Huizenprijzen in historisch perspectief

Gisteren kwam ik bij toeval uit op een Engelse blog. Deze blogger schreef over de huizenprijzen in Engeland en hoe deze historisch gezien onhoudbaar hoog zijn. Ik vond dat eigenlijk wel mooi om ook eens voor de Nederlandse situatie uit te zoeken. Dus, zo gezegd, zo gedaan.

De Engelse blogger heeft de gemiddelde huizenprijzen in het land vergeleken met het gemiddelde inkomen van huizenkopers in Engeland. Als je ervan uitgaat dat mensen met de laagste inkomens geen huis kunnen kopen kun je dus stellen dat dit gemiddelde inkomen hoger is dan het echte landelijk gemiddelde inkomen.

Ik heb even gezocht bij het CBS of ik zulke cijfers ook kon vinden, maar helaas dat lukte me niet binnen afzienbare tijd. Dus gebruik ik in dit stuk het modale inkomen. Van de site van het CBS kon ik wel eenvoudig de gemiddelde huizenprijzen vinden vanaf 1995.

In grafiekvorm ziet dit er zo uit:

Het is jammer dat ik niet zo snel gegevens van voor 1995 kon vinden, zodat we in de grafiek wellicht nog meer pieken en dalen zouden kunnen zien zoals in de grafiek van de Engelse blog wel het geval was.
In de laatste 20 jaar was de gemiddelde verhouding tussen de gemiddelde huizenprijs en het modale inkomen 6,69. Ik heb daarom een bandbreedte tussen 6 en 7 genomen als “de normale verhouding”. Boven de 7 is zijn de huizen duurder dan gemiddeld, boven de 8 zijn ze erg duur. Dit is een schaal die ik zelf verzonnen heb. Aan de onderkant zijn huizen bij een verhouding onder de 6 goedkoper dan gemiddeld en onder de 5 erg goedkoop.

Opvallend is ook dat wat hij een normale prijs-inkomen verhouding vindt (3,8-4,5) in Nederland de laagste verhouding in de afgelopen 20 jaar is. Dat zal ook wel te maken hebben met het verschil tussen het inkomen van huizenkopers en het gemiddelde inkomen van een heel land.

Wat in de Nederlandse grafiek echter ook goed te zien is, is dat ondanks de horrorverhalen over de dalende/gedaalde huizenprijzen, de huizenprijzen in verhouding tot het gemiddelde inkomen niet onder de “normale” verhouding zijn uitgekomen. Het had dus allemaal nog veel erger kunnen zijn. Wat ook opvallend is dat we het laatste jaar weer versneld richting het rode gebied gaan. En dan is het weer wachten op een correctie.

Om een echt goede analyse te kunnen maken zou ik eigenlijk nog wat gegevens moeten vinden van de zowel de huizenprijzen en het modaal inkomen. Daar ga ik de komende tijd naar op zoek. En wie weet moet ik dan wel wat van mijn conclusie aanpassen.

De waarheid, leugens en statistieken

De laatste tijd zijn er veel jubelberichten te lezen geweest over de stijgende huizenprijzen. Voor de huizenbezitter heerlijk, voor de potentiële koper minder fijn.
Een paar dagen terug las ik ook een bericht dat de huren in de vrije sector sneller stijgen dan de huizenprijzen. Dus met andere woorden, die huurders zijn nog slechter af dan potentiële koper. En misschien zijn dit wel vaak dezelfde mensen.

In het bericht staat dat tussen 2005 en 2015 de huren sterker zijn gestegen dan de huizenprijzen. Dat is niet heel moeilijk natuurlijk, aangezien de huizenprijzen nu ongeveer op het niveau van 2005/2006 zitten. Als de huren dan maar een beetje gestegen zijn dan zit je daar al boven. De huizenprijzen zijn echter al wel aan een inhaalslag bezig, ze stijgen zeer snel op dit moment.

Dat je met cijfers alle kanten op kunt en in dit geval heel afhankelijk zijn bewijst een ander artikel die ik vond over dit onderwerp. Daarin werd een langere periode bekeken, namelijk vanaf 1995. En dan is het beeld heel anders.

En zo zie je maar weer, je hebt de waarheid, leugens en statistieken….

