De berekeningen achter ons aflosfonds

Vorige week schreef ik over de plannen voor ons aflosfonds. Het idee daarbij is dat we een nieuw hypotheekdeel afsluiten tegen de huidige lage rente en dat we dat gebruiken om ons duurste hypotheekdeel af te lossen. Vandaag presenteer ik wat getalletjes hierover.

Rentelasten

Zoals in de vorige post beschreven hebben we een nieuw hypotheekdeel afgesloten van €30.000. Dat geld zullen we binnenkort op onze rekening gestort krijgen. Dat was althans de bedoeling. De adviseur had een foutje gemaakt door de afhandelingskosten mee te nemen in het te lenen bedrag. Daardoor bedraagt het hypotheekdeel nu €30.400.

Dit levert bij de rente van 1,64% die we gaan betalen dat we bij de eerste betaaltermijn €41,55 rente zullen betalen. De rest van het termijnbedrag van in totaal €190,63 is aflossing.  Het hypotheekdeel heeft een looptijd van 15 jaar. Daarmee is dit hypotheekdeel eind 2034 geheel afgelost, zonder dat we er extra aflossingen op doen. De eerste termijn dat dit hypotheekdeel erbij zit zullen we dus ruim 41 euro meer aan rente betalen dan we zouden doen als we dit niet hadden gedaan.

Gelijk in de eerste maand zullen we met behulp van de cash uit het aflosfonds aflossen op het hypotheekdeel met de hoogste rente (3,56%). Dit zal ruim €4.800 zijn. Hiermee dalen in de tweede maand de rentelasten al met €14,77. We betalen dan tot het eind van het jaar dus een kleine 27 euro meer rente per maand.

In januari lossen we dan 10% van het originele hypotheekbedrag af. Hierdoor dalen de rentelasten weer verder, namelijk met €20,19 per maand. In totaal is de totale rentelast van deze twee leningdelen dan nog €6,59 hoger dan wanneer dit niet hadden gedaan.

Na deze aflossing, en met een vermoedelijk hogere WOZ-waarde per 1-1-2020, zal onze LTV waarschijnlijk dusdanig gedaald zijn dat de renteopslag op dit leningdeel zal verdwijnen en de rente zal dalen naar 1,48%. Dat scheelt per maand €3 aan rentelasten.

Wanneer we dan begin 2021 nogmaals 10% extra aflossen dalen de rentelasten met nog eens €20,15 en betalen we vanaf dit moment minder rente op deze twee delen dan dat we anders zouden doen met alleen de originele hypotheek.

In grafiekvorm zien de rentelasten er al volgt uit:

In totaal besparen we ruim €2.000 aan te betalen rente.

Overigens is de daadwerkelijke winst in rentelasten waarschijnlijk lager. In 2024 en 2025 lopen de rentevaste periodes af van de overige twee hypotheekdelen. Als de rente dan nog steeds lager is dan dat we nu betalen op die hypotheekdelen zal de winst vanaf dat moment minder groot zijn. Bij elke rentewijziging kijken we natuurlijk of dit plan aangepast dient te worden.

Nieuwe BOX 3 belasting

We waren de aanvraag voor ons aflosfonds al begonnen voordat de plannen voor de nieuwe box 3 belasting bekend werden gemaakt, maar heel ongunstig pakt dit voor deze hypotheek niet uit. We kunnen, doordat dit hypotheekdeel in box 3 valt, waarschijnlijk een jaar of 2-3 langer voorkomen dat we vermogensrendementsheffing hoeven te betalen. Eind 2022, dat wordt denk ik de eerste peildatum van de nieuwe vermogensrendementsheffing, is het openstaande bedrag op dit hypotheekdeel nog ruim €24.000. Dat betekent dat wij daartegenover ook ruim €24.000 aan ander vermogen extra kunnen hebben voordat alle sommetjes van kracht worden zoals Geldnerd ze heeft uitgelegd. Voor ons betekent dat dat we samen ruim €86.000 (2x€31.000 + €24.000) aan vermogen mogen hebben voordat we  vermogensrendementsheffing moeten gaan betalen.

Ook wanneer we wel boven de belastingvrije voet komen zal de lening gunstig uitpakken. Het fictieve rendement waarmee schulden worden verrekend is veel hoger dan de daadwerkelijke rente.

 

4 antwoorden op “De berekeningen achter ons aflosfonds”

    1. Een beetje wel en alvast verklapt: We hebben besloten om 5% van het bedrag te beleggen, maar daar blijft het bij. Binnenkort verwachten we onze belastingteruggaaf en dan vullen we het weer aan daarmee. Daarnaast levert op deze manier aflossen gegarandeerd rendement op en dat moet je bij beleggen maar afwachten, zeker op de kortere termijn.

      1. Aha, dus toch. haha, ik had al een beetje een vermoeden. Ik zou er zelf ook moeite mee hebben om zoveel geld ‘te hebben liggen’ en dan ook te laten liggen voor alleen het doel waarvoor het bedoelt was. Ik hoop dat het lukt om het voornemen te houden.

        Wij hebben zelf een kleine familiebank lening waarmee we extra hebben afgelost. We losten af op onze (bruto) 3,4% lening en we betalen netto 0,5% over de lening ongeveer.
        Beetje vergelijkbaar idee. Alleen hadden wij het voordeel dat we het aflossen niet over de jaren hoeven te verdelen. Wij mogen vd bank ongeveer 25.000 Euro per jaar boetevrij aflossen op een leningdeel naar keuze.

        1. Ah dat is fijn. Bij ons het erg verdeeld over verschillende leningen met ook allemaal verschillende rentepercentages…

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.