Wat 12 jaar huiseigenaarschap mij geleerd heeft

Ik las gisteren een heel informatieve en interessante post van geldnerd over zijn geschiedenis als huiseigenaar. En ook Lekker Leven met Minder heeft eerder als een mooi stuk geschreven over haar ervaringen. Ik vond dat zo’n leuk idee dat ik ook eens aan het spitten ben geweest.

Eind 2005 kocht ik mijn eerste woning, een jaren 30 appartement in Rotterdam voor €126.000. De woningmarkt was lekker op stoom en zou ook nog een paar jaar flink doorstijgen.
Ik kocht dit appartement nadat ik een half jaar aan het werk was na mijn studie en nog steeds goedkoop “op kamers” woonde. In dat half jaar (en het jaar ervoor ook van een stagevergoeding)  had ik al best wat gespaard (vond ik toen), maar financierde het appartement wel voor €138.666. Het was zelfs zo erg dat ik niet eens al het geld nodig had voor de bijkomende kosten van het appartement, zodat ik zelfs nog een bedragje op mijn rekening kreeg gestort van de notaris.

De hypotheek bestond uit twee delen, een geheel aflossingsvrij deel van €50.000 tegen 3,5% rente en een aflossingsvrij deel met daaraan gekoppeld een spaar- en beleggingspolis van €88.666 tegen 3,6% rente. Dat was in die periode erg laag. Ik sloot de hypotheek af met NHG. Daaraan zaten kosten gekoppeld, en ook nog een aparte levensverzekering. Ik durf niet precies te zeggen wat het gekost heeft, maar veel is het wel geweest. Onze bank bleef volhouden dat geen woekerpolis was overigens..

In tegenstelling tot vrijwel iedereen in die tijd, koos ik in de spaar- en beleggingspolis voor 100% sparen. Dat had niks te maken met financiële slimmigheid of een vooruitziende blik dat de beurzen zouden crashen, maar een keuze uit pure angst. Beleggen was mij onbekend en ook binnen de familie werd er eigenlijk helemaal niet belegd. Uit angst koos ik voor de zekerheid van sparen. Achteraf geen onverstandige keus denk ik.

Ik schreef al dat de kosten van de spaar- en beleggingspolis best fors was, dat blijkt ook wel aan de cijfers. Terugkijkend naar mijn jaaroverzichten blijkt dat het vier!!!! jaar duurde voordat het gespaarde bedrag inclusief rente hoger was dan de inleg. De levensverzekering is dan nog niet eens meegerekend.

Verder deed ik niet zo veel met de hypotheek. Ik betaalde netjes de rente (€408 per maand bruto) en de inleg op de spaarpolis €175 per maand, spaarde een beetje, maar gaf vooral veel uit aan vakanties, stappen etc. Over extra aflossen dacht ik al helemaal niet na.

In 2008 had ik intussen V leren kennen en die trok in 2009 bij mij in. Zij had een huur appartement en het leek “logisch” dat zij haar huur opzegde. Achteraf had ik toen beter kunnen verkopen, want vrijwel direct daarna begon de huizenmarkt echt serieus stil te vallen.

Het appartement was groot genoeg voor ons tweeën, maar we hadden ook een kinderwens. In 2013 kochten we onze huidige woning, zonder dat we ons appartement verkocht hadden. Dat stond toen al wel even te koop, maar veel animo was er niet. We verhuisden in december 2013.

In 2014 verhuurden we het appartement, maar in 2015 stond het appartement leeg totdat we het uiteindelijk in september verkochten voor €126.000. De maanden dat we geen huurder hadden waren redelijk krap. We kwamen dan precies uit met onze vaste lasten, maar alles extra zoals een keer onderhoud aan de auto of een vakantie betaalden we van ons spaargeld. Dat slonk uiteindelijk behoorlijk.

Bij de verkoop verloren we niet op de woningprijs, maar de “kosten koper” waren we wel kwijt. Dat verschil was gelijk aan wat we in bijna 10 jaar gespaard hadden in de spaarpolis. We kozen er echter voor om de spaarhypotheek mee te nemen naar de nieuwe woning, daarom dienden we de kosten koper toch echt zelf op te hoesten. Dat hadden we zelf niet meer, maar we konden dat via een familiebankconstructie lenen bij mijn moeder. Die losten we uiteindelijk in iets meer dan een jaar af.

In 2013 kochten we dus onze huidige woning. Dat was op het dieptepunt van de huizenmarkt, dus relatief goedkoop hebben we dit huis op de kop getikt. Het stukje financiële bewustzijn dat we daarbij hadden was dat we bewust een huis kochten dat we op alleen mijn inkomen konden financieren. We betaalden €191.000 voor het huis, sloten ook een bouwdepot op van €10.000 en kwamen zo op een hypotheek uit van €205.800. De spaarhypotheek ging dus mee naar deze woning en ook de aflossingsvrije hypotheek ging mee. Intussen wel met wat lagere rente (2,7 en 2,8%). De rest werd gefinancierd met een annuïteitenhypotheek.
Op dat moment lukte extra aflossen niet, vanwege de dubbele hypotheek, maar via de annuïteitenhypotheek begonnen we wel vanzelf af te lossen. Ook verbruikten we niet al het budget van het bouwdepot wat uiteindelijk onze eerste extra aflossing was. Eind 2015 deden we onze eerste echte extra aflossing zelf.

