Een huis zonder hypotheek kopen, het gebeurt steeds vaker

Steeds vaker worden er huizen gekocht zonder dat een hypotheek op die woning wordt verstrekt. In de Randstad, en dan met name in Amsterdam, was het al niet ongewoon dat een relatief groot deel van de aankoopprijs uit eigen middelen werd betaald, maar nu wordt ook steeds vaker een huis gekocht zonder dat daar een hypotheek bij nodig is. Dat was althans de strekking van het artikel dat ik gisteren in het Financieel Dagblad. En niet alleen in de Randstad, in heel Nederland gebeurt dat in 17% van de gevallen, in Amsterdam ligt dat percenage op 25%.

Wat ik mij zo afvroeg bij het lezen van de kop was: “waar halen ze dat geld vandaan?”. Dat werd in het artikel best goed omschreven.

Er is een aantal type kopers die zonder financiering (op dat huis) een huis koopt:

  • Mensen met veel overwaarde van een vorige woning die kleiner gaan wonen
  • Ouders die een huis kopen voor hun kinderen en/of als investeringen
  • Jongeren die op verschillende manieren vermogen hebben gegenereerd
  • Particuliere investeerders
Mensen die kleiner gaan wonen
Dit is een situatie die ik me kan voorstellen. Mensen die kleiner gaan wonen, bijvoorbeeld omdat de kinderen uit huis zijn, en een kleine of helemaal geen hypotheek meer hebben op hun oude huis, hebben na verkoop van hun oude woning een behoorlijke som geld in kas om iets anders te kopen. Ik kan me voorstellen dat dat dan conant uit de overwaarde betaald kan worden.
Ouders die een huis kopen voor kinderen
Deze groep wordt ook steeds groter. De ouders hebben een aardig vermogen opgebouwd en kopen voor hun kinderen een huis. Dat vermogen stoppen ze dan in het huis in plaats van het op de spaarrekening te laten staan. 
Soms sluiten ze ook een tweede hypotheek op hun eigen woning af om het huis voor de kinderen te financieren. Dan wordt de woning van de kinderen voor de statistieken zonder financiering gekocht, maar is er, indirect, wel gefinancierd voor die woning.
Jongeren
De categorie jongeren die aan bod komen hebben meestal op verschillende manieren vermogen opgebouwd. Naast dat ze een deel zelf gespaard hebben, hebben ze vaak een grote schenking ontvangen van hun ouders en/of een erfenis ontvangen.
Zeker sinds er weer tot een ton geschonken kan worden, komt deze groep kopers vaker voor in de groep die “contant afrekent”.
Particuliere investeerders
Dit is de laatste groep die in het artikel genoemd wordt. Deze groep koopt de huizen vooral voor de verhuur. Ze hebben het bedrag vaak wel contant om snel te kunnen handelen in een markt als Amsterdam. Ze hoeven dan namelijk geen voorbehoud op financiering te maken. Vaak kopen ze het huis eerst contant om vervolgens op hun gemak financiering te regelen voor die woning. Ze hebben dan weer hun contante “oorlogskas” terug om dit proces te herhalen.
Voor ons is het nog lang geen optie om contant een huis af te rekenen overigens.

We maken te weinig gebruik van de lage rente

Woensdag las ik een intrigerende kop op nu.nl: Europeanen maken te weinig gebruik van de lage rente. Het was een artikel gebaseerd op onderzoek dat ING had gedaan en kort gezegd kwam het op het volgende neer:

