Herbalanceren

Gisteren schreef geldnerd over zijn te grote buffer en de systematiek die hanteert. Dat deed mij weer denken aan de gesprekken die wij een tijdje terug thuis hadden over hoeveel buffer nou genoeg was en ook welke uitgaven wij willen kunnen doen zonder onze investeringen aan te hoeven spreken.

Het kwam er op neer dat we hebben gesteld dat we onze auto willen kunnen vervangen zonder daarvoor onze investeringen aan te kunnen spreken. Aangezien wij graag een jonge (max 4 jaar oud)occasion aanschaffen van het formaat VW Golf, Opel Astra, Skoda Octavia, komen we dan al gauw uit op een buffer van zo’n €15.000. Daar zitten we op dit moment overigens nog lang niet aan.

Een buffer van €15.000 komt neer op ruim 10 maanden leefgeld, dat is mogelijk best fors. Dat is dan zonder sparen, extra aflossen en investeren.

Aangezien we nu eigenlijk pas op een derde van dit bedrag zitten, we met aflossen van de hypotheek mooi op schema liggen en we met beleggen op dit moment al nagenoeg op ons doel van het eind van het jaar zitten hebben we besloten om de bakens een beetje te verzetten naar het aansterken van de buffer.

We blijven nog wel een beetje periodiek beleggen in één van onze beleggingsfondsen om die gelijk te trekken met de andere fondsen. Andere beleggingen doen we even niet. Met extra aflossen op de hypotheek blijven we doorgaan op dit tempo en het geld dat we over houden door wat minder te beleggen gaan we gebruiken om de buffer wat sneller aan te vullen.

Wat hebben we opzij gezet in het eerste kwartaal?

Nog een paar dagen en het eerste kwartaal van 2018 zit er alweer op. Tijd om alvast te beginnen met het opmaken van de balans. Wat hebben we zoal weggezet voor de (nabije) toekomst?







Sparen/reserveren
Dit was niet echt een kwartaal van het sparen. Nadat we rond de jaarwisseling besloten om V ook op  de zorgverzekeringspolis van M te zetten, werd haar jaarlijkse premie begin januari direct afgeschreven. Dat zorgde voor een deukje in de buffer. Ook de hogere onderhoudskosten aan de auto dan dat we verwacht hadden hielpen niet mee.
Ook gaven we wat extra geld uit rond de komst van onze dochter. Een nieuw autostoeltje met bijpassende de isofix basis, alvast groot inslaan van luiers in de aanbieding en na de bevalling ook behoorlijk wat geld aan parkeerkosten bij het ziekenhuis.

Daarnaast maakten we wel maandelijks onze vaste bedragen over naar de buffer en de reserveringsrekeningen. In totaal ging er elke maand €850 die kant op. We gaven er alleen dus een groot deel van alweer uit.
Daarnaast heeft M in de afgelopen maanden 3 verlofdagen gekocht. Hierdoor waren de inkomsten ook lager dan ze hadden kunnen zijn.

Netto is ons totaal aan spaargeld daarom met zo’n €1.500 afgenomen. Dat is net iets minder dan de premie van de zorgverzekering van V.

Beleggen
We hebben naast de maandelijkse inleg in een aantal beleggingsfondsen, ook nog een drietal losse aankopen gedaan. In totaal investeerden we op deze manier zo’n  €1.500. We verkochten echter ook wat ter waarde van €650, waardoor we netto €850 belegden.
Aangezien de koersen vooral de laatste week behoorlijk aan het dalen zijn, is ondanks deze extra inleg van ca. 7% van wat we al belegd hadden, zelfs gedaald.

Extra aflossen
We losten ook weer wat extra af op onze hypotheek. In totaal losten we €725 af. Daarnaast spaarden we €400 in de spaarhypotheek en kregen we een kleine €150 rente over het gespaarde bedrag in het spaardepot.

Totaal
Totaal komen we nog net positief uit. Ons spaargeld daalde fors, maar de extra aflossingen op de hypotheek en de inleg in de beleggingsportefeuille compenseerden dit net. Nemen we de inleg in de spaarhypotheek mee dan komen hebben we netto toch nog een kleine €500 kunnen sparen dit kwartaal. Kwa percentage van het inkomen van M zal het echter niet heel hoog zijn. Hoe de netto waarde ten opzichte van 1 januari zal zijn zal afhangen van wat de koersen van onze beleggingen deze week gaan doen.

