Woningen 50% te duur? Of toch niet?

Volgend jaar wordt de grens waarmee je een hypotheek met Nationale HypotheekGarantie kunt afsluiten weer verder verhoogd. Deze grens wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde verkoopprijs van de voorgaande zomer.
Afgelopen zomer was de gemiddelde huizenprijs in juni, juli en augustus respectievelijk €264.362, €264.007 en €268.452. Op basis hiervan wordt de nieuwe NHG-grens vastgesteld op €265.000.

Ik vind dat persoonlijk een fors bedrag. Zeker als je gaat kijken wat voor een inkomen je zou moeten hebben om een dergelijke hypotheek te kunnen krijgen. Een eenverdiener zou voor dit hypotheekbedrag bij onze bank (ABNAMRO) net geen €55.000 bruto moeten verdienen. Met een modaal inkomen dat voor 2018 gesteld is op €37.500 (in 2017 nog €36.500), betekent het dus dat je een inkomen moet hebben van ruim 1,5x modaal om een gemiddeld (oftewel modaal) huis te kunnen financieren.

Dit soort kentallen geeft voor mij aan de woningmarkt geen gezonde markt is. In een ideale markt zou je mijns inziens namelijk met een gemiddeld inkomen een gemiddeld huis moeten kunnen financieren.
Met die gedachte zou je zelfs kunnen zeggen dat woningen in Nederland op dit moment 50% te duur zijn.
Dat die berekening niet meer opgaat komt vooral omdat je een huis op basis van twee inkomens kunt kopen, waarbij het tweede inkomen dit jaar voor 60% wordt meegeteld. Als je er op die manier tegen aankijkt, dan zijn de huizen zelfs nog wat te goedkoop. Een stel met allebei een modaal inkomen kunnen namelijk ruim €360.000 aan hypotheek krijgen. Dus dan zou je kunnen zeggen dat de huizen gemiddeld nog bijna een ton te goedkoop zijn… 🙂

Volgend jaar wordt het tweede inkomen voor 70% meegeteld in de berekening voor de maximale hypotheek. Dat betekent dat de leencapaciteit voor tweeverdieners verder omhoog gaat en mensen zich dus nog verder in de schulden kunnen steken. Dat vind ik overigens geen goede zaak. Wanneer je dan onverhoopt uit elkaar gaat ben je steeds meer genoodzaakt om je huis te verkopen omdat beide partners het huis niet kunnen financieren.

Wat vinden jullie van de ontwikkelingen in de hypotheekregels?

Joepie, weer meer lenen voor een huis

Het is weer zover. Nadat het tweede inkomen van een gezin lange tijd voor 50% meetelde in de bepaling van maximale hypotheek op basis van het inkomen, en dat percentage dit jaar 60% was, heeft het ministerie van financiën in al haar wijsheid besloten dat dit tweede inkomen volgend jaar voor 70% mag meetellen. Dit betekent dat tweeverdieners volgend jaar met hetzelfde inkomen als nu zich verder in de schulden mogen steken.
En ik verwacht ook dat dit tot nog meer problemen gaat leiden als relaties toch onverhoopt stuklopen. Bij een hypotheek ter hoogte van 1,7 of meer inkomens, is het vaak zelfs voor de meestverdienende niet te betalen om in het huis te blijven wonen. Huizen moeten dus gedwongen de verkoop in.

Dat is een goede manier om de huizenprijzen volgend jaar nog even te kunnen laten stijgen, ondanks dat de lonen niet zeer veel omhoog gaan, maar ik betwijfel of dit nou de goede weg is. Het schijnt trouwens dat men in de toekomst het tweede inkomen volledig te laten meenemen.

Leenregels 2017

Vorige week schreef ik over dat de leencapaciteit met de nieuwe regels niet altijd hoger zou zijn dan dit jaar. Intussen hadden diverse nieuwssites gisteren hier ook wat over opgeschreven. Hier en hier schreven ze erover. (Zouden ze mijn blog gelezen hebben? 🙂

Ook zij noemen de lage rente en de daardoor lagere hypoteekrenteaftrek als oorzaak, maar ook hier kan ik geen goede uitleg vinden..