  • Slechts 11 procent van de ondervraagden heeft spaargeld gebruikt om schulden af te lossen
  • Nog minder mensen hebben spaargeld gebruikt om de hypotheek af te lossen
Verder is bij de ondervraagden ook het spaargeld niet toegenomen. Volgens het artikel op nu.nl heeft slechts 36% een spaarpotje om 3 maanden geen inkomen op te vangen en zijn Europeanen slecht voorbereid op een eventuele volgende crisis.
Ik vond het interessant om het rapport van ING zelf eens door te bladeren om te kijken of ik nog wat meer interessante statistieken eruit kon halen.
De ING hield het onderzoek in 15 landen, veelal Europese landen, maar ook Turkije, Australië en de VS. In alle alle landen, voelden mensen zich beter over hun spaarsaldo, behalve in Nederland. Ook opvallend: 29% van de Europeanen heeft helemaal geen spaargeld.
Een kwart van de mensen die schulden hebben, zoals bijvoorbeeld persoonlijke leningen of creditcardschulden heeft ook spaargeld. Dat zou je natuurlijk kunnen gebruiken om de schulden af te lossen.
56% van de ondervraagden spaart nog net zo veel als bij hogere rentes het geval was. 41% zegt echter dat ze minder zijn gaan sparen. Daarvan is de helft gaan aflossen op leningen (11% van het totaal) en de hypotheek (9% van het totaal). Slechts 17% van alle ondervraagden is gaan beleggen. En 4% heeft geïnvesteerd in onroerend goed.
Er stonden nog veel meer details in, te veel om zo even in een korte blog uit te schrijven. Maar het beeld wat er bij mij uitkomt is dat het met huishoudens in Europa helemaal nog niet zo goed gaat als de jubelende nieuwsberichten die we het laatste halfjaar horen over de Europese economie. De vraag is dan waar dat geld dan wel allemaal blijft. En dat is vooral in dividend van aandeelhouders viel gisteren ook te lezen.
Wij hebben in de afgelopen 2 jaar wel een ommezwaai gemaakt in ons financiële doen en laten. We zijn zuiniger gaan leven, zijn gaan aflossen op de hypotheek en sparen daarnaast ook nog wat meer dan voorheen. En we zijn gaan beleggen. Een aantal zijn genoemde alternatieven voor het sparen met een hoger rendement. Maar de reden is niet de lage spaarrente, maar eerst om met twee huizen de het hoofd boven water te houden, en vervolgens om onze hypotheek- en restschuld zo snel mogelijk te verlagen. 
En het uiteindelijke doel is financiële onafhankelijkheid.
Hebben jullie je spaargedrag aangepast aan de lage rente?

Voorlichting zonnepanelen

Afgelopen maandag ben ik (M), zoals ik vorige week al geschreven had, naar een voorlichtingsavond geweest over de mogelijkheid om in onze gemeente collectief zonnepanelen in te kopen. Hieronder doe ik kort verslagje.

Wat het eerste opviel was de gemiddelde leeftijd van de geïnteresseerden. Die was zeker 55+. Niet dat daar iets mis mee is, maar ik had verwacht dat zonnepanelen een onderwerp zou zijn dat meer de interesse van een generatie jonger zou wekken. Alhoewel, de oudere generatie in Nederland gemiddeld het rijkst is, die hebben misschien wel het meest te winnen bij een dergelijke investering.

De avond begon met een korte introductie van de wethouder met duurzaamheid in haar portefeuille, gevolgd door een zeer uitgebreide presentatie van een vrijwilliger van ons lokale energiecollectief over zonnepanelen, verrekenen van de opgewekte energie, belastingteruggave en nog wat andere zaken.
Ook liet hij zien welke twee mogelijkheden er waren om via het collectief zonnepanelen te bestellen. Er waren twee opties, de goedkope en de dure :).

De goedkope optie bestond uit panelen met een omvormer, van een iets mindere kwaliteit dan de duurdere. Ook de service voor het besluit tot aanschaffen was minder. Men kwam pas kijken als je de panelen al besteld had. Verder zat er bij deze panelen geen optimizer, die ervoor zorgt dat als 1 paneel in de schaduw ligt de anderen maar net zo veel kunnen opwekken als dat panel dat in de schaduw ligt. De garantie op de panelen was 12 jaar en op de omvormer 10 jaar. Dat schijnen vrij gangbare termijnen te zijn in de zonnepanelenwereld.
Voor onze situatie zou deze goedkope optie uitkomen op net iets onder de €3.000 (9 panelen), na teruggaaf van de BTW. Dat viel me alles mee. Er werd gezegd dat de terugverdientijd van deze optie zo’n 5-6 jaar zou zijn.

De duurdere optie had betere kwaliteit panelen, die ook minder verslechteren over de loop van de tijd. Deze panelen waren wel voorzien van een optimizer, zodat bij schaduw de overige panelen wel maximaal kunnen leveren en niet beperkt worden. Ook werd kwam er iemand langs al voordat je een koopbeslissing hebt genomen om samen een schets te maken hoe de panelen zoude komen te liggen.
De garantie op deze panelen was 30 jaar, wat ook gezien wordt als de totale levensduur van de panelen. Op de omvormer en op de optimizer zat 12 jaar garantie.
Voor onze situatie zou deze optie uitkomen op €4.200 na teruggaaf van de BTW. De terugverdientijd werd gesteld op 7-8 jaar.