Hoe zag jullie eerste kwartaal er financieel uit?

Weinig mensen nemen actie op hun aflossingsvrije hypotheek

Eens in de zoveel tijd trakteer ik mezelf op de zaterdageditie van het Financiële Dagblad. Vaak staan daar interessante zaken in en ook dit weekend werd ik weer helemaal gelukkig van aan aantal artikelen.

Eén van die artikelen ging over het feit dat nog maar weinig mensen actie ondernemen om iets met hun grotendeels aflossingsvrije hypotheek te doen.

Een proef van ING en Florius leerde dat nog geen 10% van de mensen die ze hadden aangeschreven ook daadwerkelijk actie ondernam om wat aan de hypotheek te doen. Dat percentage bleef zelfs zo laag als men een cadeuabon kreeg om zo dus gratis met een financieel adviseur te gaan praten. Overigens zijn dat dezelfde adviseurs die 10 jaar geleden nog adviseerden vooral niet af te lossen.

Blijkbaar vinden veel mensen het lastig, moeilijk of gewoon niet interessant om over hun financiële toekomst na te denken. Zelfs niet als ze er op worden gewezen dat ze mogelijk een probleem hebben.

Als namelijk na 30 jaar de aflossingsvrije hypotheek afloopt heb je een aantal opties:

  • De hypotheek aflossen
  • Het huis verkopen
  • De hypoteek verlengen
Aflossen
Er zullen vast mensen zijn die voldoende vermogen hebben opgebouwd om de hypotheek te kunnen voldoen, maar ik denk dat in het algemeen geldt dat de meesten niet genoeg hebben hiervoor.
Verkopen
Je kunt natuurlijk ook je huis verkopen als de hypotheek afloopt na 30 jaar. Waarschijnlijk is je woning in die 30 jaar meer waard geworden en hou je er nog een leuk bedrag aan over. Je hebt dan echter geen dak meer boven je hoofd en zult dan een andere woning moeten kopen of huren.
Verlengen
Wanneer je niet wilt verhuizen en ook niet de hypotheek (volledig) kunt aflossen kun je ook de hypotheek verlengen. De hypotheek dient dan wel te voldoen aan de huidige regels. Dat betekent dus maximaal 100% van de woningwaarde (meestal niet zo’n probleem als je al 30 jaar in het huis woont), maar belangrijker nog, ook aan de huidige inkomenseisen. En zeker als je al met pensioen bent, of daar niet te ver vanaf zit, wordt gerekend met je inkomen na je pensioenering, wat vaak een stukje lager is dan in je werkende leven. Daarnaast heb je na die eerste 30 jaar geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, wat de boel nog wat duurder maakt. Het is dus zeker niet 100% zeker dat je ook zo maar in aanmerking komt voor een verlenging.

Manier van extra aflossen is veranderd bij onze bank

Gisteren deed ik een extra aflossing op de hypotheek en tot mijn grote schrik zag ik in het document dat automatisch gecreëerd werd dat er het één en ander veranderd was rondom extra aflossen. Ik heb even terug gezocht, maar ik had daar geen bericht over ontvangen.

Oude manier
Wat is er dan precies veranderd? In het verleden moest ik voor de 10e van de maand opdracht geven voor een extra aflossing. Dat ging allemaal prima via internetbankieren. De extra aflossing werd dan gelijk aan het eerste van de volgende maand afgeschreven, tegelijk met de reguliere hypotheekbetaling.
Ik vond dat eigenlijk wel een mooi systeem. Onze bank, ABNAMRO, blijkbaar niet.

En hoe dan nu?
Gisteren deed ik een aflossing, daar morgen meer over, en ik merkte al dat ik al een aantal andere handelingen moest doen dan voorheen. Zo moest ik aangeven van welke betaalrekening ik het bedrag wilde laten afschrijven (we hebben er maar één) en toen ik dat deed kreeg ik de melding dat ik niet genoeg saldo had voor deze afschrijving en dat de rente voor roodstaan meer kostte dan dat de winst aan hypotheekrente me zou opleveren.
Ik dacht nog heel naïef dat dat niet uitmaakte want het bedrag zou toch pas op 1 april worden afgeschreven. Dat bleek dus niet waar te zijn.
Sinds deze maand (of vorige maar toen hebben we niet afgelost) wordt het bedrag dus direct afgeschreven. We stonden dus gelijk rood, en dat hebben we gelijk aangevuld vanuit de buffer.

