Aflossen hypotheek: nog een keertje de opties bekeken

In dit blog heb ik al een aantal keren wat geschreven over het aflossen op onze hypotheek. Eerst het originele plan waarbij we zouden starten met alleen maar aflossen van €125 per maand op de aflossingsvrije hypotheek, wat we eigenlijk in februari alweer overboord gooiden. In februari losten naast die €125 ook €100 op de annuïteitenhypotheek af.

Na de excel sheet er nog eens bij gepakt te hebben en een aantal scenario’s door te hebben gerekend, zijn we tot de conclusie (en eigenlijk wisten we dat ook wel) gekomen dat extra aflossen op de annuïteitenhypotheek veel meer oplevert in daling van de maandlasten. 
Daarnaast hebben we ook doorgerekend wat de effecten zijn van het terug laten brengen van de looptijd van de hypotheek. Zo hebben we berekend dat bij een extra aflossing van €1000 op de annuïteitenhypotheek, we de looptijd met een half jaar zouden kunnen inkorten zonder dat de maandlasten oplopen. En uiteindelijk levert dat ook meer op dan de maandlasten te laten verlagen bij elke extra aflossing. Eigenlijk werkt dat precies hetzelfde als extra storten in een spaarhypotheek in combinatie met het inkorten van de looptijd.
In ons geval loopt de annuïteitenhypotheek bijna 8 jaar langer door dan de overige twee hypotheekvormen (10-2043 t.o.v. 1-2036). Dit zou betekenen dat wanneer wij €16.000 extra weten te storten in de annuïteitenhypotheek, we alle hypotheekdelen in hetzelfde jaar kunnen laten aflopen. Die €16.000 hoeft natuurlijk niet in 1x gestort te worden. We moeten ook nog rekening houden met het maximaal, boetevrije bedrag dat we per jaar mogen aflossen.
Nu is alleen de vraag of het bij onze bank is toegestaan om door extra aflossen de looptijd te laten verkorten. En eigenlijk geldt hetzelfde voor onze spaarhypotheek. Dat zijn vragen die ik voor de eerste helft van maart wil stellen als ik een gesprek heb met de hypotheekadviseur van de bank.
PS: De berekeningen zal ik binnenkort in een aparte blog eens plaatsen

Ons aflossen: Hoe snel gaat dat nu eigenlijk

Toen ik mijn excelsheet met onder andere ons hypotheekoverzicht aan het bijwerken was, vroeg ik me opeens af hoeveel de hypotheek nou eigenlijk per maand daalt op dit moment. Dus heb ik alle getallen voor de maand februari eens op een rij gezet.

Aangezien we de extra aflossing al gedaan hebben en onze bank dan gelijk de nieuwe overzichten verstuurt via de bankmail, kunnen we nu al precies zien hoeveel de schuld is afgenomen. Dit geldt tenminste voor het aflossingsvrije deel en het annuïteitendeel.

Zonder extra aflossing wordt er in februari €101,77 afgelost. Daar komt dan nog een extra aflossing van €100 bij op dat deel.
Op het aflossingsvrije deel wordt in februari €125 afgelost. In totaal is de direct zichtbare aflossing in februari dus €326,77.

Daarnaast storten we ook nog in de spaarhypotheek. Daar zien we in het hypotheekoverzicht niets van, maar maakt de netto-schuld natuurlijk wel kleiner. Voor de toename van het spaardepot moet ik wel een aanname doen, omdat we dat niet via internetbankieren kunnen inzien. Met een bruto inleg van €161 ga ik uit van een netto inleg van €150. Maar het opgebouwde saldo brengt nog een extra 50/maand op. In totaal groeit ons spaarsaldo dus met zo’n €200/maand (conservatief).

Deze €200 opgeteld bij de zichtbare aflossing, levert dus een bedrag van €526,77 op  voor de maand februari.

Daarnaast lossen we ook nog annuïtair de restschuld af die we hadden bij de verkoop van het vorige huis. Daar lossen we op dit moment niets extra’s op af, maar via de annuïtaire aflossing wordt deze maand €225,32 af.

Al met al wordt zo onze schuld deze maand €752,09 minder. En zo maken al die kleine beetjes toch nog een aardig bedrag…

Minder mensen met achterstand op hypotheek

Goed nieuws gisteren in het AD. Er zijn steeds minder mensen met een achterstand op hun hypotheekbetalingen. Slechts 0,58% van de mensen met een hypotheek hebben een achterstand van 3 maanden of meer. En dat is een stuk minder dan een jaar eerder (22% minder)

Zeker als je het vergelijkt met betalingsachterstanden op andere soorten leningen is 0,58% erg laag. Gister hoorde ik namelijk de directeur van het BKR op de radio vertellen dat de achterstanden op consumptieve kredieten rond de 10% ligt en bij studieleningen zelfs op 20%.