De avond werd afgesloten met een persoonlijk gesprek met een vrijwilliger van het energiecollectief. Daar kon je op je eigen situatie ingaan. Ons dak ligt zeer gunstig, pal op het zuiden, alleen is er in de vroege ochtend een kleine mogelijkheid op schaduw op een klein deel van het dak, doordat de vorm van het dak van de buren anders is dan die van ons. Met een beetje passen en meten met de vrijwilliger kwamen we dus op 9 panelen uit, en dat is ook zo’n beetje het maximum ten opzichte van ons verbruik.

Gaan we dan nu ook zonnepanelen aanschaffen, en zo ja welke? Om kort te zijn, dat weten we nog niet.
Natuurlijk is het opwekken van zonne-energie goed voor het milieu, maar we zien de aanschaf voor de zonnepanelen ook (of beter: vooral) als investering. En aan investeringen willen we goed rekenen. En om die som goed te kunnen maken moeten we eerst meer nadenken over onze toekomstplannen? Denk daarbij aan:

  • Hoe lang willen we in dit huis blijven wonen, minimaal zo lang als de terugverdientijd?
  • Levert de investering echt wel zoveel op of zijn andere investeringen rendabeler?
  • Passen de aangeboden opties echt wel het beste bij onze situatie?
Daar gaan we de komende tijd over nadenken en aan rekenen… Wordt dus vervolgd….

Check, Plan, Spaar (3): Spaar 10%

Vandaag verschillende berichten die te maken hebben met het goed rondkomen van je inkomen in de media.
Op BNR hoorde ik op weg naar werk een item over dat er toch nog veel huishoudens zijn die niet goed rondkomen. Toen ik het artikel op de site nalas viel me op dat er stond dat de hoogte van je inkomen eigenlijk weinig uitmaakt of je betalingsproblemen kan krijgen.

In het AD stond hier ook een artikel over. Hierin werd gezegd dat de meeste mensen die in de problemen komen als standaard minder dan €1.000 op de spaarrekening hebben staan. Ook werd ingegaan op hoe je jezelf weerbaar kunt maken om te voorkomen dat je in de problemen komt. Het Nibud geeft 3 tips:

