Update spaarhypotheek: Slecht en goed nieuws

Vanmorgen schreef ik al dat ik contact ging zoeken met de hypotheekadviseur van de bank. Vanmorgen belde ik haar terug en kreeg (natuurlijk) de voicemail. Maar een half uurtje later belde zij weer terug.

En aangezien ik best even een wat langer telefoongesprek kon houden op kantoor zocht ik even een lege kamer op zodat we alles konden doornemen.

Ze begon helaas met slecht nieuws. Onze spaarhypotheek kan niet worden ingekort. Aflossen kan totdat we aan de bandbreedte zitten, maar daarna is het klaar. Ze zei wel dat er intern bij de bank een voorstel ligt om kostenloos over te kunnen stappen naar een andere vorm van spaarhypotheek, maar dat is nog niet goedgekeurd. Ze had er ook geen zicht op of dat op korte termijn zou veranderen. Nu hebben we er in ieder geval niets aan.
De enige manier om sneller (en kostenloos) van de spaarhypotheek af te komen is te verhuizen. Het is dan het meest gunstige om dat te doen nadat de hypotheek minimaal 15 jaar looptijd heeft gehad.

Ik moet zeggen dat deze adviseur, een polisadviseur zoals ze zichzelf noemde, zich wel goed  had voorbereid en alle berekeningen al had gemaakt. We gingen er dus snel doorheen. Dat was het goede nieuws. Ze ging er voor zorgen dat ook deze aflossing per 1 maart kan worden afgehandeld. De stukken moeten dan ondertekend en wel voor 10 februari weer in het bezit van de bank zijn.

Wat levert een aflossing van 10% op de spaarhypotheek ons nu op dan:

  • De maandelijkse premie daalt van €162 naar €134, een besparing van 28 euro per maand
  • De te betalen rente daalt met €22,90 per maand, naar 216,15 per maand.

Samen levert deze aflossing op van €50,90 per maand. aangezien de spaarhypotheek nog doorloopt tot 1 februari 2036, hebben we nog 18 jaar en 11 maanden deze besparing. Dat is 227 maanden maal €50,90, een besparing van €11.554,30. Dit is zonder de verminderde hypotheekrente aftrek berekend.

Ook gaan we vanaf nu dus 28 euro per maand minder opbouwen in de spaarhypotheek. Het aandeel van de rente over het reeds opgebouwde spaarpotje krijgt dus een groter aandeel in de waardeopbouw.

Ik vraag me wel af of we nog meer aflossingen op deze hypotheek gaan doen, nu blijkt dat deze hypotheek wel heel erg star is. Komende jaren blijft wel het streven om 10% op de annuïteitenhypotheek en op de aflossingsvrije hypotheek af te lossen, maar of we dan ook zo veel geld over houden om nog een forse aflossing te doen op dit deel verwachten we niet.
En als het geld er wel zou zijn, zouden we het natuurlijk ook kunnen investeren….

Maar dat is van later zorg..

Overigens nog een kijktip voor vanavond. RTLZ en De Financiële Telegraaf organiseren samen een online seminar over hypotheken. Via deze link kun je je aanmelden. Het start om 20:30.

Trage bank (2)

Vorige week schreef ik mijn frustratie al op over het trage reageren van onze bank op mijn verzoek om een afspraak te maken met een hypotheekadviseur. Maar het kan nog erger. Na het laatste telefoontje heb ik tot vrijdag mogen wachten voordat ik wederom gebeld werd door weer een andere medewerker van De Bank.

En die mocht me wel helpen als ik alleen wilde aflossen en niet de spaarhypotheek wilde inkorten. Hij kon me wel een schatting van de nieuwe bedragen geven, maar ik moest toch echt met een adviseur praten. Dus hij ging zorgen dat ik (weer) teruggebeld ging worden voor een afspraak.