Het blijft voor mij dus nog steeds een mysterie hoe dat precies zit en ik ben steeds meer geneigd om het NiBud te bellen en om uitleg te vragen….

Nibud: Lagere rente leidt tot lagere leencapaciteit

Met het meedoen met de collectieve inkoop van energie door de Vereniging van Eigen Huis, kregen wij ook een jaar lang gratis lidmaatschap erbij. Nu hebben we daar tot nu toe nog niets mee gedaan, maar wel krijgen we regelmatig een nieuwsbrief in de mailbox. Zo ook gisteravond.

En in die nieuwsbrief ging het ook over de adviezen die het NiBud de afgelopen week naar buiten heeft gebracht. Daar stond iets bijzonders in dat ik niet kon bevatten: Bij rentes onder de 2% kan er minder geleend worden bij een bepaald inkomen. Ik heb daarover na zitten denken, maar ik snap de gedachtengang niet en uit dit artikel op de site van het NiBud zelf werd het mij ook niet duidelijk.

De tekst die het NiBud er zelf aan wijdt is als volgt: “Een ander effect van de lage rente is dat de hypotheekrenteaftrek minder is. Dit dempt de mogelijke stijging van de te verstrekken hypotheek en leidt tot een lager financieringslastpercentage dan bij een hogere rente mogelijk is.”

Wat heeft de hypotheekrenteaftrek er nou mee te maken dacht ik in eerste instantie. Natuurlijk krijg je meer betaalde rente terug als de rente hoger is, maar je hebt ook meer betaald. En netto betaal je altijd meer bij een hogere rente.
Dus waarom zou je dan minder kunnen lenen als je lasten lager zijn?

Vervolgens begon mij wat te dagen over het eigenwoningforfait. Een bepaald percentage van de woningwaarde dien je op te tellen bij je inkomen. Bij de meeste woningen is dat 0,75%.

Dus stel je hebt een hypotheekrente van 2% en je valt in het 42% tarief. Dan mag je dus 42% van de betaalde 2% rente van je inkomen aftrekken. Dat is 0,84% van de woningwaarde.
Maar tegelijkertijd moet je 0,75% weer bij je inkomen optellen vanwege het eigenwoningforfait.
Het uiteindelijke voordeel van de hypotheekrente aftrek is dan maar 0,09% en de netto hypotheeklasten zijn 1,91%; net iets lager dan de bruto lasten.

Vanaf welk percentage zou dan de hypotheekrenteaftrek echt gelijk zijn aan het eigenwoingforfait en zouden je bruto en netto hypotheeklasten gelijk zijn? Dat is bij een hypotheekrente van 1,79%. Echter is dit een lager percentage dan de 1,91% van het eerste voorbeeld, dus je bent bij deze rente uiteindelijk nog steeds goedkoper uit.

Nu zou je kunnen zeggen dat als de hypotheekrente nog verder zakt het eigenwoningforfait hoger wordt dan de hypotheekrenteaftrek en dat daarom je netto lasten hoger zouden worden dan bruto lasten. Maar dan treedt de wet Hillen in werking en hoef je dat extra niet te betalen. Je netto hypotheeklasten kunnen daarmee niet hoger worden dan je bruto lasten. En dus ook geen reden

Tot dusver heb ik nog geen reden gevonden waarom je bij een lagere rente minder geld voor een hypotheek zou kunnen lenen. Voor de lasten hoeft het niet in ieder geval. Misschien zie ik iets over het hoofd?

Want zoals ik het nu lees kun je meer geld lenen als je je hypotheekrente voor 20 jaar vastzet tegen hogere rente dan wanneer je die voor 10 jaar vastzet.