Er worden te weinig huizen gebouwd

Gisteren las ik op diverse sites dat de bouw van nieuwe woningen te langzaam dreigt te gaan. Als het doorgaat zoals nu verwacht zullen er volgend jaar 20% minder nieuwe woningen gebouwd worden dan dit jaar.
Van de partijen die dit persbericht de wereld in hebben geslingerd krijgt voor de overheid te langs. Het duurt te lang voordat plannen gereed zijn en de eerste paal de grond in kan.

Naast de lage rentes waardoor iemand met het zelfde salaris meer hypotheekschuld kan dragen, draagt een tekort aan beschikbare woningen natuurlijk ook bij aan de stijging van de huizenprijzen.

Ik denk dat niet alleen de overheid schuldig is aan het tekort aan nieuwbouwplannen. Natuurlijk zal een gemeente de laatste jaren minder happig zijn geweest om hun ingekochte bouwgrond met minder marge te verkopen, maar ik denk persoonlijk dat ook projectontwikkelaars minder genegen waren om nieuwe projecten op te starten toen de huizenprijzen aan het dalen waren. Dat ze nu bij de stijgende huizenprijzen opeens haast hebben snap ik dan wel….

Levensstandaard in Frankrijk

Tijdens  de vakantie doen wij vaker per week boodschappen dan dat we thuis doen. Waar we in Nederland 1x per week naar de supermarkt gaan, doen we dat tijdens de vakantie om de dag. Daarnaast gingen we dagelijks naar de bakker voor vers brood. Dat scheelde ook best wat ten opzichte van thuis.
Dit heeft vooral te maken met de grootte van onze elektrische koelbox. Daar krijgen we, naast de waterflessen die we erin hebben, voor twee dagen avondeten in opgeslagen.
Nu kijken we ook in het buitenland naar de prijzen van producten, maar ik kon me niet aan de indruk onttrekken dat boodschappen doen in Frankrijk toch een stukje duurder is dan in Nederland. En natuurlijk koop je tijdens de vakantie wat vaker dan normaal we extra’s lekkers dan dat we thuis zouden doen.

In Nederland besteden wij voor ons drieën rond de 40 euro per week aan levensmiddelen. In Frankrijk waren we dat bijna het dubbele per week uit. Waar zit dat dan in? Voor het grootste gedeelte ligt het verschil toch wel in vlees en vis. Maar daar staat tegenover dat er we ook eigenlijk geen plofkipfilets in de schappen hebben zien liggen. Ook heeft bijna elke supermarkt gewoon nog een verse vis afdeling en een slager die het vlees voor je snijdt als je niet de verpakte spullen wilt kopen. In tegenstelling tot Nederland kun je nog bijna zien waar het vlees vandaan komt wat je koopt.

Ook vinden wij het op vakantie leuk om bij de plaatselijke makelaars te kijken naar wat de huizen in de buurt kosten. Dat scheelde in het gebied waar wij zaten toch behoorlijk met Nederland in het algemeen en zeker met de Randstad.
In de dorpen waren de prijzen voor huizen nog wel enigszins vergelijkbaar met Nederland buiten de Randstad, maar de huizen buiten de dorpen waren echt heel goedkoop.
Voor €211.000 kocht je daar een perceel van 1,6 hectare, waarop 5 gebouwen stonden inclusief een geheel gerenoveerd woonhuis en een gastenhuisje. Een ideale woning om een B&B te beginnen (niet dat we dat van plan zijn)

Hebben jullie ook die “tic” om naar huizenprijzen te kijken als je ergens anders bent?

De bomen groeien weer tot in de hemel…

… op de huizenmarkt. Tenminste, als de verwachtingen van de economen van de Rabobank uitkomen.

In hun kwartaalbericht woningmarkt geven zij aan dat de huizenprijzen dit jaar tussen de 3,5% en 5,5% zullen stijgen en volgend jaar zelfs 5-7%!!!! Tot nu toe is de prijsstijging slechts 4,2% ten opzichte van een jaar geleden.

Door de laag blijvende rente, een hogere werkgelegenheid en meer vertrouwen zal de stijging in verkopen volgens de Rabobank volgend jaar dus doorzetten.
Dat klinkt helemaal geweldig, zeker als je van plan bent je huis te verkopen. Het klinkt zelfs een beetje te mooi om waar te zijn in mijn ogen. En meestal is dat dan ook zo… Zou dit de laatste opleving zijn voor de echte crash, zoals in het boek “deflatie in aantocht” wordt verwacht?