Extra aflossen annuïteitenhypotheek: maandelijks of ineens

Voor dit jaar heb ik als doel om minimaal €1000 extra af te lossen op ofwel de annuïteitenhypotheek ofwel de restschuld, die ik ook annuïtair aflos.

Wat levert nu het meest op als je extra aflost op een lening die je toch al aflost? Kun je het beste elke maand een deel extra aflossen, of sparen en aan het eind van het jaar in één keer dat bedrag extra overmaken?

Ik heb mijn hele annuïteitenhypotheek in excel staan, en kan precies uitrekenen wat de invloed van een aflossing is op het maandbedrag, het rentedeel daarvan en daarmee dus ook het aflosdeel van dat bedrag.
Ik heb daarom de volgende drie situaties doorgerekend:

  1. In de maanden februari tot en met november los ik elke maand €100 extra af, 
  2. In november los ik in één keer €1000 af.
  3. In februari los ik in één keer €1000 af.
Waar kijk ik dan naar om te bepalen wat ik uiteindelijk ga doen?
  1. Wat is de openstaande hypotheek op 31 december?
  2. Hoeveel heb ik totaal in 2016 betaald aan de annuïteitenhypotheek?
  3. Wat is het resterende maandbedrag als ik besluit verder nooit meer extra af te lossen?
Uitgangspunten:
Ik ga uit van de situatie zoals die was op 1 januari van dit jaar. In januari heb ik namelijk geen extra aflossing op de annuïteitenhypotheek gedaan, maar is er natuurlijk wel een reguliere aflossing van iets meer dan €100 geweest.
Aan het begin van dit jaar was de openstaande schuld op dit deel €63.576,78. De rente op dit deel is 4,15%. Als ik dit jaar niets extra aflos op dit hypotheekdeel dan zijn de kosten levert dit het het volgende op:
  • Openstaande schuld: 62.336,35
  • Totaal betaald: €3.855.44, waarvan €2.615,02 aan rente
  • Maandbedrag aan het einde: €321.29
  • Nog te betalen tot einde looptijd: €103.454.44
Dit is het uitgangspunt voor de vergelijking.
Berekeningen
Bij iedere aflossing die je doet op een annuïteitenhypotheek wordt het maandbedrag verlaagd. Dit komt deels doordat je minder rente hoeft te betalen over een lager openstaand bedrag, maar je hoeft ook minder af te lossen in de resterende termijnen. Een extra aflossing helpt dus twee keer mee. Afhankelijk van hoever je al in de looptijd bent, zal het ene of het andere deel meer invloed hebben.
Het betekent dus ook dat je na een aflossing per maand iets minder regulier gaat aflossen dan in de situatie wanneer je niets extra’s had afgelost. Immers, aan het eind van de looptijd moet in beide gevallen de gehele schuld zijn afgelost. In mijn geval betekent dit dat wanneer ik in februari een aflossing doe van €100, de reguliere aflossing in maart €101,96 wordt in plaats van €102,12 zonder aflossing.
De uitslag
In de tabel hieronder heb ik alle situaties door gerekend
betaald 2016
rente 2016
openstaand 31-12-2016
nog te betalen
maandbedra
Totaal tot einde looptijd
Besparing
Zonder afl
 €   
3.855,44
 €   
2.615,02
 € 
62.336,35
 € 
103.454,44
 €       
321,29
 € 
107.309,88
 €                   –  
10x €100
 €   
4.827,42
 €   
2.596,09
 € 
61.345,45
 € 
101.809,91
 €       
316,18
 € 
106.637,34
 €         
672,55
€1000 in nov
 €   
4.850,30
 €   
2.611,56
 € 
61.338,04
 € 
101.797,62
 €       
316,14
 € 
106.647,92
 €         
661,96
€1000 in feb
 €   
4.804,75
 €   
2.580,69
 € 
61.352,72
 € 
101.821,99
 €       
316,22
 € 
106.626,73
 €         
683,15
Als je kijkt naar de kosten in 2016 is de winnaar duidelijk het direct aflossen van het hele bedrag in februari. Dat is wel logisch. Dit levert direct een besparing op van €4,96 per maand.
Tweede is het gespreid aflossen en aflossen in november is het minst gunstig voor het totaal betaalde bedrag in 2016. 
Echter, als je pas in november aflost is je openstaande schuld aan het eind van het jaar wel het laagst. En de rest van de doorlooptijd van de hypotheek zijn je maandlasten ook het laagst. Op dat vlak komst juist het heel vroeg aflossen als minste uit de bus.
Maar uiteindelijk gaat het natuurlijk om het totale bedrag dat je voor je hypotheek kwijt bent. En dan blijkt dat het verschil in kosten die je in het lopende jaar maakt hoger zijn dan het verschil in kosten gedurende de resterende 27 jaar. Dat gaat bij mij een beetje tegen het gevoel in.

