Hypotheken: Wat zeggen de politieke partijen erover?

Vrijdag liep ik door de supermarkt en viel mijn oog op de voorpagina van het Financieel Dagblad. Daar stond een kop: “Handhaving renteaftrek hypotheek gemiste kans”. Ik was geïntrigeerd, dus nam de krant mee.

Kort gezegd komt het artikel er op neer dat een aantal deskundigen vinden dat deze tijd van extreem lage hypotheekrentes de tijd is om de afbouw van de hypotheekrenteaftrek te versnellen. Het is een verhaal dat al wel vaker verteld omhoog komt. Ik schreef er in maart en april vorig jaar al eens over.

De hypotheekrenteaftrek levert huizenbezitters nu zo’n 8,1 miljard euro aan voordeel op.

De deskundigen zeggen dat de hypotheekrenteaftrek nu eenvoudiger kan worden afgebouwd of afgeschaft omdat de rente zo laag is op dit moment. De klap van het verminderen of verdwijnen is dan kleiner dan wanneer de hypotheekrente 2x zo hoog zou staan. Dat is natuurlijk helemaal waar, maar er valt tegenin te brengn dat niet iedereen al in de gelukkige omstandigheid is dat ze van die lage rente gebruik kunnen maken.

In het artikel in het FD werd naast het oordeel van een tweetal deskundigen ook gekeken wat de acht grootste politieke partijen er in hun verkiezingsprogramma over hebben opgenomen. Vorige verkiezingen was de hypotheekrenteaftrek namelijk een echt discussiepunt.

Ik heb hier opgeschreven wat het FD gevonden heeft. Van een aantal partijen, niet allemaal, heb ik ook online het verkiezingsprogramma bekeken om te kijken of er meer in stond dan in het artikel wordt vermeld. De volgorde van de politieke partijen hieronder heeft niets met mijn persoonlijke politieke voorkeur te maken.

VVD: Over de VVD kan ik kort zijn. Die hebben niets opgenomen over de hypotheekrenteaftrek specifiek. Ze zeggen wel dat er behoefte is aan rust en stabiliteit op de woningmarkt. En dat zelfstandigen en flexwerkers gemakkelijker aan een hpotheek zouden moeten kunnen komen

CDA: Ook niets over de hypotheekrenteaftrek. Wel dienen volgens het CDA hpotheekverstrekkers hun klanten te wijzen op de opties om beter te profiteren van de lage rentes. En in een ideale situatie leggen mensen ook eigen geld in voor de koop van een huis volgens het CDA

D66: De hypotheekrenteaftrek wordt geleidelijk en stapsgewijs teruggebracht schrijft D66. Het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting worden afgeschaft. Daarnaast wordt gestimuleerd om de hypotheek af te lossen.

PVV: Zegt helemaal niets over de hypotheekrenteaftrek of over de koopwoningmarkt.

PVDA: Handhaven van de huidige afbouw van de hypotheekrenteaftrek, maar de aanpassing van de 4e belastingschijf wordt geschrapt (ik weet niet wat deze aanpassing was moet ik bekennen). Verder wordt de hypotheekrenteaftrek gemaximaliseerd tot de aftrek voor €500.000

SP: Huren en kopen van huizen financieel gelijkwaardiger behandelen. Voor hypotheken onder de €350.000 verandert er niets, voor hypotheken daarboven wordt de aftrek beperkt.

Groenlinks: De fiscale subsidiëring van woningbezitters wordt beperkt door een snellere afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

50 plus: 50 plus tornt niet aan de hypotheekrenteaftrek. de huidige afspraken blijven staan.

Over het algemeen vind ik dat de HRA best wat sneller of verder afgebouwd kan en mag worden, maar daar moet dan wel tegenover staan dat andere belastingen worden verlaagd.

Wat vinden jullie dat er met de HRA moet gaan gebeuren?