Intussen liet de medewerker wel vallen hoeveel van mijn huidige premie daadwerkelijk in de spaarhypotheek wordt gestort. Dat is €151 van de €162 die we betalen. 7% van de inleg zijn we dus elke maand kwijt. Dat valt me eigenlijk tegen.

Anyway, als het in dit tempo doorgaat gaat het niet lukken om per 1 maart de aflossing te doen.

Twijfels over spaarhypotheek

In onze doelen voor dit jaar hebben we gezegd dat we op elk hypotheekdeel het maximum willen aflossen, zo ook op de spaarhypotheek. Dat gaan we ook doen zodra we de schenking hebben die waar daarvoor willen gebruiken.
Wat we alleen verder met de spaarhypotheek gaan doen Vinden we lastig. Als we alleen aflossen gaan de maandlasten op dit deel naar benden. De bruto rente lasten dalen met bijna 23 euro en de inleg in het spaardepot zal ongeveer €30 minder worden. Uiteindelijk dus een besparing op de bruto maandlasten van ruim 50 euro.

We zouden echter ook de looptijd van de hypotheek gelijk kunnen inkorten. Dat zou bijvoorbeeld met 5 of 10 jaar kunnen. Met 10 jaar inkorten is gedurende de looptijd duurder dan eerst elk jaar aflossen, dat had ik vorig jaar al eens berekend.
Maar we zouden ook een tussenvorm kunnen kiezen, waarbij we nu de looptijd met 5 jaar verkorten. Dan gaan de rentelasten omlaag, maar de inleg omhoog. Onze maandlasten zullen dan in totaal met ongeveer 40 euro omhoog gaan.

Wat zouden jullie doen?

Onze spaarhypotheek: de berekeningen

Deze week heb ik al twee blogs geschreven over onze spaarhypotheek. Hier schreef ik over twee scenario’s die ik zelf had uitgewerkt en hier schreef ik over de opmerkingen en het mogelijk inkorten van de hypotheek. Ook collega-blogger in 10 jaar was deze week goed op dreef met artikelen over de spaarhypotheek.

Twee uitgewerkte scenario’s
Vandaag dan het derde deel van onze serie. In dit blog heb ik twee mogelijke scenario’s uitgewerkt om te vergelijken. In beide scenario’s verkorten we de looptijd naar 20 jaar. In ons geval zou dat betekenen dat we in februari 2026 van dit deel van de hypotheek af zijn. Wanneer het lukt om  per jaar fors op de andere delen af te lossen zullen we tegen die tijd ook nagenoeg van de aflossingsvrije hypotheek en de annuïteiten hypotheek af zijn.

Voor de berekeningen van beide scenario’s ben ik uitgegaan van de volgende zaken:

