Leesvoer

Een tijdje terug won ik bij in 10 jaar FO het boek hypotheekvrij! van Gerhard Hormann. “Verplichte kost” natuurlijk voor de aflossers onder ons…

Vandaag is het boek bezorgd, dus komend weekend kan ik me in ieder geval vermaken…

En als ik hem uit heb, zal ik hem bij een mooie gelegenheid ook verloten…

Goed weekend iedereen…

Deze maand geen extra aflossing…

…. op de hypotheek.

Normaal gesproken heb ik rond deze tijd van de maand al geblogd dat we weer opdracht voor een extra aflossing hebben gegeven, maar we hebben onze plannen wat gewijzigd.

Zoals ik eerder deze week al blogde, gebruiken wij een schenking voor het extra aflossen van de restschuldlening die we via een familiebankconstructie hebben gefinancierd. Deze schenking krijgen we volgende week binnen en gaat dan linea recta weer terug.

Naast het aflossen met deze schenking gebruiken wij de extra inkomsten uit de zakelijke declaratie van M, het geld dat we van plan waren om op de hypotheek af te lossen deze maand en nog een klein beetje spaargeld om zo nog wat hier bovenop af te lossen.

In totaal gaan we deze maand dus €6.000 aflossen op de restschuld van de  €13.000 en een beetje die er nu nog openstaat. Plus nog de reguliere aflossing van €225 maakt dit echt een fors bedrag voor ons.
De maandlasten gaan hiermee met ruim €116 naar beneden en onze maandlasten (hypotheek en restschuld) komen daarmee onder de €1.000 bruto.

Met deze forse daling van de restschuld komt het totaal aflossen van deze schuld in de rest van dit jaar opeens binnen de mogelijkheden.
Met het bedrag wat we normaal maandelijks op de hypotheek wilden aflossen en met deze extra €116 erbij kunnen we met gemak €350 per maand extra blijven aflossen, wat ons maandelijks een extra besparing van 7 euro oplevert. En dat terwijl we nog net zo veel kunnen blijven sparen per maand als we nu al doen. En zelfs elke maand 7 euro meer kunnen sparen.

Als we de aflossingen op deze manier zouden doen, houden we aan het eind van het jaar nog zo’n €2.800 over aan restschuld. Aangezien we verwachten ook een dergelijk bedrag terug te krijgen van -de belastingdienst, zouden we met de teruggaaf de schuld volledig kunnen aflossen. En als dat lukt hebben in 14 maanden een schuld van ruim €14.000 afgelost. Daar zou ik dan best trots op zijn.

Door op deze manier onze restschuldlening te gaan aflossen, moeten we wel het andere aflosdoel loslaten. We lossen dan dit jaar niets meer af op onze aflossingsvrije hypotheek. Daar staat tegenover dat we volgend jaar dan per maand €250 meer ter beschikking hebben om af te lossen, en daardoor het verschil in 1 jaar kunnen goedmaken.

Familiebank: hoe doen wij dat?

Zakelijk bezuiniger is een mooie serie blogs aan het schrijven over de familiebank. Het schrijft in zijn eerste artikel over hoe hij binnen zijn familie een deel van de hypotheek geregeld heeft en een ander deel ook gaat regelen.

Wij hebben ook een familiebankconstructie. Die zijn we aangegaan met de moeder van M toen we ons oude appartement met verlies verkochten. De rente op die lening kun je ook van de belasting aftrekken, mits je de lening aanmeldt bij de belastingdienst, zoals zakelijk bezuiniger in één van zijn blogs ook vast nog wel zal toelichten.
Wij gaan wel iets anders om met de familiebankconstructie dan zakelijk bezuiniger uitlegde. Waar hij een vrij hoge rente heeft afgesproken, waarvan een deel weer door de uitlenende partij wordt teruggeschonken, hebben wij juist gekozen om een marktconforme rente af te spreken (2,2% met een looptijd van 5 jaar). Daarvan wordt ook niets teruggeschonken. 
Wel schenkt de moeder van M jaarlijks een bedrag aan ons. Dat deed ze voor deze lening al, maar nu ook nog steeds.
Wij gaan dit geschonken bedrag gebruiken om extra af te lossen op deze lening. Dat gaat ons meer opleveren dan dit bedrag bijvoorbeeld extra af te lossen op de hypotheek. Dat rekende ik hier al wel eens uit.
Op deze manier zullen onze maandlasten het snelst mogelijk dalen, waardoor we na deze extra aflossing iedere maand meer kunnen gaan aflossen, zonder dat dat onze spaardoelen in de weg hoeft te zitten.