Familiebank in het kwadraat

De lening die wij nodig hadden om de restschuld van ons oude appartement te kunnen betalen bij de verkoop hadden wij gefinancierd met een familiebankconstructie. Dat houdt niet veel meer in dan dat we het geld van een familielid geleend hadden, dat goed op papier hadden gezet en de lening bij de belastingdienst hadden aangemeld. Op die manier konden wij de rente op de lening ook aftrekken. Intussen hebben we geen restschuld meer, die hebben we afgelopen december helemaal afgelost.

Omdat we niet heel veel tijd hadden tussen het voorlopige koopcontract en de daadwerkelijke overdracht hadden we weinig tijd om ons tot op de kleinste details te verdiepen in de familiebank, en wat daar legaal mee mogelijk is. Daarom kozen wij voor dezelfde rente als dat de bank zou rekenen en trokken die dus af van de inkomstenbelasting.
Als je je er wat beter in verdiept blijkt dat je veel hogere rentes (tot wel 6%) kunt aanhouden, waardoor je ook meer rente kunt terugvragen bij de belastingdienst en de leningverstrekker krijgt ook een veel hogere rente op zijn of haar uitgeleende geld. Als dan ook nog eens bijvoorbeeld de helft van de betaalde rente weer wordt teruggeschonken, hebben beide partijen er een stevig rentevoordeel bij. De lening wordt dan bijna gratis voor de leningnemer terwijl de leninggever 3% rente krijgt over het uitgeleende geld.
Ik kwam in de Fiscalert van januari een nog slimmere manier tegen om legaal, gebruik te maken van een familiebankconstructie. Daarvoor lenen twee familieleden eenzelfde bedrag aan elkaar uit tegen 6% rente en lossen daarmee een deel van hun hypotheek bij de bank af, bij voorkeur een aflossingsvrij deel. 
Beiden hoeven dan over dat bedrag geen rente meer aan de bank te betalen, maar betalen elkaar 6%. Netto is dat 0. Stel je leent elk aar €5.000 dan betaalt familielid A elke maand €25 aan familielid B en Familielid B betaalt €25 aan familielid A. 
Beiden mogen de betaalde rente aftrekken van de belasting, er vanuit gaande dat ze dat ook al mochten toen ze de lening nog bij de bank hadden.
Op deze manier hebben beiden de volgende financiële voordelen:
  • Geen rentebetaling meer aan de bank (maar daar ook geen HRA over)
  • Netto 0 euro betalen over het geleende bedrag ( je ontvant net zoveel terug)
  • Wel de rente van 6% aftrekken van de belasting
  • Je verdient dus netto aan deze constructie
Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn, maar dat schijnt het in dit geval niet te zijn. 
Hebben jullie wel eens gebruik gemaakt van de familiebank?
Disclaimer: Wij zijn overigens niet van plan om een dergelijke constructie op te zetten, en daarom heb ik ook niet heel veel verder gezocht dan ik snel via fiscalert kon vinden. Zou je wel een dergelijke constructie willen opzetten, zoek dan wat dieper om niet voor onaangename verrassingen te komen te staan.

Nederlandse hypotheekschulden nog steeds te hoog

Gisteren viel bij ons de FiscAlert weer op de deurmat. Daarin veel over alle nieuwe belastingregels en -tarieven, maar er stond ook een klein artikel in over de Nederlandse hypotheekschulden.

Ondanks dat het volgens het IMF wel beter gaat, is 20% van de hypotheken nog hoger dan de woningen waarvoor die hypotheken zijn afgesloten waard zijn. Ik had hier nog niet veel over gelezen, maar na even gegoogled te hebben vond ik een artikel in de Telegraaf van 8 december.

Het IMF vindt dat de hypotheekrenteaftrek sneller beperkt moet worden en dat uiteindelijk de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde naar 90% of 80% zou moeten. De schuldenlast van huishoudens zou zo dragelijker moeten worden, waardoor huishoudens minder gevoelig zouden zijn voor economische schokken.
Ook zouden huishoudens meer te besteden hebben wat goed voor de economie zou zijn als dat geld daadwerkelijk zou worden uitgegeven.
Opvallend is dat Klaas Knot van De Nederlandsche Bank eigenlijk deze zaken ook al riep in april. Ik schreef daar toen een vrij sceptisch blog over.

