Moeilijk om 30 jaar lang te profiteren van lage rente

Het wordt voor woningeigenaren lastig gemaakt om 30 jaar lang van een lage hypotheekrente te genieten. Dat schreef althans het AD vanmorgen.

Het blijkt dat bij een aantal hypotheekverstrekkers er “in de kleine lettertjes” wat barrières worden opgeworpen om de hypotheekrente mee te kunnen nemen bij verhuizing.

Gemiddeld kopen Nederlanders blijkbaar iedere 7 jaar. Als je nu de hypotheekrente vastzet voor 30 jaar, wil je die het liefst meenemen als je verhuist. Naar nu blijkt is er een aantal hypotheekverstrekkers die dat wel lastig tot onmogelijk maakt.

Het gaat vooral, maar niet alleen, mis voor mensen die een hypotheek hebben afgesloten met Nationale HypotheekGarantie (NHG) en vervolgens verhuizen naar een woning die niet in aanmerking komt voor NHG.

Een paar voorbeelden:

  •  Er zijn aanbieders die alleen maar hypotheken verstrekken met NHG. Bij die aanbieder kun je geen hypotheek voor het nieuwe huis afsluiten
  • Er is een verstrekker bij wie het vaste rentetarief vervalt zodra je bij verhuizing je aflossingsvrije hypotheek omzet in een annuïteitenhypotheek
  • De termijn tussen het verkopen van de oude woning en de koop van de nieuwe woning mag bij een aantal verstrekkers niet meer dan 3 maanden zijn. Duurt het langer dan vervalt de oude hypotheek.
  • Er zijn aanbieders waarbij de verhuisregeling vervalt als je van een huis met NHG naar een huis verhuist die niet in aanmerking komt voor NHG.
  • Op de website van Vereniging Eigen Huis (VEH) kun je hier meer over lezen. Ook staan daar de hypotheekverstrekkers met naam genoemd.

Als ik deze redenen lees vraag ik me af of VEH nu niet een beetje de plank misslaat. Als ik het rijtje afloop, heb ik wel wat op en aanmerkingen.

Als je een hypotheek afsluit bij een aanbieder die alleen maar hypotheken met NHG verstrekt behoor je te weten dat je je hypotheek bij die aanbieder niet kunt meenemen naar een nieuw duurder huis waar geen NHG voor kan worden afgesloten. Dan heb je je bij de koop van je eerste huis niet goed verdiept in de materie of heb je je niet goed laten voorlichten door je adviseur.

Bij het laten vervallen van de vaste hypotheekrente bij het omzetten van de hypotheekvorm heb ik persoonlijk wat meer moeite. De hypotheekverstrekker loopt daar geen risico mee, in tegendeel, het risico wordt lager voor de verstrekker omdat er regulier afgelost gaat worden op dat hypotheekdeel.

De termijn tussen verkoop en koop ligt denk ik vast in de hypotheekvoorwaarden. De verstrekker mag daar wel tijdens het afsluiten van de eerste hypotheek op wijzen. Dan kun je er als klant rekening meer houden bij de koop van je nieuwe woning.

Over het laatste punt, dat de vaste rente verdwijnt als je verhuist naar een woning die niet in aanmerking komt voor NHG, hangt mijn mening er helemaal van af hoe dit is uitgewerkt. DE hypotheekrente is namelijk opgebouwd uit een basisrente en een risico opslag. De risico opslag is voor hypotheken op basis van NHG meestal 0. Voor hypotheken zonder NHG is de opslag afhankelijk van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning.

Als de hypotheekverstrekker bij verhuizing de basisrente hetzelfde houdt en alleen de risico opslag opnieuw vaststelt, geef ik de verstrekker helemaal gelijk. Die rente opslag zou je namelijk ook betalen als je als nieuwe klant datzelfde huis zou kopen.

Als echter ook de basisrente wordt aangepast, dan ben ik het eens met VEH dat dat niet netjes is en dat dat aangepakt moet worden.