Waarde eigen woning naar box 3: Een onzalig plan?

Vandaag las ik dat D66, naar aanleiding van het rapport van het CPB, wel oren had naar het verplaatsen van de eigen woning naar box 3. Dit zou gunstig zijn voor jongeren die dan minder kwijt zouden zijn aan hypotheeklasten.
Letterlijk stond er in het artikel: Als de eigen woning inderdaad van box 1 naar box 3 van de belastingaangifte verhuist, is dat goed voor mensen die in verhouding tot hun inkomsten hoge hypotheeklasten hebben – in de praktijk dus jonge werknemers.

Nu ben ik geen fiscalist, maar ik kan die redenering totaal niet volgen. Volgens mij ben je, als iemand met een hoge hypotheek juist meer kwijt wanneer de netto waarde (waarde huis-hypotheekschuld) in box 3 geplaatst wordt. Maar het kan ook best zijn dat ik iets over het hoofd zie. Dan hou ik me natuurlijk aanbevolen om mijn berekeningen aan te passen. Ik zal proberen aan de hand van een voorbeeld te laten zien waarom ik denk dat dit idee niet gunstig is voor woningeigenaren:

In mijn voorbeeld ga ik uit van het volgende:

  • Woningwaarde €200.000 en verandert niet in de looptijd van de hypotheek
  • Hypotheekschuld €200.000 (meer mag binnenkort niet meer)
  • Hypotheekrente 2%
  • Annuïtaire aflossing
  • Looptijd 30 jaar
  • Hypotheekrente aftrek tegen 40,5%
  • Zoveel spaargeld dat elke euro extra belast wordt met vermogensrendementsheffing
Ik hou voor het gemak even geen rekening met het eigen woning forfait.
In beide situaties is het maandbedrag dat je betaalt €729,34 bruto per maand. Per jaar ben je dus €8870,87 bruto kwijt. Ik ga niet voor elk jaar de betaalde rente berekenen, maar voor een aantal jaren heb ik de betaalde rente uitgerekend. En ook de nog openstaande hypotheekschuld.

Einde jaar
woningwaarde
Hypotheekschuld
Netto woningwaarde
Betaalde rente
1
 €  
200.000,00
 €      
195.084,23
 €                   4.915,77
 €      
3.955,10
5
 €  
200.000,00
 €      
174.408,72
 €                 25.591,28
 €      
3.546,04
10
 €  
200.000,00
 €      
146.128,35
 €                 53.871,65
 €      
2.986,51
15
 €  
200.000,00
 €      
114.876,29
 €                 85.123,71
 €      
2.368,19
20
 €  
200.000,00
 €        
80.340,31
 €               119.659,69
 €      
1.684,89
25
 €  
200.000,00
 €        
42.175,32
 €               157.824,68
 €          
929,80
30
 €  
200.000,00
 €                    0,00
 €               200.000,00
 €            
95,36

Huidige situatie
In de huidige situatie betaalt de woningeigenaar in jaar 1 van de €8870,87 aan totale kosten, €3955,10 aan rente, de rest is aflossing. Van deze €3955,10 krijgt hij via de inkomstenbelasting 40,5% terug. Dat is €1.601.82 teruggaaf. Zo heb ik dit ook voor de andere jaren berekend.

Einde jaar
teruggaaf
netto kosten
1
 € 1.601,82
€7.269,05
5
 € 1.436,14
€7.434,72
10
 € 1.209,54
€7.661,33
15
 €    
959,12
€7.911,75
20
 €    
682,38
€8.188,49
25
 €    
376,57
€8.494,30
30
 €      
38,62
€8.832,25

Na de looptijd van de hypotheek betaal je geen belasting. Het huis wordt namelijk niet gezien als vermogen zolang je in die woning blijft wonen.