Intussen ben ik wel wat bijgedraaid in mijn mening. Na het lezen van “Deflatie in aantocht” en recent ook “Goud en het geheim van geld” (waar binnenkort nog wel een blogje over volgt), ben ik steeds meer van mening dat het niet alleen voor de portemonnee van huishoudens goed is om geen of zo weinig mogelijk schuld te hebben, maar dat dat voor de robuustheid van een hele economie en de welvaart van een land veel beter is dat de schulden zo laag mogelijk zijn.

Ik zou dus zeggen: Kom maar op met die maatregelen, Maximale hypotheek verder afbouwen naar 90% en met de hypotheekrenteaftrek doorgaan met afbouwen.

Hoe kijken jullie tegen dit soort mogelijke maatregelen aan?

DNB laat weer wat ballonnetjes op

Gisteren waren er weer diverse artikelen te lezen over de waarschuwingen en adviezen van De Nederlandsche Bank. Klaas Knot opperde nog maar een keer om van deze lage rente gebruik te maken om de hypotheekrente aftrek verder terug te brengen. Daarnaast waarschuwde hij voor gewenning aan de lager rente en gaf hij aan om de maximale loan-to-value ratio voor een hypotheek door te verlagen naar 90%.

Nou zou ik met die laatste maatregel best kunnen leven. Nieuwe kopers van huizen worden zo wat minder gevoelig voor dalingen van de huizenprijzen. Alhoewel, zo lang je niet hoeft te verkopen maakt een prijsdaling ook niet uit.

Maar met de andere twee uitspraken spreekt hij zichzelf in mijn ogen tegen. Hij zegt aan de ene kant bang te zijn dat mensen wennen aan de lage rentes om vervolgens bij een rentestijging de lasten niet meer te kunnen betalen, en aan de andere kant wil hij de netto lasten van een hypotheek verhogen door de hypotheekrenteaftrek verder te beperken.

Volgens mij heeft een combinatie van die twee zaken tot gevolg dat de hypotheeklasten bij een stijging van de rente meer stijgen dan bij de huidige mogelijkheden tot rente aftrek. En zullen de gevolgen van zo’n rentestijging dan ook groter zijn dan nu het geval is.

Maar ik heb nog wel wat meer kanttekeningen bij zijn uitspraken, die volgens mij bijna politiek te noemen zijn.
Ten eerste vraag ik me af hoeveel mensen nu echt al voordeel hebben van de lage hypotheekrentes. Ja, mensen die de laatste twee jaar een nieuw huis gekocht hebben of de rente opnieuw konden vastzetten hebben nu een mooie lage rente.
Veel mensen zetten echter bij de koop van een huis de rente voor langere periode vast, vaak 10 jaar of langer. Toen wij ons huis kochten eind 2013 was de rente nog boven de 4%. Als wij niet gaan middelen of onze hypotheek oversluiten, zullen wij dus nooit wennen aan deze lage rentes. En ik verwacht eerlijk gezegd dat als onze rentevaste periode afloopt de rente niet meer zo laag zal zijn als nu het geval is.
Klaas Knot waarschuwt dat als de rente dan 2x zo hoog is als nu de rentelasten wel eens met €110 per maand kunnen stijgen. Je kunt je afvragen of je verstandig bezig bent als een lastenstijging met een dergelijk bedrag je in problemen kan brengen, maar dat terzijde.
Voor ons geldt echter, en met ons velen die voor 2015 een hypotheek hebben afgesloten, dat de maandlasten dan nog lager zullen zijn dan we nu hebben. Dus hoezo, we wennen aan de huidige lage rente?

