Is omzetten van de spaarhypotheek wel een goed idee?

Vanaf deze maand zijn de tijdsklemmen voor spaar- en beleggingshypotheken opgeheven. Dat betekent dat je geen boete meer krijgt van de belastingdienst als je eerder dan na 15 of 20 jaar besluit om die hypotheekvormen af te lossen of over te sluiten. Dat wil overigens niet zeggen dat je geen boeterente hoeft te betalen bij je hypotheekverstrekker.

Ik heb al van veel mensen gelezen of gehoord, vooral mensen die druk met aflossen zijn, dat ze hun spaarhypotheek willen omzetten. Maar zelfs de overheid waarschuwt dat het oversluiten of aflossen van een spaarhypotheek meestal niet in het voordeel van de klant is. Dat heeft ermee te maken dat je met een spaarhypotheek maximaal profiteert van de hypotheekrenteaftrek gedurende de hele looptijd van de hypotheek en dan aan het einde van de hypotheek ook nog eens dat hypotheekdeel geheel aflost met het gespaarde geld. Collega-blogger Geld-is-tijd heeft daar ook al vaak wat over geschreven.

Waarom zou het dan niet gunstig zijn om sneller de spaarhypotheek de deur uit te doen? Dat heeft vooral te maken met het rente-op-rente effect die je over je gespaarde geld krijgt. In het begin van de spaarhypotheek heb je nog maar weinig gespaard, en krijg je per maand dus ook weinig rente bijgeschreven, terwijl aan het einde van de looptijd je meer rente krijgt dan dat je nog zelf maandelijks bijstort.
Als ik naar onze eigen spaarhypotheek kijk is, na een looptijd van 11 jaar, de verhouding 2:1. We leggen nu (iets meer dan) 2x zoveel in als dat we maandelijks aan rente krijgen. Hoe langer we de spaarhypotheek aanhouden hoe meer die verhouding richting 1:1 zal gaan en uiteindelijk zal de rentebijschrijving dus groter zijn dan de inleg.

Zijn er dan helemaal geen redenen om wel de spaarhypotheek over te sluiten? Die zijn er volgens mij wel, maar dat is erg afhankelijk van de voorwaarden van je spaarhypotheek. Als je extra kunt storten in de spaarhypotheek, en/of de looptijd van de hypotheek kunt terugbrengen, zou ik dat doen i.p.v. de hypotheek over te sluiten. Je kunt dan zelf de gewenste einddatum van de hypotheek bepalen en bereikt wat je wilt bereiken; eerder de hypotheek aflossen.

In ons geval kan dat allemaal niet. We mogen niet extra storten, en we mogen ook de looptijd niet verkorten. Het enige wat we mogen is 10% per jaar boetevrij aflossen. Dat hebben we dit jaar gedaan.

Maar als wij eerder van dit hypotheekdeel willen dan de huidige einddatum in 2036, hebben we eigenlijk maar twee opties:

  • De hypotheek oversluiten in een andere vorm en dan gaan aflossen
  • Verhuizen

En aangezien we (nu) geen plannen hebben om te verhuizen, blijft oversluiten dus over. Of en wanneer we dat gaan doen weten we nog niet. Voorlopig in ieder geval nog niet. We zullen dat jaar op jaar bekijken….

Hebben jullie je spaarhypotheek overgesloten of afgelost?

Overzicht kwartaal 1 2017: Te veel belegd, te weinig gespaard

Het eerste kwartaal van 2017 zit er alweer op, een mooi moment om eens te kijken hoe het gegaan is en of we op schema liggen voor de doelen die we voor dit jaar hebben gesteld.