Na het doen van de extra aflossing heb ik op de website gekeken en daar staat nu inderdaad uitgelegd dat het bedrag direct wordt afgeschreven.

Maar in het document dat ik bij de extra aflossing kreeg staat nog meer. De aflossing is dus direct gedaan op 5 maart. Maar 1 april zal ik nog wel hetzelfde maandbedrag betalen als deze maand, de extra aflossing wordt in het maandbedrag pas verwerkt in maandbedrag van de maand erna. Dat betekent dat ik in maart te veel rente betaal over het hypotheekdeel waarop ik heb afgelost. Dat wordt dan in april weer verrekend waardoor het hypotheekbedrag nog wat verder verlaagd wordt. Wat weer mogelijk leidt tot een nog iets lagere maandlast.
Ik snap overigens niet dat in deze digitale tijd aan het eind van deze maand niet direct het juiste maandbedrag kan worden berekend en afgeschreven, zodat er daarna geen teveel betaalde rente hoeft te worden verrekend.

En wat als we de maand erna weer een extra aflossing doen? Dan gaan we nog een keer dezelfde cyclus in waarbij er dus in één maand effecten van twee aflossingen worden verwerkt. Ik vraag me af of ik dat allemaal netjes in mijn excelbestand verwerkt kan krijgen en kan narekenen wat de bank allemaal berekent.

Het kan aan mij liggen, maar ik vind eigenlijk niet dat het systeem van extra aflossen hiervan nu eenvoudiger en transparanter wordt.

Wat betekent dit nu voor onze aflossing? Onze hypotheek gaat nu omlaag met het bedrag dat we hebben opgegeven. De maand erop zal het hypotheekdeel dan nog me iets meer dan een euro zakken door deze aflossing. Dat verandert volgens mij niet voor de maandlasten. Bij grotere aflossingen zal dat echter wel het geval kunnen zijn.

Wat ik verder nergens kan lezen is of de verlaging van de hypotheek voor teveel betaalde rente meetelt voor het bedrag dat je per jaar boetevrij mag aflossen of dat dat er los van staat. Dat kan ik denk ik volgende maand wel zien omdat altijd netjes staat aangegeven hoeveel ik op een leningdeel nog extra mag aflossen.

Heeft jouw hypotheekverstrekker wel eens de manier van extra aflossen opeens, zonder aankondiging aangepast?

Lagere maandlasten of de hypotheek inkorten deel 2: De berekeningen

Er is gisteren best veel gereageerd op ons blog over de afweging tussen kiezen voor lagere maandlasten na een extra aflossing of juist voor het inkorten van de hypotheek. Ik begreep deze reacties goed, het gaat eigenlijk om de afweging tussen lage(re) lasten (en flexibiliteit) nu en op een eerder moment veel lagere lasten.

Zoals ik gisteren als schreef, kozen wij in het verleden juist voor lagere lasten, juist om ze op een niveau te krijgen waarbij we ze ook bij tegenslag nog goed kunnen blijven betalen. Bij werkloosheid bijvoorbeeld zullen we bij de huidige lasten geen problemen hebben om netjes de bank te kunnen blijven betalen.

Maar nu die maandlasten dus voor ons voldoende laag zijn, willen we ook kijken hoe we de hypotheek kunnen aflossen met zo min mogelijk geld. Dat is ook de reden dat we nu gekeken hebben naar looptijdverkorting.

Ik vergelijk onze annuïteitenhypotheek zoals die nu is, dus met de afgeloste €300 waarvoor we al opdracht gegeven hebben. Ik ga er vanuit dat we ieder jaar 10% aflossen aan het eind van het jaar. Voor dit jaar reken ik dan met 10%-€300. Onze annuïteitenhypotheek heeft een rente van 3,56% en bedraagt per 1 februari ca. €53.750. Voor verder details kun je op onze hypotheekpagina kijken.

In het eerste geval kiezen we voor verlaging van de lasten, en in het tweede geval voor looptijdverkorting. Het geld dat we besparen door de lagere lasten gebruiken we het jaar erop voor aflossing op de aflossingsvrije hypotheek. In het geval van looptijdverkoring lossen we voor de berekening nu even niets af op de aflossingsvrije hypotheek.