Overigens konden wij bij onze verhuizing wel de vaste rente meenemen naar ons nieuwe huis. En zo lang we nog het oude huis hadden betaalden we ook op die hypotheek de lage rente dan die op dat moment gold.
We kregen op de delen van ons nieuwe huis zelfs nog een rentekorting als compensatie voor het feit dat de bank er veel te lang over gedaan had om ons de hypotheek te verstrekken.

Overigens schreef ik nog niet zo heel lang geleden een blog over het feit dat het lang vastzetten van je hypotheekrente bij een annuïteitenhypotheek niet gunstig voor je portemonnee is.

Weten jullie hoe de verhuisvoorwaarden van je hypotheek zijn?

Is lang vastzetten van de hypotheek gunstig?

Op de website van RTLZ las ik vanmiddag een artikel over of het gunstig was om de rente vast te zetten. Er zijn verschillende manieren om daar tegenaan te kijken, zoals bijvoorbeeld zekerheid van je lasten over langere periode, maar je kunt ook naar de totale kosten kijken die je over de gehele periode kwijt bent.

Zo heb ik gekeken wat het verschil is als je bij onze bank een annuïtaire hypotheek van 2 ton afsluit met een rente vaste periode van 10 jaar of met een rente vaste periode van 30 jaar. En dat maakt best een verschil. Bij een 10 jaar vaste periode betaal je op dit moment (met NHG) 1,78% rente bij onze bank en voor 30 jaar vast 3,95%. Dat is meer dan het dubbele.

Ik heb met mijn berekeningssheet voor een annuïtaire hypotheek beide situaties doorgerekend en dan zie je het volgende beeld ontstaan:

Je ziet dat de aflossing van de hypotheek met de laagste rente sneller gaat dan die van de hoogste rente.

De maandelijkse annuïteit is €717,43 voor de 10 jaar vaste rente en €949,07 voor de 30 jaar vaste rente. Per maand betaal je dus €231,64 per maand meer. Dat is in 10 jaar bijna €27.800.

Daarnaast is de hoogte van de hypotheek na 10 jaar €144.780,35 voor de 10 jaar vaste periode en €157.301,10 voor de 30 jaar vaste periode. Dat is een verschil van ruim €12.500.
Door de rente korter vast te zetten betaal je dus €27.800 minder en je hebt na 10 jaar ook nog een €12.500 meer afgelost. Dat lijkt mij vrij ideaal.

Stel dat je de maandelijkse besparing apart zet om later te gebruiken voor een extra aflossing na de rentevaste periode. Je hypotheek komt dan uit op iets minder dan €117.000, een verschil van meer dan €40.000 met de 30 jaar vaste periode, zonder dat je (bruto) ook maar een cent meer hebt betaald.

De hypotheekrente moet dan 7,6% worden voor de resterende 20 jaar om dan die 20 jaar hetzelfde maandbedrag kwijt te zijn als je in het geval van nu vastzetten voor 30 jaar zou zijn. Ik verwacht best dat de rente gaat stijgen, maar dat die weer heel snel naar 7,6% zal gaan verwacht ik niet.

Wat zouden jullie doen, lang vastzetten of toch maar wat korter?

Een besparing van 150 euro per maand

Huizenbezitters van wie op dit moment de rentevaste periode afloopt krijgen daardoor gemiddeld een besparing van €150 per maand. Althans, volgens dit artikel.

De meeste mensen zetten hun hypotheekrente weer voor 10 jaar vast. De meeste mensen geven aan het overgebleven geld te gebruiken om extra af te lossen of om extra te sparen, slechts een klein deel gaat structureel meer uitgeven.

Familiebank in het kwadraat

De lening die wij nodig hadden om de restschuld van ons oude appartement te kunnen betalen bij de verkoop hadden wij gefinancierd met een familiebankconstructie. Dat houdt niet veel meer in dan dat we het geld van een familielid geleend hadden, dat goed op papier hadden gezet en de lening bij de belastingdienst hadden aangemeld. Op die manier konden wij de rente op de lening ook aftrekken. Intussen hebben we geen restschuld meer, die hebben we afgelopen december helemaal afgelost.