Inkomsten
In dit kwartaal waren de inkomsten fors. Naast dat M nog achterstallige declaraties uit 2016 declareerde en ontving, hield hij het dit jaar netjes bij. Dat betekende bovenop de normale inkomsten dat er ongeveer €1.200 aan extra inkomsten binnen kwam. Wel zijn die extra inkomsten natuurlijk eerder al uitgegeven. In totaal kwam er bij M op dat gebied ruim €10.500 binnen.
Daarnaast ontvingen we in januari een erfenis van €11.000. In totaal waren de inkomsten €21.500.

Hypotheek
In januari ging het mis met het doen van de geplande extra aflossing. In februari losten we het gehele bedrag van de erfenis af, samen met de geplande extra aflossingen van januari en februari, en nog een klein beetje extra.
In maart losten we €600 extra af. In totaal losten we €12.679,40 extra af. Samen met de toename van het spaargedeelte van de hypotheek en de annuïtaire aflossingen, is de netto hypotheek met ca. €13.500 gedaald.

Sparen
Sparen ging niet hard de eerste twee maanden. In maart letten we daar op en ging het beter.

Beleggen
Het sparen ging niet goed omdat we de eerste maanden veel te veel belegden. In totaal belegden we voor ruim €2.700. Hier zat een deel ontvangen dividend bij, maar het grootste gedeelte was nieuw geld. In januari en februari snoepten we zelfs wat van de buffer af. Dat hebben we in maart hersteld.

Savings rate
Als we de savings rate voor dit kwartaal bekijken dan komen we tot een voor ons astronomisch hoog percentage. We berekenen de savings rate door:

(afname hypotheek + belegd geld + toename spaargeld) / inkomsten
Als we dat voor dit kwartaal doen komen we uit op: (€13.500+ €2.700 + €0)/€21.500
Dit komt uit op €75,3% van ons inkomen. Zouden we de erfenis niet meenemen (en daardoor ook een lagere eigen aflossing), dan zouden we uitkomen op: (€2.500 + €2.700 + €0)/ €10.500
Dat komt uit op een percentage van 49,5%. Ook dat is vrij hoog voor ons. Dit getal zal de komende kwartalen beter te vergelijken zijn met wat er nog volgt. Het zou heel mooi zijn als we rond dit percentage zouden kunnen blijven zitten, maar met boven de 40% zijn we eigenlijk al wel tevreden.

Hoe was jullie eerste kwartaal?

Check, Plan, Spaar (3): Spaar 10%

Vandaag verschillende berichten die te maken hebben met het goed rondkomen van je inkomen in de media.
Op BNR hoorde ik op weg naar werk een item over dat er toch nog veel huishoudens zijn die niet goed rondkomen. Toen ik het artikel op de site nalas viel me op dat er stond dat de hoogte van je inkomen eigenlijk weinig uitmaakt of je betalingsproblemen kan krijgen.

In het AD stond hier ook een artikel over. Hierin werd gezegd dat de meeste mensen die in de problemen komen als standaard minder dan €1.000 op de spaarrekening hebben staan. Ook werd ingegaan op hoe je jezelf weerbaar kunt maken om te voorkomen dat je in de problemen komt. Het Nibud geeft 3 tips:

