Hoe kunnen wij in 2030 van onze hypotheek af zijn (3)

Vorige week schreven we al twee berichten over hoe we onze hypotheek al voor 2030 afgelost willen hebben. Of eigenlijk al voor 2028, het jaar dat ik vijftig wordt. Man wat klinkt dat oud…

We hebben echter ook nog een totaal inflexibele spaarhypotheek die pas in 2036 afloopt en ons nu €347 per maand kost aan rente, inleg en levensverzekering. Dat is ruim 40% van onze totale hypotheeklasten op dit moment. Op dit hypotheekdeel kunnen we niet extra in het spaardepot inleggen en ook niet de looptijd verkorten. We kunnen of mogen alleen aflossen op het hypotheekdeel, maar ook dat houdt een keer op vanwege alle bandbreedte regels. We moeten dus nog een list verzinnen om ook in 2028 van dit hypotheekdeel af te kunnen zijn.

“Hoe kunnen wij in 2030 van onze hypotheek af zijn (3)” verder lezen

Lineaire of annuïtaire hypotheek, wat is gunstiger?

Deze week last ik op de site van de Financiële Telegraaf een stukje over hypotheken. De strekking was of het gunstiger is om een lineaire hypotheek af te sluiten of een annuïteitenhypotheek. Een leuk stukje, maar ik miste nog wel wat diepgang. Ik probeer het stukje wat verder uit te werken.

Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hyptheek is de aflossing die je per maand doet elke maand gelijk. Omdat door de aflossing de te betalen rente elke maand minder wordt, wordt het bedrag dat je betaalt ook elke maand lager. Het maximale maandbedrag is dus het eerste maandbedrag dat je betaalt. Aan het eind van de looptijd is de hypotheek geheel afgelost.

Annuïteiten hypotheek
Bij een annuïteiten hypotheek is het maandbedrag elke maand gelijk. De aflossing is in de eerste maand minimaal en in de laatste maand is de aflossing maximaal. Ook hier is aan het eind van de looptijd de hypotheek geheel afgelost.

Bruto bedragen
Welke hypotheekvorm is dan gunstiger? Wanneer je naar de bruto bedragen kijkt is dat zeker de lineaire hypotheek. Behalve de eerste termijn is de openstaande hypotheek de gehele looptijd lager dan die van de annuïteitenhypotheek. Dat is ook goed te zien in onderstaande grafiek.

Hoe hoger de rente is hoe groter het verschil tussen beide hypotheken is en hoe groter het voordeel van de lineaire hypotheek is. Bij een rente van 0% is er geen verschil.

Als je naar de maandlasten kijkt zie je dat de maandlasten van de lineaire hypotheek hoger beginnen, maar elke maand worden de lasten dus lager, terwijl die van de annuïteitenhypotheek gelijk blijven. Dat zie je hieronder.

Rekenvoorbeeld
Stel je wilt een hypotheek van €250.000 afsluiten en je twijfelt tussen een lineaire of een annuïteiten hypotheek. De rente is 2,2% voor beide hypotheekvormen en de looptijd is 30 jaar. Wat ben je dan uiteindelijk kwijt? Ik reken de hypotheekrenteaftrek even niet mee.

Maandlasten
De maandlasten zijn bij een annuïteitenhypotheek €949,25. De lineaire aflossing is €694,94. Daar komt in de eerste maand dan nog de rente bij van €458,33. In totaal ben je in de eerste maand aan lineaire hypotheek €1.152,78. Dat is fors hoger dan bij de annuíteitenhypotheek.
De eerste keer dat de  maandlasten van de lineaire hypotheek lager zijn dan die van de annuïteitenhypotheek is in maand 161, oftewel na 13 jaar en 5 maanden zijn de maandlasten van de lineaire hypotheek pas lager. Wel heb je op dat moment al ruim €3.500 minder betaald aan rente.

Totale kosten (bruto)
De totale kosten voor de lineaire hypotheek uit dit voorbeeld bedragen €332.729 en die voor de annuïteitenhypotheek €341.730. De lineaire hypotheek is dus uiteindelijk €9.000 goedkoper dan de annuïteitenhypotheek. Dat is 2,6% van het totale bedrag dat je betaalt aan een annuïteitenhypotheek.

Samenvattend
Samenvattend kun je zeggen dat:

  • De lineaire hypotheek goedkoper is over de gehele looptijd dan de annuïteitenhypotheek
  • De aanvankelijke maandlasten fors hoger liggen bij de lineaire hypotheek en dat het best wel een tijd duurt voordat dat verschil is ingehaald
  • Hoe hoger de rente, hoe groter het verschil tussen lineaire hypotheek en annuïteitenhypotheek en hoe snelle je maandlasten dalen bij een lineaire hypotheek.

Of een lineaire hypotheek past bij je eigen situatie kun je alleen maar zelf beslissen, maar als je de initiële hoge maandlasten kunt betalen kun je wat besparen op de totale kosten van je hypotheek.

