Minder mensen met achterstand op hypotheek

Goed nieuws gisteren in het AD. Er zijn steeds minder mensen met een achterstand op hun hypotheekbetalingen. Slechts 0,58% van de mensen met een hypotheek hebben een achterstand van 3 maanden of meer. En dat is een stuk minder dan een jaar eerder (22% minder)

Zeker als je het vergelijkt met betalingsachterstanden op andere soorten leningen is 0,58% erg laag. Gister hoorde ik namelijk de directeur van het BKR op de radio vertellen dat de achterstanden op consumptieve kredieten rond de 10% ligt en bij studieleningen zelfs op 20%.

Maar wat nou precies de oorzaak is van deze daling wordt niet helemaal duidelijk in het artikel. Zijn alle mensen met achterstanden gedwongen om hun huis (met verlies) te verkopen? Of is het geldschip bij veel mensen binnengekomen en hebben ze hun achterstanden ingehaald? Ik weet het niet en kan het ook niet achterhalen.

Wat zou je kunnen doen om uiteindelijk achterstanden op je hypotheekbetalingen te voorkomen? Ik ben geen financieel adviseur, dus wat ik hier opschrijf is wat ik aan het doen ben/zou doen.

Inzicht in je uitgaven
Zorg dat je goed inzicht hebt in je uitgaven. Sommige zaken kun je niet onderuit, maar op andere zaken kun je wellicht besparen of zijn helemaal niet nodig. Op deze manier weet je ook wat je minimaal aan inkomsten nodig hebt om rond te komen. Bereken ook wat je inkomsten worden als je onverwacht werkloos wordt.


Buffer
Zorg dat je een buffer hebt om een periode met minder inkomsten de rekeningen toch kan betalen. Dat is denk ik stap 1. De hoogte van de buffer die je moet aanhouden moet je zelf bedenken. Voor mezelf hou ik aan dat ik 1 jaar het verschil tussen mijn huidige inkomen en inkomen in de WW zou kunnen opvangen. Bij is dat ongeveer €800 per maand. Dan kom je op een buffer €9.600. Ik mik op €10.000 uiteindelijk.
Om heel eerlijk te zijn, €800 is ook het bedrag dat ik op dit moment spaar per maand. Dat zou betekenen dat ik geen extra buffer nodig heb. Maar met een kleine dochter die op een gegeven moment ook naar school zal gaan zullen de uitgaven ook meer worden. Die buffer wil ik dus toch hebben.
Voor ons is dit het minimum. Daarnaast sparen we nog voor het vervangen van diverse huishoudelijke apparaten en bijvoorbeeld de auto.

Extra aflossen
Daarnaast, in de tijden dat je voldoende inkomsten hebt, probeer wat extra af te lossen. Extra aflossingen zorgen voor lagere maandlasten. Dat maakt de druk in tijden van minder inkomsten wat lager. Mocht je het toch niet redden en je huis moeten verkopen, dan is de kans ook groter dat je zonder restschuld overhoudt.

Contact met de bank
Mocht je dan toch in de problemen komen, zou ik, voordat je echt een achterstand opbouwt, contact opnemen met de bank om te kijken of er een regeling te bedenken is om een achterstand te voorkomen. Of dat dan echt wat oplevert weet ik niet, maar het is altijd de moeite waard.

Hebben jullie wel eens achterstand op  je hypotheekbetalingen gehad? Of kennen jullie mensen die dat hebben (gehad)? En hoe hebben jullie/zij dat toen opgelost?

Aflossing Februari

Gisteren schreef ik al over het aflossen op de annuïteitenhypotheek. Die afweging was nog niet volledig. Voor februari heb ik €225 beschikbaar voor het aflossen. Daarvan is, zoals ik in mijn aflosplan had geschreven, €125 voor het aflossen van de aflossingsvrije hypotheek. Daar wil ik niet aan tornen.