  1. Check wekelijks je saldo
  2. Plan jaarlijks je inkomsten en uitgaven
  3. Spaar 10% van je inkomen
Eergisteren schreef ik over hoe vaak wij ons saldo checken en gisteren over hoe wij onze inkomsten en uitgaven plannen. Vandaag het derde en laatste deel, hoe(veel) sparen wij?
Het is al vaak beschreven dat het verstandig is een buffer aan te houden om eventuele onverwachte uitgaven of een onverwachte terugval in inkomsten te kunnen opvangen. Hoeveel dan verstandig is moet iedereen voor zichzelf bepalen, maar op de site van het NiBud kun je uitvinden hoeveel mensen in een soortgelijke situatie gemiddeld aan spaargeld hebben.
Wat verstaan wij onder sparen? En hoe bereken je dan hoeveel procent je spaart ten opzichte van je inkomen? 
De meest voor de handliggende methode is natuurlijk het storten van geld op een spaarrekening. Dat kan zijn om de buffer te aan te vullen of om bijvoorbeeld te reserveren voor te verwachten grote uitgaven. Wij sparen bijvoorbeeld ook voor het aflossen van de hypotheek.
Natuurlijk kun je ook geld op de spaarrekening zetten zonder dat je daar een concreet doel voor hebt.
Daarnaast rekenen wij ook de extra aflossingen die we doen op de hypotheek of restschuld mee als sparen. Daar hebben we de volgende redenering voor. Een extra aflossing doe je bovenop je vaste lasten en ben je niet verplicht om te doen. Als we dit geld niet hadden gebruikt om af te lossen, hadden we het waarschijnlijk op de spaarrekening gezet. Je kunt het ook anders zien. Met het bedrag dat je extra aflost verhoog je, net als met sparen, actief je netto waarde.
Datzelfde geldt ook voor investeren. Het geld dat je daarvoor gebruik had je ook kunnen gebruiken om te sparen en ook dit verhoogt je vermogen of netto waarde.
Wij berekenen ons spaarpercentage op basis van ons netto inkomen. En eigenlijk op basis van het netto inkomen van M. Het inkomen van V gebruiken we op dit moment geheel om een zakelijke lening/investering van V versneld af te lossen. Op het moment dat we die gerheel hebben afgelost, zullen we meer financiële ruimte hebben om nog sneller onze hypotheek af te lossen en werken aan onze financiële onafhankelijkheid.
Als het salaris van M binnenkomt sparen wij gelijk door op dezelfde dag nog een heleboel bedragen over te maken:
  1. €300 naar de bufferrekening, dit zullen we blijven doen totdat de buffer hoog genoeg is
  2. €18,50 naar de rekening voor reservering voor het eigen risico voor de zorgverzekering. 
  3. €70 naar de aflossingsspaarrekening
  4. €400 naar de beleggingsrekening
  5. €350 als extra aflossing op de restschuld
Daarnaast sparen we nog ca. €155 in de spaarhypotheek (betaling €162)
Bij elkaar sparen wij €1.138,50 per maand vast. Hebben we soms extra inkomsten of minder variabele uitgaven dan normaal dan sparen we dat extra ook nog.
Het netto maandelijks inkomen van M is op dit moment €3.050. Dit is inclusief vakantiegeld en eindejaarsuitkering dat maandelijks wordt verrekend.
Op dit moment komen we daarmee uit op een spaarpercentage van 37,3%. Niet slecht, maar ook niet heel hoog. Daar valt dus nog wel wat op te winnen. 
Met een spaarpercentage van 37% zou je volgen het financieel onafhankelijkblog ongeveer 26 jaar nodig hebben om vanaf een vermogen van 0 euro financieel onafhankelijk te worden bij een uitgavenpatroon van ongeveer €2.000 per maand nu. Door ons spaarpercentage te verhogen zouden we die tijd kunnen verkorten, en dat is dan ook ons doel de komende jaren.
Hoe sparen jullie?

Onze spaarhypotheek: de berekeningen

Deze week heb ik al twee blogs geschreven over onze spaarhypotheek. Hier schreef ik over twee scenario’s die ik zelf had uitgewerkt en hier schreef ik over de opmerkingen en het mogelijk inkorten van de hypotheek. Ook collega-blogger in 10 jaar was deze week goed op dreef met artikelen over de spaarhypotheek.

Twee uitgewerkte scenario’s
Vandaag dan het derde deel van onze serie. In dit blog heb ik twee mogelijke scenario’s uitgewerkt om te vergelijken. In beide scenario’s verkorten we de looptijd naar 20 jaar. In ons geval zou dat betekenen dat we in februari 2026 van dit deel van de hypotheek af zijn. Wanneer het lukt om  per jaar fors op de andere delen af te lossen zullen we tegen die tijd ook nagenoeg van de aflossingsvrije hypotheek en de annuïteiten hypotheek af zijn.