Maar wat nou precies de oorzaak is van deze daling wordt niet helemaal duidelijk in het artikel. Zijn alle mensen met achterstanden gedwongen om hun huis (met verlies) te verkopen? Of is het geldschip bij veel mensen binnengekomen en hebben ze hun achterstanden ingehaald? Ik weet het niet en kan het ook niet achterhalen.

Wat zou je kunnen doen om uiteindelijk achterstanden op je hypotheekbetalingen te voorkomen? Ik ben geen financieel adviseur, dus wat ik hier opschrijf is wat ik aan het doen ben/zou doen.

Inzicht in je uitgaven
Zorg dat je goed inzicht hebt in je uitgaven. Sommige zaken kun je niet onderuit, maar op andere zaken kun je wellicht besparen of zijn helemaal niet nodig. Op deze manier weet je ook wat je minimaal aan inkomsten nodig hebt om rond te komen. Bereken ook wat je inkomsten worden als je onverwacht werkloos wordt.


Buffer
Zorg dat je een buffer hebt om een periode met minder inkomsten de rekeningen toch kan betalen. Dat is denk ik stap 1. De hoogte van de buffer die je moet aanhouden moet je zelf bedenken. Voor mezelf hou ik aan dat ik 1 jaar het verschil tussen mijn huidige inkomen en inkomen in de WW zou kunnen opvangen. Bij is dat ongeveer €800 per maand. Dan kom je op een buffer €9.600. Ik mik op €10.000 uiteindelijk.
Om heel eerlijk te zijn, €800 is ook het bedrag dat ik op dit moment spaar per maand. Dat zou betekenen dat ik geen extra buffer nodig heb. Maar met een kleine dochter die op een gegeven moment ook naar school zal gaan zullen de uitgaven ook meer worden. Die buffer wil ik dus toch hebben.
Voor ons is dit het minimum. Daarnaast sparen we nog voor het vervangen van diverse huishoudelijke apparaten en bijvoorbeeld de auto.

Extra aflossen
Daarnaast, in de tijden dat je voldoende inkomsten hebt, probeer wat extra af te lossen. Extra aflossingen zorgen voor lagere maandlasten. Dat maakt de druk in tijden van minder inkomsten wat lager. Mocht je het toch niet redden en je huis moeten verkopen, dan is de kans ook groter dat je zonder restschuld overhoudt.

Contact met de bank
Mocht je dan toch in de problemen komen, zou ik, voordat je echt een achterstand opbouwt, contact opnemen met de bank om te kijken of er een regeling te bedenken is om een achterstand te voorkomen. Of dat dan echt wat oplevert weet ik niet, maar het is altijd de moeite waard.

Hebben jullie wel eens achterstand op  je hypotheekbetalingen gehad? Of kennen jullie mensen die dat hebben (gehad)? En hoe hebben jullie/zij dat toen opgelost?

Aflossing Februari

Gisteren schreef ik al over het aflossen op de annuïteitenhypotheek. Die afweging was nog niet volledig. Voor februari heb ik €225 beschikbaar voor het aflossen. Daarvan is, zoals ik in mijn aflosplan had geschreven, €125 voor het aflossen van de aflossingsvrije hypotheek. Daar wil ik niet aan tornen.

Dat betekent dat er nog €100 overblijft waarvan ik nog kan kijken wat ik daarvan kan aflossen. Ik kan dus kiezen om deze €100 ook op het aflossingsvrije deel af te lossen. De totale aflossing van €225 levert dan precies een besparing op van 50 cent per maand aan rente.

Als ik de overgebleven €100 gebruik om de annuïteitenhypotheek af te lossen, levert deze €100 me al dezelfde besparing in maandlasten op. Samen met de besparing van 28 cent door de €125 op de aflossingsvrije hypotheek levert dit dus een totale daling van de maandlasten van €0,78 op.

Dat is het dus ook geworden. Gisteravond heb ik alles ingevoerd via internetbankieren, dus er geen mogelijkheid meer om dit te veranderen.

Extra aflossen annuïteitenhypotheek: maandelijks of ineens

Voor dit jaar heb ik als doel om minimaal €1000 extra af te lossen op ofwel de annuïteitenhypotheek ofwel de restschuld, die ik ook annuïtair aflos.

Wat levert nu het meest op als je extra aflost op een lening die je toch al aflost? Kun je het beste elke maand een deel extra aflossen, of sparen en aan het eind van het jaar in één keer dat bedrag extra overmaken?