De winnaar is dan uiteindelijk het gelijk aflossen van €1000 in februari, gevolgd door het maandelijks aflossen van €100 en als laatste het aflossen in november. Het verschil op de hele looptijd van de hypotheek tussen de hoogste en de laagste is ongeveer €11, ongeveer 0,1% van de totale kosten.
Over de hele looptijd levert deze investering van €1000 tussen de 66 en 68% rendement op. Dat is dus zeer netjes.

Als laatste opmerking achteraf, ik heb de spaarrente die ik zou ontvangen als ik het geld tot november op een spaarrekening zou zetten niet meegerekend. Dat zou de vergelijking wat zuiverder maken en de verschillen nog wat kleiner.

En wat ga ik dan doen?
Om gelijk aan het begin van het jaar moet je dat bedrag natuurlijk wel (over) hebben. Ik vind mijn buffer op dit moment niet hoog genoeg om daar nu ineens €1.000 vanaf te snoepen om het maximale rendement uit mijn aflossing te halen. Dus kies ik voor de gulden middenweg en ga ik maandelijks €100 extra aflossen.
Dat wordt dan extra bovenop de €125 per maand die ik op het aflossingsvrije deel al aflos. En dat betekent ook dat het spaargeld iets minder snel zal toenemen.

Studieschuld wel of niet bij BKR?

Gisterochtend toen ik naar mijn werk reed hoorde ik op de radio een bericht dat Vereniging Eigen Huis vindt dat bij de BKR geregisteerd moet worden. Zie hier voor het persbericht van VEH.

De redenatie is als volgt. Schulden die bij de BKR staan geregistreerd worden meegenomen in de berekening van de lasten en uiteindelijk dus ook het maximaal te lenen bedrag. Als de studieschuld niet geregistreerd staat kan de hypotheekverstrekker hier geen rekening mee houden zolang een huizenkoper het niet zelf meldt.
En om maar “dat ene huis” te kunnen kopen blijkt dat 4 op de 10 huizenkopers die studieschuld dus verzwijgt. Dan krijgt de huizenkoper uiteindelijk dus een hogere hypotheek dan zou mogen, met te hoge maandlasten als gevolg.

Het registeren bij de BKR zorgt ervoor dat huizenkopers hun studieschuld niet kunnen verzwijgen, die is namelijk algemeen bekend. Je zou kunnen zeggen, een goed advies van de lobbyclub VEH, voor hun potentiële nieuwe leden. Die zullen zich hierdoor niet te veel in de schulden kunnen steken.

Maar er zit ook een andere kant aan dit verhaal, namelijk de kant van de huizenbezitters. Als grote groepen potentiële kopers opeens minder kunnen lenen door registratie van hun studieschuld zullen de huizenprijzen mogelijk ook gaan dalen. Dat is dan weer ongunstig voor de huizenbezitters, die of verder onder water komen te staan of minder overwaarde op hun huis hebben. En dit zijn juist de huidige leden van de VEH. Raar dat de VEH lobbyt voor iets wat niet gunstig voor hun leden is.

Als ik naar onze eigen situatie kijk hebben we (ik) één keer een huis gekocht met nog een studieschuld en één keer zonde hypotheekschuld. De eerste keer kocht ik, toen nog alleen, een appartement binnen een half jaar nadat ik mijn studie had afgerond. De aflossingen waren toen nog niet gestart. Maar de hypotheekadviseur van de bank had ook helemaal niet gevraagd of er nog sprake was van een studieschuld of zelfs maar enige andere schuld. Dit was eind 2005.

In 2013, toen intussen samen, kochten we ons huidige huis. Op dat moment had ik net mijn studieschuld afbetaald, maar werd er wel naar gevraagd. Ik kon mooi het bericht van de DUO tonen dat ik alles had terugbetaald en daarmee was de kous ook af.
Ook kreeg ik toen het advies om (tijdelijk) de mogelijkheid tot roodstaan stop te zetten. Dat wordt namelijk wel geregistreerd en kon voor verminderde leencapaciteit zorgen. Dit was 2013, er werd toen al veel beter gekeken naar schulden.