  1. Check wekelijks je saldo
  2. Plan jaarlijks je inkomsten en uitgaven
  3. Spaar 10% van je inkomen
Eergisteren schreef ik over hoe vaak wij ons saldo checken en gisteren over hoe wij onze inkomsten en uitgaven plannen. Vandaag het derde en laatste deel, hoe(veel) sparen wij?
Het is al vaak beschreven dat het verstandig is een buffer aan te houden om eventuele onverwachte uitgaven of een onverwachte terugval in inkomsten te kunnen opvangen. Hoeveel dan verstandig is moet iedereen voor zichzelf bepalen, maar op de site van het NiBud kun je uitvinden hoeveel mensen in een soortgelijke situatie gemiddeld aan spaargeld hebben.
Wat verstaan wij onder sparen? En hoe bereken je dan hoeveel procent je spaart ten opzichte van je inkomen? 
De meest voor de handliggende methode is natuurlijk het storten van geld op een spaarrekening. Dat kan zijn om de buffer te aan te vullen of om bijvoorbeeld te reserveren voor te verwachten grote uitgaven. Wij sparen bijvoorbeeld ook voor het aflossen van de hypotheek.
Natuurlijk kun je ook geld op de spaarrekening zetten zonder dat je daar een concreet doel voor hebt.
Daarnaast rekenen wij ook de extra aflossingen die we doen op de hypotheek of restschuld mee als sparen. Daar hebben we de volgende redenering voor. Een extra aflossing doe je bovenop je vaste lasten en ben je niet verplicht om te doen. Als we dit geld niet hadden gebruikt om af te lossen, hadden we het waarschijnlijk op de spaarrekening gezet. Je kunt het ook anders zien. Met het bedrag dat je extra aflost verhoog je, net als met sparen, actief je netto waarde.
Datzelfde geldt ook voor investeren. Het geld dat je daarvoor gebruik had je ook kunnen gebruiken om te sparen en ook dit verhoogt je vermogen of netto waarde.
Wij berekenen ons spaarpercentage op basis van ons netto inkomen. En eigenlijk op basis van het netto inkomen van M. Het inkomen van V gebruiken we op dit moment geheel om een zakelijke lening/investering van V versneld af te lossen. Op het moment dat we die gerheel hebben afgelost, zullen we meer financiële ruimte hebben om nog sneller onze hypotheek af te lossen en werken aan onze financiële onafhankelijkheid.
Als het salaris van M binnenkomt sparen wij gelijk door op dezelfde dag nog een heleboel bedragen over te maken:
  1. €300 naar de bufferrekening, dit zullen we blijven doen totdat de buffer hoog genoeg is
  2. €18,50 naar de rekening voor reservering voor het eigen risico voor de zorgverzekering. 
  3. €70 naar de aflossingsspaarrekening
  4. €400 naar de beleggingsrekening
  5. €350 als extra aflossing op de restschuld
Daarnaast sparen we nog ca. €155 in de spaarhypotheek (betaling €162)
Bij elkaar sparen wij €1.138,50 per maand vast. Hebben we soms extra inkomsten of minder variabele uitgaven dan normaal dan sparen we dat extra ook nog.
Het netto maandelijks inkomen van M is op dit moment €3.050. Dit is inclusief vakantiegeld en eindejaarsuitkering dat maandelijks wordt verrekend.
Op dit moment komen we daarmee uit op een spaarpercentage van 37,3%. Niet slecht, maar ook niet heel hoog. Daar valt dus nog wel wat op te winnen. 
Met een spaarpercentage van 37% zou je volgen het financieel onafhankelijkblog ongeveer 26 jaar nodig hebben om vanaf een vermogen van 0 euro financieel onafhankelijk te worden bij een uitgavenpatroon van ongeveer €2.000 per maand nu. Door ons spaarpercentage te verhogen zouden we die tijd kunnen verkorten, en dat is dan ook ons doel de komende jaren.
Hoe sparen jullie?

Rode cijfers

Als het om financiën gaat is rood vaak niet de kleur die je wilt zien. Zwart daarentegen juist wel. Zwarte cijfers betekenen in het bedrijfleven winst bijvoorbeeld.

Bij rood is dat heel anders. Als je rood staat op je rekening, dan sta je dus in de min. Rode cijfers in het bedrijfsleven betekent verlies. En als de beurzen in het rood springen dan gaan de koersen naar beneden en de meeste beleggers willen dat niet.

De afgelopen week stonden de beurzen bijna continu in het rood. Nadat de FBI aangaf dat ze weer emails van Hillary Clinton gingen onderzoeken leek het wel of iederen van zijn of haar aandelen afwilde omdat ze bang zijn dat Trump aan de macht komt. Sindsdien gaan de beurzen dag na dag naar beneden.

De meeste aandelen, en die van ons allemaal, hebben een lagere koers dan een week geleden. Wij zijn in een week tijd ongeveer €100 aan waarde kwijtgeraakt op onze aandelenportefeuille. Op een totale portefeuille van ongeveer €4.000 is dat een verlies van 2,5%. Daartegenover staat dat we voor ongeveer €16 aan dividend binnengekegen hebben. Lang niet genoeg om het koersverlies te compenseren.

Worden wij hier nu heel zenuwachtig van? Nee niet echt. Of liever echt niet. De aandelen en beleggingsfondsen die we tot nu toe gekocht hebben en die we in de toekomst nog gaan kopen, kopen we voor de lange termijn. Een korte koersval is voor ons geen enkel probleem. We kijken minimaal 10 jaar vooruit.
En het is ons vooral te doen om de dividendinkomsten. Zolang die op peil blijven, en het liefst sneller stijgen dan de inflatie, is er voor ons weinig reden om aandelen weer te verkopen. Tenzij het natuurlijk bergafwaarts gaat met het bedrijf in kwestie.

Wat wel een voordeel is van de lagere koersen is dat we nu ook goedkoper aandelen kunnen kopen en daarmee een hoger dividendrendement kunnen krijgen op onze investeringen. Zo heeft ieder nadeel zijn voordeel zoals een beroemd voetballer ooit zei….

Worden jullie nerveus als je beleggingen minder waard worden? (als je belegt natuurlijk)