Dat betekent dat er nog €100 overblijft waarvan ik nog kan kijken wat ik daarvan kan aflossen. Ik kan dus kiezen om deze €100 ook op het aflossingsvrije deel af te lossen. De totale aflossing van €225 levert dan precies een besparing op van 50 cent per maand aan rente.

Als ik de overgebleven €100 gebruik om de annuïteitenhypotheek af te lossen, levert deze €100 me al dezelfde besparing in maandlasten op. Samen met de besparing van 28 cent door de €125 op de aflossingsvrije hypotheek levert dit dus een totale daling van de maandlasten van €0,78 op.

Dat is het dus ook geworden. Gisteravond heb ik alles ingevoerd via internetbankieren, dus er geen mogelijkheid meer om dit te veranderen.

Extra aflossen annuïteitenhypotheek: maandelijks of ineens

Voor dit jaar heb ik als doel om minimaal €1000 extra af te lossen op ofwel de annuïteitenhypotheek ofwel de restschuld, die ik ook annuïtair aflos.

Wat levert nu het meest op als je extra aflost op een lening die je toch al aflost? Kun je het beste elke maand een deel extra aflossen, of sparen en aan het eind van het jaar in één keer dat bedrag extra overmaken?

Ik heb mijn hele annuïteitenhypotheek in excel staan, en kan precies uitrekenen wat de invloed van een aflossing is op het maandbedrag, het rentedeel daarvan en daarmee dus ook het aflosdeel van dat bedrag.
Ik heb daarom de volgende drie situaties doorgerekend:

  1. In de maanden februari tot en met november los ik elke maand €100 extra af, 
  2. In november los ik in één keer €1000 af.
  3. In februari los ik in één keer €1000 af.
Waar kijk ik dan naar om te bepalen wat ik uiteindelijk ga doen?
  1. Wat is de openstaande hypotheek op 31 december?
  2. Hoeveel heb ik totaal in 2016 betaald aan de annuïteitenhypotheek?
  3. Wat is het resterende maandbedrag als ik besluit verder nooit meer extra af te lossen?
Uitgangspunten:
Ik ga uit van de situatie zoals die was op 1 januari van dit jaar. In januari heb ik namelijk geen extra aflossing op de annuïteitenhypotheek gedaan, maar is er natuurlijk wel een reguliere aflossing van iets meer dan €100 geweest.
Aan het begin van dit jaar was de openstaande schuld op dit deel €63.576,78. De rente op dit deel is 4,15%. Als ik dit jaar niets extra aflos op dit hypotheekdeel dan zijn de kosten levert dit het het volgende op:
  • Openstaande schuld: 62.336,35
  • Totaal betaald: €3.855.44, waarvan €2.615,02 aan rente
  • Maandbedrag aan het einde: €321.29
  • Nog te betalen tot einde looptijd: €103.454.44
Dit is het uitgangspunt voor de vergelijking.
Berekeningen
Bij iedere aflossing die je doet op een annuïteitenhypotheek wordt het maandbedrag verlaagd. Dit komt deels doordat je minder rente hoeft te betalen over een lager openstaand bedrag, maar je hoeft ook minder af te lossen in de resterende termijnen. Een extra aflossing helpt dus twee keer mee. Afhankelijk van hoever je al in de looptijd bent, zal het ene of het andere deel meer invloed hebben.
Het betekent dus ook dat je na een aflossing per maand iets minder regulier gaat aflossen dan in de situatie wanneer je niets extra’s had afgelost. Immers, aan het eind van de looptijd moet in beide gevallen de gehele schuld zijn afgelost. In mijn geval betekent dit dat wanneer ik in februari een aflossing doe van €100, de reguliere aflossing in maart €101,96 wordt in plaats van €102,12 zonder aflossing.
De uitslag
In de tabel hieronder heb ik alle situaties door gerekend
betaald 2016
rente 2016
openstaand 31-12-2016
nog te betalen
maandbedra
Totaal tot einde looptijd
Besparing
Zonder afl
 €   
3.855,44
 €   
2.615,02
 € 
62.336,35
 € 
103.454,44
 €       
321,29
 € 
107.309,88
 €                   –  
10x €100
 €   
4.827,42
 €   
2.596,09
 € 
61.345,45
 € 
101.809,91
 €       
316,18
 € 
106.637,34
 €         
672,55
€1000 in nov
 €   
4.850,30
 €   
2.611,56
 € 
61.338,04
 € 
101.797,62
 €       
316,14
 € 
106.647,92
 €         
661,96
€1000 in feb
 €   
4.804,75
 €   
2.580,69
 € 
61.352,72
 € 
101.821,99
 €       
316,22
 € 
106.626,73
 €         
683,15
Als je kijkt naar de kosten in 2016 is de winnaar duidelijk het direct aflossen van het hele bedrag in februari. Dat is wel logisch. Dit levert direct een besparing op van €4,96 per maand.
Tweede is het gespreid aflossen en aflossen in november is het minst gunstig voor het totaal betaalde bedrag in 2016. 
Echter, als je pas in november aflost is je openstaande schuld aan het eind van het jaar wel het laagst. En de rest van de doorlooptijd van de hypotheek zijn je maandlasten ook het laagst. Op dat vlak komst juist het heel vroeg aflossen als minste uit de bus.
Maar uiteindelijk gaat het natuurlijk om het totale bedrag dat je voor je hypotheek kwijt bent. En dan blijkt dat het verschil in kosten die je in het lopende jaar maakt hoger zijn dan het verschil in kosten gedurende de resterende 27 jaar. Dat gaat bij mij een beetje tegen het gevoel in.