Dus als iemand wel een reden weet waarom dit wel zo zou moeten zijn, ik hou me aanbevolen….

Tweeverdieners mogen zich meer in de schulden steken

Een mooie aanvulling op de blog die ik gisteren schreef. Volgend jaar mogen tweeverdieners weer meer lenen dan dit jaar. En dit keer komt het niet eens uit de politiek, maar van het Nibud.

Dat stelt voor dat volgend jaar het tweede salaris meer mag meetellen dan nu het geval is. En om op termijn het tweede salaris geheel te laten meetellen. Dit heeft ermee te maken dat door aangepaste belastingregels tweeverdieners relatief meer van hun salaris overhouden dan kostwinnergezinnen. Daar kun je al van alles van vinden, maar daar gaat het dan niet om.

Met het steeds meer laten meetellen van het tweede inkomen kan het pyramidespel van de huizenprijzen nog een paar jaar worden volgehouden. Door de leenregels te versoepelen kan er weer meer geld worden betaald voor huizen, kan de overheid weer wat meer incasseren (overdrachtsbelastingen, gemeentelijke lasten) en kunnen de hypotheekverstrekkers wat meer renteinkomsten genereren.

Maar stel je mag echt twee volledige inkomens meenemen in de berekening van de leenmogelijkheden. Naast dat je al stel dan een groot risico neemt als je door wat voor reden dan ook minder inkomen krijgt, maar ook voor hypotheekverstrekkers lijkt me dat een ongewenste situatie.

Op het moment dat je twee salarissen nodig hebt om je hypotheeklasten te kunnen dragen, maak je je als huizenbezitters er kwetsbaar voor baanverlies. Maar aan de andere kant geldt dat ook voor de hypotheekverstrekkers. De kans dat degenen aan wie je het geld hebt uitgeleend de lasten niet meer kunnen opbrengen door bijvoorbeeld baanverlies of scheiding, wordt meer dan twee keer zo groot als in de situatie dat er twee mensen werken en alleen het hoogste inkomen nodig is om de lasten te kunnen betalen.

Het zou mij niets verbazen als hypotheekverstrekkers hogere rentes zouden rekenen voor hypotheken die op twee volledige inkomens zijn gebaseerd. En dat zou ik nog terecht vinden ook.

Daarnaast vraag ik me af wat er gebeurt met de woningmarkt als we zover zijn dat beide salarissen volledig mogen meetellen voor de hypotheek.

Voor mij voelt deze maatregel als een kunstmatige manier om de huizenprijzen nog even te kunnen laten stijgen zonder dat de inkomsten van mensen netto echt toenemen. Doordat je meer kunt lenen, en het huizenaanbod nog krap is, zullen de prijzen stijgen.
Maar wat als je dan 2×100% inkomen kan gebruiken voor de hypotheek. Dan kunnen de huizenprijzen daarna alleen nog maar stijgen door echte financiële welvaartsstijging (of inflatie). De huizenprijzen zullen dan veel minder snel stijgen, of gelijkblijven.

Of misschien wel heel snel inzakken.

Op het moment dat de generatie van mijn ouders ( de babyboomers) ofwel hun huizen verkopen, ofwel overlijden kan er zo maar een overschot aan woningen ontstaan, waardoor de huizenprijzen gaan dalen. En die daling zal dan groter zijn dan nodig omdat we nu de prijzen kunstmatig laten stijgen.
Eigenlijk net zoals er in 2008 gebeurd is. Huizenprijzen in buurlanden met minder ruime leenregels daalden veel minder dan bij ons. Dat kan/zal weer gebeuren.
En degenen die dan de pineut zijn zijn de mensen die dan net een huis gekocht hebben. De starters dus…

Misschien is deze post een beetje een van de hak op de tak verhaal, maar ik zie zo veel bezwaren hiertegen dat ik het allemaal niet heel gestructureerd op een rijtje kreeg… Alvast mijn excuses daarvoor…