Terug naar het bericht van VEH. Wat vinden jullie? Wel of geen registratie? En hoe zijn jullie omgegaan met het melden van studieschuld(en) bij de aanvraag van een hypotheek?

WOZ-waarde

Zaterdag viel bij ons de WOZ-beschikking op de deurmat. Op basis daarvan wordt een aantal lasten bepaald, maar ook is het interessant om te kijken in hoeverre we nog “onder water” staan.

De WOZ-waarde is sterk gestegen het afgelopen jaar. Was dit vorig jaar nog €180.000, nu is dit €191.000. Een stijging van €11.000 oftewel 6,1%.
Nu vond ik die van vorig jaar wel erg laag, maar dit is dan wel weer een forse stijging. Sinds we hier wonen heeft de WOZ-waarde van ons huis flink gefluctueerd:

  • 2013: €203.000 = 100%
  • 2014: €194.000 = 96%
  • 2015: €180.000 = 89%
  • 2016: €191.000 = 94%
Ons huis is dus volgens de gemeente nog maar 94% waard van toen we het kochten, ondanks dat toen de crisis op de huizenmarkt al even aan de gang was. 
Onze hypotheek op dit moment is net iets meer dan €199.000. Dat betekent dat we nog ruim €8.000 onder water staan. Daar gaan we wat aan doen, ook al verwacht ik niet dat we dit jaar al boven water komen. 
Ook de gemeentelijk lasten worden dus deels op de WOZ-waarde bepaald. De gemeentelijke lasten stijgen voor ons dit jaar met maar liefst 97 hele centen. Dat moet op te vangen zijn. 🙂

Hebben jullie je WOZ-waarde ook al ontvangen? En hoe zijn jullie gemeentelijke lasten veranderd?

Overzicht januari

Met nog 2 dagen te gaan tot februari heb is het een mooie tijd om de balans van januari op te maken. De maand ook waarin ik begon met bloggen en nu al ruim 3700 pageviews heb gehaald. Dat had ik nooit verwacht toen ik met bloggen begon.

En ik moet ook zeggen, dit bloggen helpt ook goed om extra kritisch naar mijn uitgaven te kijken. Er zit zeker nog ruimte in om nog verder te bezuinigen op onnodige uitgaven, maar ik let al wel een stuk beter op.

Hoe zit het dan met de financiën over de maand januari? Om een goede vergelijking te kunnen maken met december (toen de hypotheeklasten op de 31e werden afgeschreven), heb ik al gerekend dat de hypotheeklasten voor januari (worden komende maandag afgeschreven) al van de rekeningen af zijn. Zo kan is de vergelijking zuiniger.

De resultaten van januari op een rijtje:

  • Spaarbuffer toegenomen met ongeveer €1.320
  • Extra aflossing gedaan van €125
  • Totale schuld (hypotheek+ restschuld) gedaald met net geen €500
De toename van de spaarbuffer was in januari onderhevig aan zowel een meevaller in de vorm van een schenking en extra eenmalige kosten in de vorm van onderhoud aan de auto. De meevaller bedroeg €1000 en de eenmalige kosten €520. Netto waren er dus extra inkomsten ter waarde van €480.
Los van deze extra kosten en baten heb ik €840 gespaard van mijn inkomsten en €125 afgelost bovenop de normale hypotheeklasten. In totaal is dit €965. Op netto inkomsten van 3.100 is dat een saving rate 31% (of 27% zonder de aflossing meegerekend). 
Doel voor komende maand is om boven de €1000 over te houden (sparen + extra aflossing).

Status spaarhypotheek

Even een kort berichtje, want we zijn een weekendje weg..

In een eerdere bericht deze week zei ik al dat we het overzicht van onze spaarhypotheek in de bus hadden gekregen.
Het saldo in de spaarpolis is nu €20.219,05. Het saldo is in 2015 met ruim €2400 toegenomen, dat is dus ruim €200 in de maand. En dat bij een netto inleg van €154 (bruto €161). Op dit saldo krijgen we, bij 3,1% rente, ongeveer €52 rente per maand. Ruim een kwart van de toename van het saldo komt dus aan rente binnen, en dat zal alleen maar meer gaan worden.

Het overzicht van de spaarhypotheek is de eerste van vele financiële overzichten die de komende tijd binnen komen, zodat we in maart weer de belastingaangifte kunnen doen.

Stromen bij jullie ook de jaaroverzichten alweer binnen?