Naar mij mening leidt uitvoering van deze voorstellen niet tot een betere financiële positie van huiseigenaren. Dus waarom zou DNB deze ballonnetjes oplaten? In mijn ogen is dat tweeledig. Ten eerste leiden hypotheken met een lagere loan-to-value tot lagere risico’s voor de hypotheekverstrekkers (o.a. de banken dus). En volgens de Basel-regels hoeven die banken dan ook minder eigen vermogen aan te houden tegenover deze leningen.
Daarnaast levert een versoberde hypotheekrenteaftrek ook de staatskas geld op. Huiseigenaren zullen minder van de betaalde rente terugkrijgen via de belastingaangifte.

Wat vinden jullie van de ballonnetjes van De Nederlandsche Bank?

Update: Ik ben niet de enige die ook de tegenstellingen ziet in de aanbevelingen van DNB

Waarde eigen woning naar box 3: Een onzalig plan?

Vandaag las ik dat D66, naar aanleiding van het rapport van het CPB, wel oren had naar het verplaatsen van de eigen woning naar box 3. Dit zou gunstig zijn voor jongeren die dan minder kwijt zouden zijn aan hypotheeklasten.
Letterlijk stond er in het artikel: Als de eigen woning inderdaad van box 1 naar box 3 van de belastingaangifte verhuist, is dat goed voor mensen die in verhouding tot hun inkomsten hoge hypotheeklasten hebben – in de praktijk dus jonge werknemers.

Nu ben ik geen fiscalist, maar ik kan die redenering totaal niet volgen. Volgens mij ben je, als iemand met een hoge hypotheek juist meer kwijt wanneer de netto waarde (waarde huis-hypotheekschuld) in box 3 geplaatst wordt. Maar het kan ook best zijn dat ik iets over het hoofd zie. Dan hou ik me natuurlijk aanbevolen om mijn berekeningen aan te passen. Ik zal proberen aan de hand van een voorbeeld te laten zien waarom ik denk dat dit idee niet gunstig is voor woningeigenaren:

In mijn voorbeeld ga ik uit van het volgende:

  • Woningwaarde €200.000 en verandert niet in de looptijd van de hypotheek
  • Hypotheekschuld €200.000 (meer mag binnenkort niet meer)
  • Hypotheekrente 2%
  • Annuïtaire aflossing
  • Looptijd 30 jaar
  • Hypotheekrente aftrek tegen 40,5%
  • Zoveel spaargeld dat elke euro extra belast wordt met vermogensrendementsheffing
Ik hou voor het gemak even geen rekening met het eigen woning forfait.
In beide situaties is het maandbedrag dat je betaalt €729,34 bruto per maand. Per jaar ben je dus €8870,87 bruto kwijt. Ik ga niet voor elk jaar de betaalde rente berekenen, maar voor een aantal jaren heb ik de betaalde rente uitgerekend. En ook de nog openstaande hypotheekschuld.

Einde jaar
woningwaarde
Hypotheekschuld
Netto woningwaarde
Betaalde rente
1
 €  
200.000,00
 €      
195.084,23
 €                   4.915,77
 €      
3.955,10
5
 €  
200.000,00
 €      
174.408,72
 €                 25.591,28
 €      
3.546,04
10
 €  
200.000,00
 €      
146.128,35
 €                 53.871,65
 €      
2.986,51
15
 €  
200.000,00
 €      
114.876,29
 €                 85.123,71
 €      
2.368,19
20
 €  
200.000,00
 €        
80.340,31
 €               119.659,69
 €      
1.684,89
25
 €  
200.000,00
 €        
42.175,32
 €               157.824,68
 €          
929,80
30
 €  
200.000,00
 €                    0,00
 €               200.000,00
 €            
95,36

Huidige situatie
In de huidige situatie betaalt de woningeigenaar in jaar 1 van de €8870,87 aan totale kosten, €3955,10 aan rente, de rest is aflossing. Van deze €3955,10 krijgt hij via de inkomstenbelasting 40,5% terug. Dat is €1.601.82 teruggaaf. Zo heb ik dit ook voor de andere jaren berekend.