Ik heb mijn hele annuïteitenhypotheek in excel staan, en kan precies uitrekenen wat de invloed van een aflossing is op het maandbedrag, het rentedeel daarvan en daarmee dus ook het aflosdeel van dat bedrag.
Ik heb daarom de volgende drie situaties doorgerekend:

  1. In de maanden februari tot en met november los ik elke maand €100 extra af, 
  2. In november los ik in één keer €1000 af.
  3. In februari los ik in één keer €1000 af.
Waar kijk ik dan naar om te bepalen wat ik uiteindelijk ga doen?
  1. Wat is de openstaande hypotheek op 31 december?
  2. Hoeveel heb ik totaal in 2016 betaald aan de annuïteitenhypotheek?
  3. Wat is het resterende maandbedrag als ik besluit verder nooit meer extra af te lossen?
Uitgangspunten:
Ik ga uit van de situatie zoals die was op 1 januari van dit jaar. In januari heb ik namelijk geen extra aflossing op de annuïteitenhypotheek gedaan, maar is er natuurlijk wel een reguliere aflossing van iets meer dan €100 geweest.
Aan het begin van dit jaar was de openstaande schuld op dit deel €63.576,78. De rente op dit deel is 4,15%. Als ik dit jaar niets extra aflos op dit hypotheekdeel dan zijn de kosten levert dit het het volgende op:
  • Openstaande schuld: 62.336,35
  • Totaal betaald: €3.855.44, waarvan €2.615,02 aan rente
  • Maandbedrag aan het einde: €321.29
  • Nog te betalen tot einde looptijd: €103.454.44
Dit is het uitgangspunt voor de vergelijking.
Berekeningen
Bij iedere aflossing die je doet op een annuïteitenhypotheek wordt het maandbedrag verlaagd. Dit komt deels doordat je minder rente hoeft te betalen over een lager openstaand bedrag, maar je hoeft ook minder af te lossen in de resterende termijnen. Een extra aflossing helpt dus twee keer mee. Afhankelijk van hoever je al in de looptijd bent, zal het ene of het andere deel meer invloed hebben.
Het betekent dus ook dat je na een aflossing per maand iets minder regulier gaat aflossen dan in de situatie wanneer je niets extra’s had afgelost. Immers, aan het eind van de looptijd moet in beide gevallen de gehele schuld zijn afgelost. In mijn geval betekent dit dat wanneer ik in februari een aflossing doe van €100, de reguliere aflossing in maart €101,96 wordt in plaats van €102,12 zonder aflossing.
De uitslag
In de tabel hieronder heb ik alle situaties door gerekend
betaald 2016
rente 2016
openstaand 31-12-2016
nog te betalen
maandbedra
Totaal tot einde looptijd
Besparing
Zonder afl
 €   
3.855,44
 €   
2.615,02
 € 
62.336,35
 € 
103.454,44
 €       
321,29
 € 
107.309,88
 €                   –  
10x €100
 €   
4.827,42
 €   
2.596,09
 € 
61.345,45
 € 
101.809,91
 €       
316,18
 € 
106.637,34
 €         
672,55
€1000 in nov
 €   
4.850,30
 €   
2.611,56
 € 
61.338,04
 € 
101.797,62
 €       
316,14
 € 
106.647,92
 €         
661,96
€1000 in feb
 €   
4.804,75
 €   
2.580,69
 € 
61.352,72
 € 
101.821,99
 €       
316,22
 € 
106.626,73
 €         
683,15
Als je kijkt naar de kosten in 2016 is de winnaar duidelijk het direct aflossen van het hele bedrag in februari. Dat is wel logisch. Dit levert direct een besparing op van €4,96 per maand.
Tweede is het gespreid aflossen en aflossen in november is het minst gunstig voor het totaal betaalde bedrag in 2016. 
Echter, als je pas in november aflost is je openstaande schuld aan het eind van het jaar wel het laagst. En de rest van de doorlooptijd van de hypotheek zijn je maandlasten ook het laagst. Op dat vlak komst juist het heel vroeg aflossen als minste uit de bus.
Maar uiteindelijk gaat het natuurlijk om het totale bedrag dat je voor je hypotheek kwijt bent. En dan blijkt dat het verschil in kosten die je in het lopende jaar maakt hoger zijn dan het verschil in kosten gedurende de resterende 27 jaar. Dat gaat bij mij een beetje tegen het gevoel in.

De winnaar is dan uiteindelijk het gelijk aflossen van €1000 in februari, gevolgd door het maandelijks aflossen van €100 en als laatste het aflossen in november. Het verschil op de hele looptijd van de hypotheek tussen de hoogste en de laagste is ongeveer €11, ongeveer 0,1% van de totale kosten.
Over de hele looptijd levert deze investering van €1000 tussen de 66 en 68% rendement op. Dat is dus zeer netjes.

Als laatste opmerking achteraf, ik heb de spaarrente die ik zou ontvangen als ik het geld tot november op een spaarrekening zou zetten niet meegerekend. Dat zou de vergelijking wat zuiverder maken en de verschillen nog wat kleiner.

En wat ga ik dan doen?
Om gelijk aan het begin van het jaar moet je dat bedrag natuurlijk wel (over) hebben. Ik vind mijn buffer op dit moment niet hoog genoeg om daar nu ineens €1.000 vanaf te snoepen om het maximale rendement uit mijn aflossing te halen. Dus kies ik voor de gulden middenweg en ga ik maandelijks €100 extra aflossen.
Dat wordt dan extra bovenop de €125 per maand die ik op het aflossingsvrije deel al aflos. En dat betekent ook dat het spaargeld iets minder snel zal toenemen.