Er zijn voor ons twee zaken van belang. Wanneer kunnen we in beide gevallen van dit hypotheekdeel af zijn en wat kost het ons uiteindelijk.

Optie 1: Lagere maandlasten

Als we kiezen voor lagere maandlasten kunnen we op 1 februari 2025 van dit gehele hypotheekdeel af zijn. Naast het volledig aflossen van de annuïtaire hypotheek kunnen we op deze manier ook nog bijna €12.700 aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. In tabelvorm ziet dat er als volgt uit:

Lagere
maandlasten
 
 
 
Besparing op annuIteiten
Besparing op aflossingsvrij
Aflossing op aflossingsvrij
2018
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €        
                              –  
2019
 €                              389,28
 €                                        
–  
 €                              389,28
2020
 €                              807,60
 €                                  10,51
 €                           1.207,39
2021
 €                          1.237,44
 €                                  32,60
 €                           2.477,43
2022
 €                          1.680,12
 €                                  66,89
 €                           4.224,44
2023
 €                          2.136,84
 €                                114,06
 €                           6.475,34
2024
 €                          2.609,28
 €                                174,83
 €                           9.259,45
2025
 €                          8.625,33
 €                                250,01
 €                         18.134,79

Eind 2025 zijn onze maandlasten daardoor met €294,56 gedaald ten opzichte van nu. Aan openstaande hypotheek hebben we dan nog €27.306,30 + €79.800 (spaarhypotheek) is ruim €107.000.

Optie 2: Looptijdverkorting

Als we kiezen voor dezelfde aflossingen aan het eind van het jaar, maar dan met looptijdverkorting kunnen we de annuïtaire hypotheek op 1 juli 2024 afgelost hebben. Voor de excel liefhebbers, ik heb de verkorting per aflossing berekend met doelzoeken en dan afgerond op hele getallen. Het kan dus zijn dat de maandlasten met een paar dubbeltjes verschillen per jaar. Deze verschillen heb ik niet meegerekend.

Dat half jaar verschil lijkt niet heel veel. Maar Vanaf dan kunnen we €266 per maand extra gebruiken om af te lossen plus nog de extra aflossingen van 2024 en 2025. In tabelvorm ziet dat er als volgt uit:

Looptijdverkorting
 
 
 
Besparing op annuIteiten
Besparing op aflossingsvrij
Aflossing op aflossingsvrij
2018
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                      
–  
2019
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                      
–  
2020
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                       –  
2021
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                      
–  
2022
 €                                       –  
 €                                         –  
 €                                      
–  
2023
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                      
–  
2024
 €                          8.309,40
 €                                         –  
 €                           8.309,40
2025
 €                          9.905,40
 €                                224,35
 €                         29.940,55

Op deze manier kunnen we bijna €30.000 aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. Dat betekent dat er eind 2025 nog maar iets meer dan €10.000 aan aflossingsvrije hypotheek over is. Dat is een besparing in de maandlasten van €333,50.

Als we vanaf nu dus kiezen voor looptijdverkorting dan zijn we eind 2025 dus bijna €12.000 verder met het aflossen van onze gehele hypotheek dan wanneer we kiezen voor lastenverliching. Dat is echt wel substantieel.

Ook loopt in 2025 de rentevaste periode af van het aflossingsvrije hypotheekdeel en zouden we dat deel wellicht helemaal kunnen aflossen met nog maar een uitstaand bedrag van €10.000. Dat zie ik met een bedrag van ruim €27.000 niet zo snel gebeuren.

Dit lijkt dus in het voordeel te zijn van inkorten van de hypotheek. In een volgende post zal ik ook de totale kosten doorrekenen t/m 2025 en wellicht ook nog verder.

Naschrift:
Eigenlijk komt het scenario met looptijdverkorting nog gunstiger uit. We kunnen namelijk in 2024 niet meer dan €5.000 aflossen (10%). Het meerdere zullen we moeten aflossen op de spaarhypotheek. Dat deel heeft een hogere rente wat een grotere besparing in de maandlasten oplevert. Daarnaast zal dan ook de inleg verlaagd worden wat ook weer extra bespaart in de maandlasten. Al die besparingen kunnen in 2025 dan ook weer gebruikt worden voor een extra aflossing.