Nieuwe situatie
Nu dan de situatie waarbij de netto waarde van de woning in box 3 wordt meegerekend. Bij het afsluiten van de hypotheek is de netto woningwaarde 0. De hypotheekschuld is namelijk gelijk aan de woningwaarde. Maar direct na de eerste maandelijkse betaling is de hypotheekschuld lager dan de waarde van de woning en ontstaat er dus een net woningwaarde, die bij het vermogen mag worden opgeteld. Over die waarde dient dus vermogensrendementsheffing betaalt worden. Voor dezelfde jaren is ook uitgerekend wat je dan extra aan vermogensrendementsheffing zou moeten betalen.
Einde jaar
woningwaarde
Hypotheekschuld
Netto woningwaarde
VRH
Totale kosten
1
 €  
200.000,00
 €      
195.084,23
 €                   4.915,77
 €      
58,99
€8.929,86
5
 €  
200.000,00
 €      
174.408,72
 €                 25.591,28
 €    
307,10
€9.177,96
10
 €   200.000,00
 €      
146.128,35
 €                 53.871,65
 €    
646,46
€9.517,33
15
 €  
200.000,00
 €      
114.876,29
 €                 85.123,71
 €
1.021,48
€9.892,35
20
 €  
200.000,00
 €        
80.340,31
 €               119.659,69
 €
1.435,92
€10.306,78
25
 €  
200.000,00
 €        
42.175,32
 €               157.824,68
 €
1.893,90
€10.764,76
30
 €  
200.000,00
 €                    0,00
 €               200.000,00
 €
2.400,00
€11.270,87
Na het aflossen van de hypotheek blijf je je leven lang €2.400 per jaar aan vermogensrendementsheffing betalen. 
De bedragen die in de tabel zijn berekend voor de vermogensrendementsheffing vallen natuurlijk best wel mee, zeker als je het vergelijkt met de hypotheeklasten. Maar daar zit de adder onder het gras. Dit zijn niet de enige kosten die je betaalt. Gedurende de looptijd van de hypotheek betaal je ieder jaar €8.870,87 aan rente en aflossingen. En die kosten zijn in deze situatie netto kosten. 
Vergelijking
Als je beide situaties dan naast elkaar zet, zie je dat de situatie waarin de woning in box 3 wordt geplaatst jaar voor jaar meer kost dan de huidige situatie. Dat is uitgezet in de laatste tabel.
Einde jaar
Box 1
Box 3
Verschil
1
€7.269,05
€8.929,86
-€1.660,81
5
€7.434,72
€9.177,96
-€1.743,24
10
€7.661,33
€9.517,33
-€1.856,00
15
€7.911,75
€9.892,35
-€1.980,60
20
€8.188,49
€10.306,78
-€2.118,30
25
€8.494,30
€10.764,76
-€2.270,46
30
€8.832,25
€11.270,87
-€2.438,62
En na het aflossen van de hypotheek betaal je met je huis in box 3 nog steeds €2.400 per jaar.
Conclusie
Misschien maak ik een gigantische denkfout, maar ik zie niet hoe het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 een voordeel kan opleveren huiseigenaren. Wellicht als vlak na de koop van een huis de woningmarkt helemaal instort en de waarde met 25% daalt. Dan heb je een aantal jaar voordeel wellicht. Maar als dat niet gebeurt, betaal je volgens mij altijd meer belasting dan met het huidige systeem.

ge-/misbruik maken van je creditcard

Direct nadat mijn salaris wordt gestort maak ik het geplande bedrag aan spaargeld over naar de diverse spaarrekeningen. Dit doe ik onder het motto “beloon jezelf eerst”. Echter, heb ik de spaardoelen redelijk scherp staan (vind ikzelf), en was het in het verleden zo dat de 0 op de betaalrekening te vroeg in de maand alweer in zicht kwam.

Omdat ik dan vertikte om geld van de spaarrekening terug te boeken naar de betaalrekening had ik dan twee opties: Rood staan of met de creditcard betalen. En aangezien het eerste een hoge rente heeft koos ik dan voor het tweede. En betaalde dat saldo dan zonder rentekosten aan het eind van de maand weer af.

Maar ja, het enige wat je daarmee doet is het de betaling uitstellen naar volgende maand. En als je dan weer hetzelfde riedeltje herhaalt, maakt het uiteindelijk weinig uit, met het gevaar dat de bedragen steeds verder oplopen als je niet uitkijkt.

Nu werden de bedragen die ik met de creditcard betaalde iedere maand steeds wat kleiner, maar toch zat het me niet lekker. Dus in februari heb ik dan toch eindelijk wat geld van de spaarrekening teruggeboekt naar de betaalrekening. Daarmee is het saldo op de creditcard nu wat hij hoort te zijn: €0.

Hiermee zal de savings rate van februari vermoedelijk lager zijn dan die van januari. En dat komt dan dus omdat ik kosten van januari in februari betaald heb. Maar vanaf maart zal ik dus nu een “schone” savings rate kunnen berekenen.