De winnaar is dan uiteindelijk het gelijk aflossen van €1000 in februari, gevolgd door het maandelijks aflossen van €100 en als laatste het aflossen in november. Het verschil op de hele looptijd van de hypotheek tussen de hoogste en de laagste is ongeveer €11, ongeveer 0,1% van de totale kosten.
Over de hele looptijd levert deze investering van €1000 tussen de 66 en 68% rendement op. Dat is dus zeer netjes.

Als laatste opmerking achteraf, ik heb de spaarrente die ik zou ontvangen als ik het geld tot november op een spaarrekening zou zetten niet meegerekend. Dat zou de vergelijking wat zuiverder maken en de verschillen nog wat kleiner.

En wat ga ik dan doen?
Om gelijk aan het begin van het jaar moet je dat bedrag natuurlijk wel (over) hebben. Ik vind mijn buffer op dit moment niet hoog genoeg om daar nu ineens €1.000 vanaf te snoepen om het maximale rendement uit mijn aflossing te halen. Dus kies ik voor de gulden middenweg en ga ik maandelijks €100 extra aflossen.
Dat wordt dan extra bovenop de €125 per maand die ik op het aflossingsvrije deel al aflos. En dat betekent ook dat het spaargeld iets minder snel zal toenemen.

Studieschuld wel of niet bij BKR?

Gisterochtend toen ik naar mijn werk reed hoorde ik op de radio een bericht dat Vereniging Eigen Huis vindt dat bij de BKR geregisteerd moet worden. Zie hier voor het persbericht van VEH.

De redenatie is als volgt. Schulden die bij de BKR staan geregistreerd worden meegenomen in de berekening van de lasten en uiteindelijk dus ook het maximaal te lenen bedrag. Als de studieschuld niet geregistreerd staat kan de hypotheekverstrekker hier geen rekening mee houden zolang een huizenkoper het niet zelf meldt.
En om maar “dat ene huis” te kunnen kopen blijkt dat 4 op de 10 huizenkopers die studieschuld dus verzwijgt. Dan krijgt de huizenkoper uiteindelijk dus een hogere hypotheek dan zou mogen, met te hoge maandlasten als gevolg.

Het registeren bij de BKR zorgt ervoor dat huizenkopers hun studieschuld niet kunnen verzwijgen, die is namelijk algemeen bekend. Je zou kunnen zeggen, een goed advies van de lobbyclub VEH, voor hun potentiële nieuwe leden. Die zullen zich hierdoor niet te veel in de schulden kunnen steken.