Factcheck:Loopt de rente voor aflossingsvrije hypotheken op?

Afgelopen weekend kreeg ik een mail met wat nieuwsberichten over hypotheken. Eén van die nieuwsberichten trok mijn aandacht. Het stelde dat in tegenstelling tot die van  annuïteitenhypotheken en lineaire hypotheken de rente voor aflossingsvrije hypotheken wel aan het stijgen is.

De reden daarvan zou de risico-opslag zijn die wordt gerekend bij aflossingsvrije hypotheken. Doordat de geldverstrekkers meer risico zien bij die hypotheekvorm verhogen ze de risco-opslag. Bij de andere twee genoemde vormen doen ze dat niet.

Ik heb dat even gecheckt bij de hypotheekrentes die mijn eigen bank publiceert. In het verleden zat daar een opslag van 0,2%-punt voor aflossingsvrije hypotheken bij, dat is nu nog steeds het geval. Die riscio-opslag is dus niet verhoogd in de afgelopen tijd (ik keek net voor de jaarwisseling voor het laatst hiernaar). Ik heb nu alleen maar gekeken naar één geldverstrekker, want van andere had ik de oude tarieven niet paraat.

Wel zijn de tarieven in zijn geheel verhoogd. Zowel voor annuïteiten-, lineaire en aflossingsvrije hypotheken. Dus per saldo klopt het wel dat de rente voor aflossingsvrije hypotheken zijn toegenomen (althans bij onze bank).

Aflossingsvrije hypotheek: Wat doen we ermee?

In het laatste nummer van Fiscalert stond een artikel met de kop: “De aflossingsvrije hypotheek, topper of tijdbom?”. Een interessant verhaal met de voors en tegens van deze hypotheekvorm.

De strekking van het verhaal is dat een aflossingsvrije hypotheek helemaal niet zo erg hoeft te zijn, als je maar je zaakjes op orde hebt. Ook werden een aantal tips gegeven hoe je aan de ene kant optimaal zou kunnen profiteren van de aflossingsvrije hypotheek en anderzijds kunt checken of je je zaakjes voldoende op orde hebt.

Hoe kun je optimaal profiteren van een aflossingsvrije hypotheek
Het artikel van Fiscalert geeft een aantal tips, die voor lezers die zich al in het onderwerp verdiept hebben wel heel bekend zal voorkomen:

  • Profiteer van de huidige lage rente, door bijvoorbeeld over te sluiten of te rentemiddelen
  • Probeer de looptijd te verlengen. Je hebt dan na 30 jaar looptijd weliswaar geen hypotheekrenteaftrek meer, maar een aflossingsvrije hypotheek is dan vaak nog goedkoper dan een aflossingsvorm of het hele bedrag in 1x aflossen

Financiële check
Om te checken of je je zaakjes voldoende op orde hebt worden in het artikel genoemd:

  • Hou je financiële situatie in de gaten en kijk naar je inkomsten en uitgaven, ook na je pensionering. Kun je het nog betalen na pensionering en zonder hypotheekrenteaftrek?
  • Heb je voldoende spaargeld om de hypotheek bij afloop daarvan terug te kunnen betalen?
  • Zoek uit of je je hypotheek überhaupt kunt verlengen na afloop van de looptijd, zodat je niet door een afwijzing verrast wordt.

Als een aantal van de bovenstaande punten negatief beantwoord worden, zou je al moeten beginnen met aflossen van de aflossingsvrije hypotheek.

Hoe gaan wij om met onze aflossingsvrije hypotheek?
Wij zijn druk bezig met het aflossen van de aflossingsvrije hypotheek. Dat heeft niets te maken met de vraag of wij bij afloop van de looptijd de hypotheek zouden kunnen terugbetalen, maar veel meer dat wij gewoon schuldenvrij willen zijn.
Het plan op dit moment is dat wij ieder jaar het maximaal boetevrij aflosbaar bedrag willen aflossen. Dat is €5.000 per jaar. Met nog een aflossingsvrije hypotheek van €45.000 op dit moment duurt het aflossen daarvan dus nog 9 jaar (inclusief dit jaar want we mogen dit jaar nog €5.000 aflossen). We zouden dan in 2025 van onze aflossingsvrije hypotheek af zijn.

Sinds kort is het echter bij onze bank mogelijk om via internetbankieren de aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een andere vorm, annuïtair of lineair. Daar heb ik me nog niet heel goed in verdiept, maar ik heb in het verleden wel eens berekend dat je bij een annuïtaire hypotheek met ieder jaar 10% extra aflossing een jaar eerder van je hypotheek af kunt zijn dan wanneer je ieder jaar 10% aflost op een aflossingsvrije hypotheek.

Als we dat zouden doen, zullen onze hypotheeklasten eerder gaan stijgen, maar daarna bij iedere extra aflossing ook meer gaan dalen. Of dat gunstig uitpakt zullen we moeten berekenen..

Hoe kijken jullie tegen  (je eigen) aflossingsvrije hypotheek aan?