Ons financiële bewustzijn is eigenlijk pas echt ontstaan op het moment dat we ons appartement met verlies verkochten. We zijn toen eigenlijk direct begonnen met extra aflossen, eerst op de restschuld en nadat die was afgelost ook op de hypotheek. Intussen is onze hypotheek ruim €32.000 lager dan toen we de hypotheek afsloten. Als we de restschuld meenemen dan zijn onze schulden ruim €46.000 lager dan in 2015. Als we dan ook de toename van het gespaarde bedrag in de spaarpolis meenemen dan komen we uit op een totaal verschil van ruim een halve ton.

Factcheck:Loopt de rente voor aflossingsvrije hypotheken op?

Afgelopen weekend kreeg ik een mail met wat nieuwsberichten over hypotheken. Eén van die nieuwsberichten trok mijn aandacht. Het stelde dat in tegenstelling tot die van  annuïteitenhypotheken en lineaire hypotheken de rente voor aflossingsvrije hypotheken wel aan het stijgen is.

De reden daarvan zou de risico-opslag zijn die wordt gerekend bij aflossingsvrije hypotheken. Doordat de geldverstrekkers meer risico zien bij die hypotheekvorm verhogen ze de risco-opslag. Bij de andere twee genoemde vormen doen ze dat niet.

Ik heb dat even gecheckt bij de hypotheekrentes die mijn eigen bank publiceert. In het verleden zat daar een opslag van 0,2%-punt voor aflossingsvrije hypotheken bij, dat is nu nog steeds het geval. Die riscio-opslag is dus niet verhoogd in de afgelopen tijd (ik keek net voor de jaarwisseling voor het laatst hiernaar). Ik heb nu alleen maar gekeken naar één geldverstrekker, want van andere had ik de oude tarieven niet paraat.

Wel zijn de tarieven in zijn geheel verhoogd. Zowel voor annuïteiten-, lineaire en aflossingsvrije hypotheken. Dus per saldo klopt het wel dat de rente voor aflossingsvrije hypotheken zijn toegenomen (althans bij onze bank).

Een blik op onze hypotheek: we gaan het anders doen…

Pas op dit wordt een lange blog…

Dit jaar hebben we maximaal afgelost op onze hypotheek. Daarbij hebben we ook afgelost op onze spaarhypotheek. Dat is financieel gezien niet de meest optimale oplossing, extra inleggen is beter, maar de voorwaarden van onze spaarhypotheek laten ons geen andere mogelijkheid.

In maart schreef ik al wat over de plannen met onze hypotheek. We zagen toen twee opties om om te gaan met onze inflexibele spaarhypotheek:

  • Oversluiten naar een andere (bankspaarhypotheek)
  • Oversluiten naar een annuïtaire of lineaire hypotheek

Bij beide vormen van oversluiten worden door onze bank behoorlijk wat administratieve kosten in rekening gebracht en omdat de hypotheekrente nog 19 jaar vast staat zal de boeterente waarschijnlijk ook niet grappig zijn.

Zonder aanpassingen aan de hypotheek loopt onze spaarhypotheek pas af in 2036. Dat is 10 jaar nadat we de andere delen afgelost kunnen hebben d.m.v. extra aflossingen. Dat zien we niet zitten.

Onze hypotheek bestaat op dit moment uit drie delen, te weten de spaarhypotheek, een aflossingsvrij deel en een annuïtair deel:

  • Spaardeel: 3,1% einde rentevaste periode: 2035, schuld: ca. €80.000.
  • Aflossingsvrije deel: 2,7% einde rentevaste periode 2025: schuld: €40.000.
  • Annuïtair deel: 3,56% einde rentevaste periode 2026, schuld: ca. €54.000.

Onze spaarhypotheek is een aflossingsvrije hypotheek met daaraan verpand een spaarpolis waarin we maandelijks geld storen en daarover ook 3,1% rente krijgen. Op dit moment zit er zo’n €25.000 in deze polis en dit groeit dus maandelijks. Voor een compleet overzicht met de exacte cijfers kun je op onze hypotheekpagina kijken.

Met de huidige regels is het mogelijk om de spaarpolis los te koppelen van de spaarhypotheek en te gelde te maken. We zouden dat dan kunnen gebruiken voor een grote extra aflossing, volgens mij op elk hypotheekdeel.
Willen we dat boetevrij doen, dan moeten we zorgen dat we dit gespaarde geld inzetten op een moment dat de rentevaste periode van een hypotheekdeel afloopt. De eerste mogelijkheid daarvoor is dus in 2025 als de rentevaste periode van het aflossingsvrije deel afloopt.