  • Rente op de hypotheekschuld en het spaardepot: 3,1%
  • Belastingtarief inkomstenbelasting: 42%
  • Kosten bij inleg in spaardepot: 5,8%
  • Waarde spaardepot op 1-2-2017: €22.600
  • Kosten per keer looptijd verkorten €500
  • Bij aflossingen kijk ik alleen naar of 10% mogelijk is, niet naar kleinere stappen.
  • De huidige lasten per jaar voor de spaarhypotheek bedragen nu €3.553,72
We rekenen de hypotheekrente aftrek mee in deze berekeningen. Dat is wel zo eerlijk. Daarnaast rekenen we ook de kosten mee die we betalen voor de maandelijkse inleg in het spaardepot. De uiteindelijke echte kosten per maand zijn dan de netto hypotheekrente plus de inleg in het spaardepot plus de bijkomende kosten.
De twee mogelijkheden die ik heb doorgerekend zijn de volgende:
  1. Op 1-2-2017 looptijd verkorten naar 20 jaar. Verder geen aflossingen of wijzigingen aan de spaarhypotheek.
  2. Ieder jaar 10% aflossen totdat dat niet meer kan i.v.m. bandbreedte, vervolgens looptijd inkorten naar 20 jaar en verder 10% per jaar aflossen tot de bandbreedte wordt bereikt.
Looptijd verkorten op 1-2-2017
Als we de looptijd volgend jaar gelijk verkorten naar 20 jaar gebeurt er niets met de hypotheekrente die we betalen. Het hypotheekbedrag blijft namelijk hetzelfde en de betaalde hypotheekrente dus ook. Wel gaat de inleg in het spaardepot fors omhoog. Die inleg komt uit op €471,22 netto. Met bijkomende kosten komt dat uit op €498,55 per maand.
Met de netto hypotheekrente van €132,85 worden de totale maandelijkse lasten €631,40, of €7.576.82 per jaar. Dat is ruim €4.000 per jaar meer dan we nu kwijt zijn aan dit hypotheekdeel.
In tabelvorm ziet dit er als volgt uit:
De totale kosten tot het eind van de looptijd zijn dan ruim €76.000 in 9 jaar tijd (2016 is jaar 11 in de looptijd). 
10% aflossen tot de bandbreedte en dan inkorten
Als we de komende jaren telkens 10% aflossen totdat we de bandbreedte bereiken ziet de tabel er heel anders uit. Ieder jaar dat we aflossen gaan we minder inleggen, zitten daar minder kosten aan verbonden en gaan we ook nog eens minder hypotheekrente betalen. Daarmee krijgen we ook minder hypotheekrenteaftrek terug.
We kunnen 4 jaren 10% aflossen zonder dat we de bandbreedte van 1:10 overschrijden. In stapjes daalt de inleg dan naar €22,11 per maand wat een bandbreedte van 7,2 betekent. De te betalen hypotheekrente daalt ook mee in stapjes naar €79,22 per maand
De vaste lasten van dit hypotheekdeel dalen in het eerste jaar naar €3.005,42, ruim 500 euro lager dan dat we nu betalen. Echter, moet daar de aflossing nog bijgerekend worden om de vergelijking eerlijk te maken. Dan komen de kosten op bijna €12.000 uit voor dat jaar. Een stuk hoger dan in het vorige scenario.
In het 5e jaar moeten we de looptijd verkorten naar 20 jaar vanwege de bandbreedte. We kunnen dan ook voor de laatste keer een aflossing doen van 10%. We hebben dan 50% van de hypotheeksom afgelost. De inleg is dan weer bijna gelijk aan wat hij nu is, maar de hypotheekrente is maar de helft ten opzichte van nu. 
Nog een keer 10% aflossen komt vervolgens uit op een maandelijks te storten bedrag van net 2 euro. Dan gaan we dus ver over de bandbreedte heen. Naar kleinere aflossingen kijk ik niet, dus vanaf dit jaar blijven de kosten gelijk.
In tabelvorm ziet dit er als volgt uit:
De totale kosten voor dit scenario bedragen ruim €70.500 in 9 jaar tijd. 
Vergelijking
Uiteindelijk komt het scenerario waarbij we eerst aflossen en pas later de looptijdverkorten een stuk goedkoper (ruim €5.700) uit dan gelijk inkorten van de hypotheek. Wel is het zo dat bij dit scenario de kosten vooral in de eerste jaren zitten en dat het terugverdienen pas in de laatste jaren plaatsvindt. 
Dat betekent dat we wel de mogelijkheden moeten hebben om dit schema de eerste jaren te kunnen volhouden.
Voor komend jaar weten we dat we de mogelijkheden hebben, maar of dat de jaren erna ook zo is zal de tijd moeten leren. Mocht dat niet zo zijn, dan hebben we in ieder geval wel lagere lasten dan voorheen en kunnen we eenvoudig kiezen om wat minder of helemaal niet af te lossen.
Dat brengt me gelijk bij wat voor ons het grootste nadeel is van het scenario waarbij we gelijk de looptijd verkorten: Er is namelijk geen weg terug meer. Zodra we de looptijd verkort hebben zitten we de rest van de looptijd aan deze hoge lasten vast. Bij onze huidige inkomsten is dat geen probleem, de stijging van de lasten is gelijk aan de daling van de lasten die we zullen hebben als de restschuld is afgelost (deze jaarwisseling).
Maar in het geval dat onze inkomsten zullen dalen is het maar de vraag of wij dat kunnen opvangen. 
Wat gaan we doen?
Komend jaar gaan we sowieso 10% aflossen op de spaarhypotheek. We schreven namelijk al eerder dat we komend jaar op elk hypotheekdeel maximaal boetevrij willen aflossen. Verder zullen we weer gaan sparen om begin 2018 een volgende aflossing te kunnen doen. We gaan dan voor weer 10%, maar als het minder is, dan is het minder. Het wordt een hele uitdaging om dat bij elkaar te sparen.