Einde jaar
teruggaaf
netto kosten
1
 € 1.601,82
€7.269,05
5
 € 1.436,14
€7.434,72
10
 € 1.209,54
€7.661,33
15
 €    
959,12
€7.911,75
20
 €    
682,38
€8.188,49
25
 €    
376,57
€8.494,30
30
 €      
38,62
€8.832,25

Na de looptijd van de hypotheek betaal je geen belasting. Het huis wordt namelijk niet gezien als vermogen zolang je in die woning blijft wonen.

Nieuwe situatie
Nu dan de situatie waarbij de netto waarde van de woning in box 3 wordt meegerekend. Bij het afsluiten van de hypotheek is de netto woningwaarde 0. De hypotheekschuld is namelijk gelijk aan de woningwaarde. Maar direct na de eerste maandelijkse betaling is de hypotheekschuld lager dan de waarde van de woning en ontstaat er dus een net woningwaarde, die bij het vermogen mag worden opgeteld. Over die waarde dient dus vermogensrendementsheffing betaalt worden. Voor dezelfde jaren is ook uitgerekend wat je dan extra aan vermogensrendementsheffing zou moeten betalen.
Einde jaar
woningwaarde
Hypotheekschuld
Netto woningwaarde
VRH
Totale kosten
1
 €  
200.000,00
 €      
195.084,23
 €                   4.915,77
 €      
58,99
€8.929,86
5
 €  
200.000,00
 €      
174.408,72
 €                 25.591,28
 €    
307,10
€9.177,96
10
 €   200.000,00
 €      
146.128,35
 €                 53.871,65
 €    
646,46
€9.517,33
15
 €  
200.000,00
 €      
114.876,29
 €                 85.123,71
 €
1.021,48
€9.892,35
20
 €  
200.000,00
 €        
80.340,31
 €               119.659,69
 €
1.435,92
€10.306,78
25
 €  
200.000,00
 €        
42.175,32
 €               157.824,68
 €
1.893,90
€10.764,76
30
 €  
200.000,00
 €                    0,00
 €               200.000,00
 €
2.400,00
€11.270,87
Na het aflossen van de hypotheek blijf je je leven lang €2.400 per jaar aan vermogensrendementsheffing betalen. 
De bedragen die in de tabel zijn berekend voor de vermogensrendementsheffing vallen natuurlijk best wel mee, zeker als je het vergelijkt met de hypotheeklasten. Maar daar zit de adder onder het gras. Dit zijn niet de enige kosten die je betaalt. Gedurende de looptijd van de hypotheek betaal je ieder jaar €8.870,87 aan rente en aflossingen. En die kosten zijn in deze situatie netto kosten. 
Vergelijking
Als je beide situaties dan naast elkaar zet, zie je dat de situatie waarin de woning in box 3 wordt geplaatst jaar voor jaar meer kost dan de huidige situatie. Dat is uitgezet in de laatste tabel.
Einde jaar
Box 1
Box 3
Verschil
1
€7.269,05
€8.929,86
-€1.660,81
5
€7.434,72
€9.177,96
-€1.743,24
10
€7.661,33
€9.517,33
-€1.856,00
15
€7.911,75
€9.892,35
-€1.980,60
20
€8.188,49
€10.306,78
-€2.118,30
25
€8.494,30
€10.764,76
-€2.270,46
30
€8.832,25
€11.270,87
-€2.438,62
En na het aflossen van de hypotheek betaal je met je huis in box 3 nog steeds €2.400 per jaar.
Conclusie
Misschien maak ik een gigantische denkfout, maar ik zie niet hoe het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 een voordeel kan opleveren huiseigenaren. Wellicht als vlak na de koop van een huis de woningmarkt helemaal instort en de waarde met 25% daalt. Dan heb je een aantal jaar voordeel wellicht. Maar als dat niet gebeurt, betaal je volgens mij altijd meer belasting dan met het huidige systeem.