Grootbanken weer groter

In februari schreef ik dat de grootbanken terrein aan het verliezen waren op de hypotheekmarkt. Toen werd het aandeel van verzekeraars, pensioenfondsen en buitenlandse banken in het aantal verstrekte hypotheken steeds een stukje groter. Intussen is die trend weer omgekeerd.

Vanmorgen hoorde ik, op weg naar werk, op de radio dat de grootbanken weer aandeel hebben terugveroverd. Samen hebben ING, Rabobank, ABNAMRO ruim 53% van de markt in handen.
Het rapport waarop dit artikel is gebaseerd kon ik online nog niet vinden, wel hetzelfde rapport over het 2e kwartaal van dit jaar. In het tweede kwartaal hadden de drie grote banken een aandeel van 51,5% en uit de tekst haal ik dat ze toen samen voor het eerst weer boven de 50% uitkwamen. Dat rapport kun je hier nalezen als je er in geïnteresseerd bent.

Reden dat de banken weer een groter aandeel hebben is dat de rentetarieven van “de grote drie” dichter bij die van andere aanbieders zijn komen te liggen in de afgelopen periode. Waar veel mensen eerder kozen voor een aanbieder met een significant lagere rente, zijn de verschillen nu blijkbaar verwaarloosbaar. En dat lijkt ook wel te kloppen.
Voor een 10 jaar vaste annuïteitenhypotheek met NHG betaal je bij de goedkoopste aanbieder 1,57% rente. De drie grootbanken rekenen (bron: independer.nl) voor hun goedkoopste hypotheken 1,64%, 1,69% en 1,8%. Vooral die eerste twee tarieven liggen wel heel erg dicht bij de goedkoopste aanbieder aan.

Het lijkt er wel op dat de concurrentie op de hypotheekmarkt begint te werken. De grootbanken hebben hun tarieven meer concurrerend ten opzichte van de andere aanbieders gemaakt.

Als wij nu een nieuwe hypotheek zouden moeten afsluiten zou overigens rentetarief niet het enige punt zijn in onze overweging om een aanbieder te kiezen. Met de kennis van nu zouden we bijvoorbeeld ook de voorwaarden rondom extra aflossen zwaar laten meewegen. Nu mogen wij 10% per jaar boetevrij aflossen, maar we zouden kijken naar aanbieders met hogere percentages, zelfs tot onbeperkt.
Niet dat we nu gehinderd worden in hoeveel we kunnen aflossen met deze 10%, maar dat zou bij het steeds lager maken van onze hypotheeklasten op een gegeven moment wel kunnen. En ik denk dat we een volgende keer ook niet zo’n hoge hypotheek zouden afsluiten als we nu gedaan hebben.

Wat zouden jullie afwegingen zijn als je een nieuwe hypotheek zou moeten afsluiten?

Hypotheekrentes weer omhoog

Schreef ik een paar dagen terug dat de obligatierentes weer aan het oplopen waren, lees ik vanmorgen dat de eerste banken die stijging al door gaan rekenen in de hypotheekrente tarieven.

De banken verwachten dat de druk op de huizenmarkt nog verder zal toenemen door deze rentestijgingen. Men wil nog snel profiteren van de lage rentes voordat de stijgingen echt doorgevoerd gaan worden.

Wij hebben geen plannen voor oversluiten, dus voor ons maakt de stijging niets uit.

Gaan jullie nog actie ondernemen voordat de rentes weer gaan stijgen?

10-jaars rente goedkoper dan 5 jaars

De titel zegt eigenlijk al alles. Munt hypotheken biedt als eerste hypotheekaanbieder een lagere rente voor een 10-jaars rentevaste periode dan een 5-jaars. Het verschil is slechts 0,01% punt zoals dat dan mooi heet, maar het is voor het eerst sinds 2008 dat dit gebeurt.

Wat zou hierachter zitten? Volgens dit stuk zou het te maken hebben met de investeringshorizon van bijvoorbeeld pensioenfondsen. Die zouden investeren voor een periode van 10 jaar.

Verder zou ik kunnen bedenken dat men denkt dat de rente over 5 jaar nog lager is dan nu het geval is. In dat geval is het gunstiger voor een hypotheekverstrekker om nu mensen te lokken om de rente voor 10 jaar vast te zetten. Dit wel speculatie van mijn kant, want hier wordt in het artikel niets over genoemd.