Voor de berekeningen van beide scenario’s ben ik uitgegaan van de volgende zaken:

  • Rente op de hypotheekschuld en het spaardepot: 3,1%
  • Belastingtarief inkomstenbelasting: 42%
  • Kosten bij inleg in spaardepot: 5,8%
  • Waarde spaardepot op 1-2-2017: €22.600
  • Kosten per keer looptijd verkorten €500
  • Bij aflossingen kijk ik alleen naar of 10% mogelijk is, niet naar kleinere stappen.
  • De huidige lasten per jaar voor de spaarhypotheek bedragen nu €3.553,72
We rekenen de hypotheekrente aftrek mee in deze berekeningen. Dat is wel zo eerlijk. Daarnaast rekenen we ook de kosten mee die we betalen voor de maandelijkse inleg in het spaardepot. De uiteindelijke echte kosten per maand zijn dan de netto hypotheekrente plus de inleg in het spaardepot plus de bijkomende kosten.
De twee mogelijkheden die ik heb doorgerekend zijn de volgende:
  1. Op 1-2-2017 looptijd verkorten naar 20 jaar. Verder geen aflossingen of wijzigingen aan de spaarhypotheek.
  2. Ieder jaar 10% aflossen totdat dat niet meer kan i.v.m. bandbreedte, vervolgens looptijd inkorten naar 20 jaar en verder 10% per jaar aflossen tot de bandbreedte wordt bereikt.
Looptijd verkorten op 1-2-2017
Als we de looptijd volgend jaar gelijk verkorten naar 20 jaar gebeurt er niets met de hypotheekrente die we betalen. Het hypotheekbedrag blijft namelijk hetzelfde en de betaalde hypotheekrente dus ook. Wel gaat de inleg in het spaardepot fors omhoog. Die inleg komt uit op €471,22 netto. Met bijkomende kosten komt dat uit op €498,55 per maand.
Met de netto hypotheekrente van €132,85 worden de totale maandelijkse lasten €631,40, of €7.576.82 per jaar. Dat is ruim €4.000 per jaar meer dan we nu kwijt zijn aan dit hypotheekdeel.
In tabelvorm ziet dit er als volgt uit:
De totale kosten tot het eind van de looptijd zijn dan ruim €76.000 in 9 jaar tijd (2016 is jaar 11 in de looptijd). 
10% aflossen tot de bandbreedte en dan inkorten
Als we de komende jaren telkens 10% aflossen totdat we de bandbreedte bereiken ziet de tabel er heel anders uit. Ieder jaar dat we aflossen gaan we minder inleggen, zitten daar minder kosten aan verbonden en gaan we ook nog eens minder hypotheekrente betalen. Daarmee krijgen we ook minder hypotheekrenteaftrek terug.
We kunnen 4 jaren 10% aflossen zonder dat we de bandbreedte van 1:10 overschrijden. In stapjes daalt de inleg dan naar €22,11 per maand wat een bandbreedte van 7,2 betekent. De te betalen hypotheekrente daalt ook mee in stapjes naar €79,22 per maand
De vaste lasten van dit hypotheekdeel dalen in het eerste jaar naar €3.005,42, ruim 500 euro lager dan dat we nu betalen. Echter, moet daar de aflossing nog bijgerekend worden om de vergelijking eerlijk te maken. Dan komen de kosten op bijna €12.000 uit voor dat jaar. Een stuk hoger dan in het vorige scenario.
In het 5e jaar moeten we de looptijd verkorten naar 20 jaar vanwege de bandbreedte. We kunnen dan ook voor de laatste keer een aflossing doen van 10%. We hebben dan 50% van de hypotheeksom afgelost. De inleg is dan weer bijna gelijk aan wat hij nu is, maar de hypotheekrente is maar de helft ten opzichte van nu. 
Nog een keer 10% aflossen komt vervolgens uit op een maandelijks te storten bedrag van net 2 euro. Dan gaan we dus ver over de bandbreedte heen. Naar kleinere aflossingen kijk ik niet, dus vanaf dit jaar blijven de kosten gelijk.
In tabelvorm ziet dit er als volgt uit:
De totale kosten voor dit scenario bedragen ruim €70.500 in 9 jaar tijd. 
Vergelijking
Uiteindelijk komt het scenerario waarbij we eerst aflossen en pas later de looptijdverkorten een stuk goedkoper (ruim €5.700) uit dan gelijk inkorten van de hypotheek. Wel is het zo dat bij dit scenario de kosten vooral in de eerste jaren zitten en dat het terugverdienen pas in de laatste jaren plaatsvindt. 
Dat betekent dat we wel de mogelijkheden moeten hebben om dit schema de eerste jaren te kunnen volhouden.
Voor komend jaar weten we dat we de mogelijkheden hebben, maar of dat de jaren erna ook zo is zal de tijd moeten leren. Mocht dat niet zo zijn, dan hebben we in ieder geval wel lagere lasten dan voorheen en kunnen we eenvoudig kiezen om wat minder of helemaal niet af te lossen.
Dat brengt me gelijk bij wat voor ons het grootste nadeel is van het scenario waarbij we gelijk de looptijd verkorten: Er is namelijk geen weg terug meer. Zodra we de looptijd verkort hebben zitten we de rest van de looptijd aan deze hoge lasten vast. Bij onze huidige inkomsten is dat geen probleem, de stijging van de lasten is gelijk aan de daling van de lasten die we zullen hebben als de restschuld is afgelost (deze jaarwisseling).
Maar in het geval dat onze inkomsten zullen dalen is het maar de vraag of wij dat kunnen opvangen. 
Wat gaan we doen?
Komend jaar gaan we sowieso 10% aflossen op de spaarhypotheek. We schreven namelijk al eerder dat we komend jaar op elk hypotheekdeel maximaal boetevrij willen aflossen. Verder zullen we weer gaan sparen om begin 2018 een volgende aflossing te kunnen doen. We gaan dan voor weer 10%, maar als het minder is, dan is het minder. Het wordt een hele uitdaging om dat bij elkaar te sparen.