Maar er zit ook een andere kant aan dit verhaal, namelijk de kant van de huizenbezitters. Als grote groepen potentiële kopers opeens minder kunnen lenen door registratie van hun studieschuld zullen de huizenprijzen mogelijk ook gaan dalen. Dat is dan weer ongunstig voor de huizenbezitters, die of verder onder water komen te staan of minder overwaarde op hun huis hebben. En dit zijn juist de huidige leden van de VEH. Raar dat de VEH lobbyt voor iets wat niet gunstig voor hun leden is.

Als ik naar onze eigen situatie kijk hebben we (ik) één keer een huis gekocht met nog een studieschuld en één keer zonde hypotheekschuld. De eerste keer kocht ik, toen nog alleen, een appartement binnen een half jaar nadat ik mijn studie had afgerond. De aflossingen waren toen nog niet gestart. Maar de hypotheekadviseur van de bank had ook helemaal niet gevraagd of er nog sprake was van een studieschuld of zelfs maar enige andere schuld. Dit was eind 2005.

In 2013, toen intussen samen, kochten we ons huidige huis. Op dat moment had ik net mijn studieschuld afbetaald, maar werd er wel naar gevraagd. Ik kon mooi het bericht van de DUO tonen dat ik alles had terugbetaald en daarmee was de kous ook af.
Ook kreeg ik toen het advies om (tijdelijk) de mogelijkheid tot roodstaan stop te zetten. Dat wordt namelijk wel geregistreerd en kon voor verminderde leencapaciteit zorgen. Dit was 2013, er werd toen al veel beter gekeken naar schulden.

Terug naar het bericht van VEH. Wat vinden jullie? Wel of geen registratie? En hoe zijn jullie omgegaan met het melden van studieschuld(en) bij de aanvraag van een hypotheek?

Grip-app: Eerste besparing opgespoord

Om snel financieel onafhankelijk te worden zou het volgens een bepaalde snorremans beter je uitgaven kunnen beperken dan je inkomsten te vergroten.

Natuurlijk zijn er noodzakelijke uitgaven, waar je wel op kunt bezuinigen, maar wat iets van de lange adem is zoals bijvoorbeeld de hypotheeklasten. Daarnaast heeft denk ik iedereen ook wel van die uitgaven die per keer niet zoveel kosten, maar uiteindelijk op maand- of jaarbasis best een aardig bedrag is.

Bij is zo’n kostenpost de lunch. Elke dag neem ik een paar boterhammen mee naar mijn werk. Maar die eet ik dan meestal al zo rond 10 uur al op. Tijdens de lunch heb ik dan niets meer. Als ik dan op ons hoofdkantoor ben, koop ik lunch in ons bedrijfsrestaurant. En als ik op één van de andere locaties ben, dan ga ik meestal even langs de supermarkt.

Waarom pak ik nu als eerste de lunch eruit? Dat heeft te maken met een artikel dat ik afgelopen week las over de prijsstijgingen in bedrijfskantines. De prijzen zijn daar sinds 2007 gestegen met maar liefst 53%, terwijl de totale inflatie over die periode slechts 17% was. Hieruit blijkt dat de Nederlander gemiddeld €2,70 uitgeeft aan lunch in de kantine.

De Grip-app heeft me nu heel eenvoudig laten zien wat me dat gemiddeld per maand kost:€84 gemiddeld per maand, ik zit dus wel wat boven het gemiddelde. Ik ben eigenlijk best geschrokken van dat bedrag. En daarom leg ik mezelf voor februari het volgende doel op:

Geen extra lunch kopen!

Hoe ga ik dat dan doen? Eigenlijk heel eenvoudig, meer brood mee naar werk nemen. Dat zal over de maand misschien 5-10 euro extra aan brood en beleg kosten, maar als ik daardoor €84 minder uitgeef, is dat het zeker waard.
Begin maart laat ik weten hoe het gegaan is…
Hoeveel besteden jullie aan je lunch? Of hebben jullie andere van die “onnodige” uitgaven?