Als we niets meer aan onze spaarhypotheek veranderen zullen we op het moment dat die rentevaste periode afloopt iets meer in de spaarhypotheek hebben opgebouwd dan dat we nu nog aan aflossingsvrije hypotheek hebben opgebouwd. Maar dan hebben we in 2025 nog steeds een hypotheekschuld van ca. €80.000 omdat het spaargedeelte dan wegvalt. Als we die schuld op dat moment kleiner willen hebben zullen toch ook echt tussentijds moeten blijven aflossen op de spaarhypotheek.

Aflossen betekent echter ook weer dat het gespaarde bedrag in 2025 lager wordt en mogelijk niet genoeg zal zijn om de hele aflossingsvrije hypotheek dan af te betalen. We gaan daarom door middel van aflossen proberen om het beoogde spaarsaldo in 2025 in balans te houden met de nog opstaande hypotheekschuld op het aflossingsvrije deel. Dat hoeft niet op de euro nauwkeurig, want in 2025 hebben ook nog een klein stukje schuld open staan op de annuïtaire hypotheek en natuurlijk is er nog een deel van de spaarhypotheek over op dat moment. We kunnen namelijk niet onbeperkt extra aflossen zolang dit hypotheekdeel nog gekoppeld is aan de spaarpolis. We moeten ons dan aan de bandbreedteregels houden.

Nu is er nog één zaak die wat roet in het eten kan gooien, namelijk de bank. We hebben namelijk nog niet nagevraagd of we het gespaarde saldo kunnen gebruiken om een ander hypotheekdeel mee af te lossen.

Als alternatief hebben we natuurlijk altijd nog de mogelijkheid om het huis te verkopen en een ander huis terugkopen. Of we dan in 2025 een even lage hypotheek hebben als volgens deze planning weet ik niet.

Wat zijn jullie lange termijn plannen met je hypotheek?

Hypotheekupdate november: Drie mijlpalen bereikt

December is intussen begonnen en ook de hypotheekbedragen zijn weer afgeschreven. Naast de reguliere bedragen werd er €500 extra afgeschreven van de extra aflossing die we opgegeven hadden. In totaal werd er net geen €1.200 afgeschreven van onze betaalrekening.

Door de extra aflossing op de aflossingsvrije hypotheeken de reguliere annuïtaire aflossing daalde onze bruto hypotheek met ruim €600 tot onder de €175.000. Rekenen we het opgebouwde vermogen in de spaarhypotheek mee dan komt onze netto hypotheek uit onder de €150.000. Twee mooie mijlpalen.

Met de extra aflossing van deze maand bereikten we zelfs nog een derde mijlpaal. We hebben dit jaar nu ruim €20.000 extra afgelost. We mogen nog €500 boetevrij extra aflossen en dat zullen we deze maand ook nog gaan doen.

Ons totale hypotheekoverzicht kun je hier vinden, het overzicht van al onze extra aflossingen vind je hier.

Hoe gaat het met jullie hypotheek?

Extra aflossing november

Als je fanatiek bezig bent met het aflossen van je hypotheek is er niks mooier dan de dag beginnen met het doen van een extra aflossing. En ook een lekker begin van het weekend.

Nadat de bank alle hypotheekbedragen heeft afgeschreven, heeft het even nodig om alles te verwerken. De mogelijkheid tot het doen van een extra aflossing via internetbankieren is dan nog een dagen geblokkeerd. Vandaag werd de mogelijkheid weer open gezet.

Ik ben er nog net niet voor op gebleven tot na 12 uur, maar vanmorgen toen ik wakker werd heb ik toch gelijk de laptop aangeslingerd om het te regelen.

We mogen dit jaar nog €1.000 boetevrij extra aflossen en nog twee maanden te gaan. Deze maand doen we daarom maar de helft. Ik heb dus opdracht gegeven om €500 extra af te lossen op onze aflossingsvrije hypotheek.
De hypotheeklasten dalen door deze aflossing met maar liefst €1,12

Met deze aflossing gaan we driee mijlpalen behalen. De eerste is dat de bruto hypotheek daalt onder de €175.000. En wel dusdanig veel onder de dat bedrag dat onze hypotheek dan €31.000 lager is dan toen we hem afsloten.
Daarnaast daalt onze netto hypotheek, dat is de bruto hypotheek min de waarde van de spaarpolis, onder de €150.000. Vergeleken met de WOZ-waarde (€203.000) is de loan to value van onze hypotheek daarmee ruim onder de 75% terecht gekomen.
Als laatste hebben de grens van €20.000 aan extra aflossingen bereikt.

Als onze extra aflossingen zijn te zien op onze aflossingenpagina.

Gaan jullie nog extra aflossen dit jaar?