Update pagina’s

Na de laatste extra aflossing op de restschuld was ik nog niet in de gelegenheid geweest om de pagina’s voor de hypotheek en de aflossingen bij te werken. Gisteravond ben ik daar wel aan toegekomen. Alles is weer up to date.

Hypotheek
Zoals ik al schreef in het bericht over de extra aflossing is onze totale schuld, dus hypotheek en restschuld in oktober gedaald naar onder de €200.000. Dat is minder dan de originele hypotheek op onze huidige woning is, maar nog niet minder dan de originele hypotheek op dit huis was en ook nog meer dan de WOZ-waarde van ons huis afgelopen januari.

Aflossingen
Het totaal voor dit jaar aan extra aflossingen is door de laatste aflossing boven de €11.000 gekomen. In totaal hebben we nu €14.550 extra afgelost, het gros daarvan op de restschuld. We hebben intussen ook een afspraak gemaakt met de moeder van M over het aflossen van het laatste deel van de restschuld. Binnenkort meer daarover.

Beleggen
Op het belegginsfront hebben we ons een klein beetje geroerd de afgelopen tijd. We hebben wat aandelen bijgekocht van Unilever, zodat het totale geïnvesteerde bedrag in aandelen(fondsen) nu ongeveer €4.000 is.
Ook zijn de dividendinkomsten weer bijgewerkt. In oktober ontvingen we €8,66 aan dividend netto. In totaal hebben we nu bijna 55 euro aan dividend ontvangen dit jaar. Als onze portefeuille niet meer verandert zouden we voor het eind van het jaar boven de €100 aan dividend moeten zitten.