Wat ik ook wel spannend vind is dat het voor het eerst sinds 2008 is dat de rente voor een rentevaste periode van 10 jaar lager is dan voor kortere rentevaste periodes, want dat was natuurlijk het jaar waarin de huizenmarkt in ons land instortte of leegliep. Met de sterke stijgingen op de huizenmarkt begint de huidige situatie steeds meer op die periode te lijken. Zou het dus een voorteken voor een nieuwe klap op de huizenmarkt zijn? En dat terwijl de prijzen nog steeds 12% onder het niveau van 2008 liggen?

Te veel boeterente berekend

Gisteravond viel mijn oog op een artikel op de site van de Volkskrant. Dat artikel ging erover dat banken jarenlang een te hoge boeterente hebben berekend wanneer mensen hun hypotheek wilden oversluiten of dit nu ook met rentemiddelen ook zo is stond er niet bij, maar zou me niet verbazen.

Het gaat volgens het artikel om zo’n 15% te hoge boete die is berekend wat neerkomt op €3.500 per hypotheek. In totaal zou het te veel berekende bedrag neerkomen op ca. €5 miljard.

Wat zijn/waren de gevolgen van dit beleid?

Ten eerste zagen mensen af van het oversluiten van de hypotheek, afgeschrikt door de hoge kosten die ermee gepaard gingen. Ik kan me heel goed voorstellen dat een extra bedrag van 3500 euro afschrikt.
Hierdoor veranderden er dus minder mensen van hypotheekverstrekker, wat de concurrentie niet ten goede kwam. De klagers claimen dat daardoor de rentetarieven mogelijk hoger zijn gebleven dan wanneer er wel goed gerekend was.

Wat doen/deden de banken om tot een hogere boeterente te komen dan werkelijk zou mogen?
Bij het bepalen van de boeterente wordt maar rekening gehouden met 1 jaar boetevrij aflossen. Dus stel dat je 10% boetevrij mag aflossen elk jaar, dan rekenen ze dat in jaar mee. Als de looptijd dan nog 4 jaar is, dan wordt er dus niet gerekend met 3x een boetevrije aflossing. Het hypotheekbedrag waar de boete over wordt gerekend is dan 90% van het openstaande bedrag, ipv 60%. Dat scheelt nogal.

Ook wordt er creactief gekeken naar de rentevaste periode. Als je bijvoorbeeld nog een rentevaste periode van 4 jaar hebt, en de bank biedt alleen maar rentes aan voor 2 jaar of 5 jaar vast, zou je verwachten dat het tarief van 5 jaar wordt gehanteerd, of dat de tarieven worden gewogen gemiddeld. Meestal kiest de hypotheekverstrekker dan voor het 2-jaars tarief. Dat is lager dan het 5-jaars tarief, waardoor de boete hoger uitvalt.

Ook voor rentemiddelen?
Ik schreef hierboven dat ik niet wist of het bij rentemiddelen ook gebeurt. Ik weet niet hoe het bij andere hypotheekverstrekkers zit, maar volgens mij werd “truc 1” ook toegepast op het berekenen van de boete bij het rentemiddelen. Daar stond een heel mooi voorbeeld van op de website, voordat rentemiddelen werd ingevoerd, maar nu kan ik dat niet meer terugvinden helaas. Ik schreef al eerder over ons rentemiddelen

Wil je meer informatie, met ook een heel informatief filmpje hierover klik dan op deze link.

Hebben jullie weleens je hypotheek overgesloten of gemiddeld en weet je hoe toen de boete is berekend?

Disclaimer: Ik heb geen enkele band of belang met de claimstichting of met ikbenfrits.nl 

Hypotheekrentes dalen weer verder

Een klein berichtje vandaag. Gisteravond las ik dat ING haar rentetarieven weer verder verlaagd heeft. Voor een 1 jaar vaste periode ligt de rente nu op 0,99% en voor 10 jaar vast op 1,59%.

Meerdere aanbieders bieden een hypotheekrente aan van onder de 1,7%  Onze bank biedt nu 1,71%. Dat is toch alweer 0,15% lager dan een maand of 2 geleden.

Niet dat wij daar voorlopig wat aan hebben aangezien onze rentevaste periode pas in 2024 afloopt.