Spaarhypotheek: toch eerst looptijd verkorten?

Naar aanleiding van mijn blog van afgelopen woensdag over de mogelijkheden van onze spaarhypotheek kregen we veel opmerkingen over het inkorten van onze spaarhypotheek. Daar werd onder andere gevraagd waarom wij niet zouden storten in de spaarhypotheek. Daar kan ik kort in zijn: dat mag niet volgens de voorwaarden.
Om iets aan de lasten of de looptijd van dit deel van onze hypotheek te doen, hebben we dus maar twee opties. Inkorten en/of aflossen.

In de post van woensdag heb ik vooral gekeken naar eerst aflossen en vervolgens de looptijd inkorten. Ik had dat misschien niet zo heel duidelijk (of helemaal niet) opgeschreven, maar de reden waarom ik onbewust voor die volgorde heb gekozen heeft te maken met de kosten die gerekend worden.

Van de €162 die wij nu maandelijks storten, wordt nu door de bank 8 euro afgeroomd onder de noemer kosten oftewel 5,8%, Daar is een heel klein deel vaste kosten van, maar het grootste deel is een percentage van het totale netto bedrag dat we storten. Netto gaat er dus nu 154 euro per maand ons spaardepot in.
Door aflossen op de spaarhypotheek wordt het bedrag dat we moeten storten kleiner en daardoor gaan er ook minder kosten richting de bank. Wanneer we beginnen met het inkorten van de hypotheek wordt het maandelijks te storten bedrag juist hoger en betalen we dus meer kosten aan de bank.

Als we de spaarhypotheektool van geld is tijd weer gebruiken en voor begin volgend jaar een verkorting van de looptijd naar 20 jaar invullen, gaat ons netto bedrag omhoog van €154 naar €472. Dat is een een stijging van bijna 320 euro ofwel bijna een factor 3. Kort door de bocht gaan de kosten aan de bank dan ook met een factor 3 omhoog.

Als we verder niets meer doen betalen we dan dus €24 per maand extra aan de bank om te mogen storten in de spaarpolis. Daarnaast betalen we ook nog

Als we echter beginen met aflossen, daalt het bedrag dat we per maand moeten storten en daalt ook de rente die we betalen. Dus op twee fronten gaan de kosten dan omlaag. Wel gaat dan ook de hypotheekrenteaftrek omlaag omdat we minder rente betalen.

Al deze kosten zouden we moeten meenemen om te komen tot wat voor ons de beste strategie is voor dit deel van de hypotheek. En als we helemaal eerlijk zijn, zouden we ook nog moeten kijken naar wat de kosten voor de spaarhypotheek betekenen voor het aflossen op de andere hypotheekdelen. Want meer geld aan dit deel uitgeven betekent automatisch dat we minder geld aan de andere delen kunnen uitgeven.

Uiteindelijk wordt het dan een zo uitgebreide som dat dat nu even niet lukt op een donderdagavond maar dat dat meer iets is voor in het weekend.

Als jullie nog meer ideeën of tips hebben voor onze spaarhypotheek dan houden wij ons aanbevolen….