Omdat we niet heel veel tijd hadden tussen het voorlopige koopcontract en de daadwerkelijke overdracht hadden we weinig tijd om ons tot op de kleinste details te verdiepen in de familiebank, en wat daar legaal mee mogelijk is. Daarom kozen wij voor dezelfde rente als dat de bank zou rekenen en trokken die dus af van de inkomstenbelasting.
Als je je er wat beter in verdiept blijkt dat je veel hogere rentes (tot wel 6%) kunt aanhouden, waardoor je ook meer rente kunt terugvragen bij de belastingdienst en de leningverstrekker krijgt ook een veel hogere rente op zijn of haar uitgeleende geld. Als dan ook nog eens bijvoorbeeld de helft van de betaalde rente weer wordt teruggeschonken, hebben beide partijen er een stevig rentevoordeel bij. De lening wordt dan bijna gratis voor de leningnemer terwijl de leninggever 3% rente krijgt over het uitgeleende geld.
Ik kwam in de Fiscalert van januari een nog slimmere manier tegen om legaal, gebruik te maken van een familiebankconstructie. Daarvoor lenen twee familieleden eenzelfde bedrag aan elkaar uit tegen 6% rente en lossen daarmee een deel van hun hypotheek bij de bank af, bij voorkeur een aflossingsvrij deel. 
Beiden hoeven dan over dat bedrag geen rente meer aan de bank te betalen, maar betalen elkaar 6%. Netto is dat 0. Stel je leent elk aar €5.000 dan betaalt familielid A elke maand €25 aan familielid B en Familielid B betaalt €25 aan familielid A. 
Beiden mogen de betaalde rente aftrekken van de belasting, er vanuit gaande dat ze dat ook al mochten toen ze de lening nog bij de bank hadden.
Op deze manier hebben beiden de volgende financiële voordelen:
  • Geen rentebetaling meer aan de bank (maar daar ook geen HRA over)
  • Netto 0 euro betalen over het geleende bedrag ( je ontvant net zoveel terug)
  • Wel de rente van 6% aftrekken van de belasting
  • Je verdient dus netto aan deze constructie
Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn, maar dat schijnt het in dit geval niet te zijn. 
Hebben jullie wel eens gebruik gemaakt van de familiebank?
Disclaimer: Wij zijn overigens niet van plan om een dergelijke constructie op te zetten, en daarom heb ik ook niet heel veel verder gezocht dan ik snel via fiscalert kon vinden. Zou je wel een dergelijke constructie willen opzetten, zoek dan wat dieper om niet voor onaangename verrassingen te komen te staan.

hypotheekrentes stijgen

Een groot aantal hypotheekverstrekkers is deze dagen de hypotheekrente aan het verhogen. En dit terwijl, na een kleine stijging van de lange rente, die rente nu alweer aan het dalen is geslagen. Dat valt te lezen in dit artikel.
De trage beslissingstrajecten bij hypotheekverstrekkers wordt als mogelijke oorzaak aangegeven dat de stijging nu (pas) wordt doorgevoerd. Als dat zo is, dan zal de hypotheekrente dus over twee weken ook weer gaan zakken. 
Wel opvallend is dat dan bij bijna al die hypotheekverstrekkers dan een even traag beslissingstraject hebben.

En andere mogelijkheid is de drukte bij de hypotheekverstrekkers. Veel mensen vragen blijkbaar nog snel een hypotheek aan voor de jaarwisseling, zodat ze vallen onder de regels van 2016 en niet onder de scherpere regels van 2017. Dat scheelt toch 1% aan extra hypotheek ten opzichte van de waarde van een woning, en ook ten opzichte van je inkomen kun je nu nog wat meer lenen.
Door de hypotheekrentetarieven te verhogen hopen de verstrekkers mensen wat af te schrikken voor het aanvragen van een nieuwe hypotheek.

Welke van de twee het is, weet ik niet, en voor ons maakt het ook niet uit; wij hebben geen nieuwe hypotheek nodig.