Loan-To-Value: wat kun je ermee

Wanneer je een woning koopt, zowel om in te wonen als om te verhuren, en je hebt daarvoor een hypotheek nodig voor de financiering, kijkt de geldverstrekker vaak naar de Loan To Value-waarde (LTV) van de lening. Als je geen hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bepaalt die waarde namelijk de hoogte van de hypotheekrente die je mag gaan betalen.

Formule

De LTV is eigenlijk heel eenvoudig te berekenen en wordt vaak uitgedrukt in een percentage. Je berekent het door de hoogte van je lening (hypotheek) te delen door de woningwaarde en de uitkomst daarvan te vermenigvuldigen met 100%. In formule ziet dat er als volgt uit:

(Hoogte hypotheek/waarde woning)*100

Aangezien dit een zeer eenvoudige formule is met maar twee “invoervelden” zijn er maar twee knoppen om de LTV te beïnvloeden. Door af te lossen vermindert de hypotheek en daalt, bij gelijkblijvende woningwaarde, de LTV. De LTV daalt ook als de waarde van de woning stijgt bij gelijkblijvende hypotheek.

Welke waarde wordt er gebruikt?

Als je een huis koopt zou je misschien in eerste instantie denken dat de koopprijs ook de marktwaarde van de woning is, logisch toch? Maar toch vraagt een geldverstrekker (bijna) altijd om een taxatierapport. De waarde die de taxateur bepaalt is dan de martkwaarde.

Hoe wordt LTV gebruikt?

Bij het kopen van een huis wordt de LTV op verschillende manier gebruikt.

Bepaling maximale hypotheek

Ten eerste wordt de LTV gebruikt om de maximale hoogte van de hypotheek op een woning te bepalen. Sinds dit jaar mag de LTV namelijk niet meer zijn dan 100%, tenzij je de woning gelijk wilt verduurzamen. Dan mag er 6% extra geleend worden.

DE LTV is natuurlijk niet het enige criterium. Inkomen, andere schulden en verplichtingen van de potentiële kopers zijn een ander criterium. De maximale hypotheek die je uiteindelijk kunt krijgen is de laagste uitkomst van beide berekeningen. Geeft het LTV-criterium de laagste uitkomst dan heb je geen probleem; je inkomsten zijn hoog genoeg om de lasten van die hypotheek te dragen. Geeft de andere berekening de laagste uitkomst heb je een probleem. Volgens de geldverstrekker zou je dan de lasten niet kunnen betalen. Het verschil tussen die uitkomst en de koopprijs zul je dan ook uit eigen middelen moeten ophoesten, naast al de andere bijkomende kosten voor het kopen van een woning.

Bepaling hypotheekrente

De geldverstrekker gebruikt de LTV ook om een risico-inschatting te maken. Hoe hoger de de LTV, hoe hoger de geldverstrekker het risico inschat dat de het zijn geld niet terugkrijgt bij een (gedwongen)  verkoop van de woning. Dat risico wordt verrekend in de hypotheekrente. Dus hoe hoger de LTV hoe hoger de hypotheekrente die je moet betalen.

Dit geldt overigens niet als je een hypotheek met NHG afsluit. Daar is geen onderscheid tussen verschillende LTV-waarden.

Onze hypotheekverstrekker (ABNAMRO) hanteert bijvoorbeeld drie categorieën, namelijk LTV<65%, LTV<85% en LTV>85% met elk verschillende rentetarieven. Wanneer je de rente 10 jaar vastzet scheelt het bijvoorbeeld 0,37%-punt (1,74% vs. 2,11%) tussen de eerste en de derde categorie.

De ING-bank heeft overigens wel 11 categorieën dus dat verschilt per geldverstrekker.

Wat kun je met de LTV?

De LTV-waarde kan tijdens de looptijd van je hypotheek flink fluctueren. De waarde van je woning kan stijgen of dalen en door (verplichte) aflossing daalt de hoogte van je hypotheek. Zo kan het zijn dat de LTV-waarde dusdanig gedaald is dat je in aanmerking komt om een lagere rente te gaan betalen. De ene geldverstrekker doet dat dan automatisch en bij de andere moet je daar zelf een verzoek toe indienen. Je moet dan ook de huidige waarde van de woning, onderbouwd, doorgeven.

Dat onderbouwde kan door ofwel de meest actuele WOZ-waarde door te geven of door een nieuw taxatierapport te laten maken. Het verschilt per geldverstrekker wat de eisen zijn.

Voorbeeld

Dan nog even een voorbeeld op basis van onze eigen woning en hypotheek. We hoogte van onze netto hypotheek is op dit moment iets minder dan €140.000. Maar in dit voorbeeld reken ik even met dat mooie afgeronde getal van 140.000. De WOZ-waarde van onze woning is vastgesteld op €249.000. De LTV- waarde is dan als volgt:

(€140.000/€249.000)*100 = 56,2%

Als ik echter kijk naar de verkoopprijzen van exact dezelfde huizen op dit moment is de woningwaarde echter wel €290.000. DE LTV-waarde zou dan worden:

(€140.000/290.000)*100 = 48,3%

Bij onze huidige geldverstrekker zou dat niets uitmaken, in beide gevallen zouden we vallen in de categorie LTV<65%. In beide gevallen zouden we een rente van 1,74% betalen. Wanneer we echter zouden overstappen naar bijvoorbeeld de ING, waar er meer categorieën zijn dan bij de ABNAMRO, dan zouden we in het eerste geval, dus op basis van de WOZ-waarde, 1,72% betalen en op basis van de marktwaarde 1,69%. Dat scheelt dus iets elke maand.

 

3 antwoorden op “Loan-To-Value: wat kun je ermee”

  1. Hier ook NHG nu, ivm de nieuwe eisen zou een eventueel volgend huis van ons buiten NHG vallen. Dus toch wel interessant om ook na te denken hoeveel waardes een hypotheek verstrekker heeft. Al scheelt het weinig, toch is het fijn om stapjes te kunnen maken.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.