Lagere maandlasten of de hypotheek inkorten deel 2: De berekeningen

Er is gisteren best veel gereageerd op ons blog over de afweging tussen kiezen voor lagere maandlasten na een extra aflossing of juist voor het inkorten van de hypotheek. Ik begreep deze reacties goed, het gaat eigenlijk om de afweging tussen lage(re) lasten (en flexibiliteit) nu en op een eerder moment veel lagere lasten.

Zoals ik gisteren als schreef, kozen wij in het verleden juist voor lagere lasten, juist om ze op een niveau te krijgen waarbij we ze ook bij tegenslag nog goed kunnen blijven betalen. Bij werkloosheid bijvoorbeeld zullen we bij de huidige lasten geen problemen hebben om netjes de bank te kunnen blijven betalen.

Maar nu die maandlasten dus voor ons voldoende laag zijn, willen we ook kijken hoe we de hypotheek kunnen aflossen met zo min mogelijk geld. Dat is ook de reden dat we nu gekeken hebben naar looptijdverkorting.

Ik vergelijk onze annuïteitenhypotheek zoals die nu is, dus met de afgeloste €300 waarvoor we al opdracht gegeven hebben. Ik ga er vanuit dat we ieder jaar 10% aflossen aan het eind van het jaar. Voor dit jaar reken ik dan met 10%-€300. Onze annuïteitenhypotheek heeft een rente van 3,56% en bedraagt per 1 februari ca. €53.750. Voor verder details kun je op onze hypotheekpagina kijken.

In het eerste geval kiezen we voor verlaging van de lasten, en in het tweede geval voor looptijdverkorting. Het geld dat we besparen door de lagere lasten gebruiken we het jaar erop voor aflossing op de aflossingsvrije hypotheek. In het geval van looptijdverkoring lossen we voor de berekening nu even niets af op de aflossingsvrije hypotheek.

Er zijn voor ons twee zaken van belang. Wanneer kunnen we in beide gevallen van dit hypotheekdeel af zijn en wat kost het ons uiteindelijk.

Optie 1: Lagere maandlasten

Als we kiezen voor lagere maandlasten kunnen we op 1 februari 2025 van dit gehele hypotheekdeel af zijn. Naast het volledig aflossen van de annuïtaire hypotheek kunnen we op deze manier ook nog bijna €12.700 aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. In tabelvorm ziet dat er als volgt uit:

Lagere
maandlasten
 
 
 
Besparing op annuIteiten
Besparing op aflossingsvrij
Aflossing op aflossingsvrij
2018
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €        
                              –  
2019
 €                              389,28
 €                                        
–  
 €                              389,28
2020
 €                              807,60
 €                                  10,51
 €                           1.207,39
2021
 €                          1.237,44
 €                                  32,60
 €                           2.477,43
2022
 €                          1.680,12
 €                                  66,89
 €                           4.224,44
2023
 €                          2.136,84
 €                                114,06
 €                           6.475,34
2024
 €                          2.609,28
 €                                174,83
 €                           9.259,45
2025
 €                          8.625,33
 €                                250,01
 €                         18.134,79

Eind 2025 zijn onze maandlasten daardoor met €294,56 gedaald ten opzichte van nu. Aan openstaande hypotheek hebben we dan nog €27.306,30 + €79.800 (spaarhypotheek) is ruim €107.000.

Optie 2: Looptijdverkorting

Als we kiezen voor dezelfde aflossingen aan het eind van het jaar, maar dan met looptijdverkorting kunnen we de annuïtaire hypotheek op 1 juli 2024 afgelost hebben. Voor de excel liefhebbers, ik heb de verkorting per aflossing berekend met doelzoeken en dan afgerond op hele getallen. Het kan dus zijn dat de maandlasten met een paar dubbeltjes verschillen per jaar. Deze verschillen heb ik niet meegerekend.

Dat half jaar verschil lijkt niet heel veel. Maar Vanaf dan kunnen we €266 per maand extra gebruiken om af te lossen plus nog de extra aflossingen van 2024 en 2025. In tabelvorm ziet dat er als volgt uit:

Looptijdverkorting
 
 
 
Besparing op annuIteiten
Besparing op aflossingsvrij
Aflossing op aflossingsvrij
2018
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                      
–  
2019
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                      
–  
2020
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                       –  
2021
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                      
–  
2022
 €                                       –  
 €                                         –  
 €                                      
–  
2023
 €                                       –  
 €                                        
–  
 €                                      
–  
2024
 €                          8.309,40
 €                                         –  
 €                           8.309,40
2025
 €                          9.905,40
 €                                224,35
 €                         29.940,55

Op deze manier kunnen we bijna €30.000 aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. Dat betekent dat er eind 2025 nog maar iets meer dan €10.000 aan aflossingsvrije hypotheek over is. Dat is een besparing in de maandlasten van €333,50.

Als we vanaf nu dus kiezen voor looptijdverkorting dan zijn we eind 2025 dus bijna €12.000 verder met het aflossen van onze gehele hypotheek dan wanneer we kiezen voor lastenverliching. Dat is echt wel substantieel.

Ook loopt in 2025 de rentevaste periode af van het aflossingsvrije hypotheekdeel en zouden we dat deel wellicht helemaal kunnen aflossen met nog maar een uitstaand bedrag van €10.000. Dat zie ik met een bedrag van ruim €27.000 niet zo snel gebeuren.

Dit lijkt dus in het voordeel te zijn van inkorten van de hypotheek. In een volgende post zal ik ook de totale kosten doorrekenen t/m 2025 en wellicht ook nog verder.

Naschrift:
Eigenlijk komt het scenario met looptijdverkorting nog gunstiger uit. We kunnen namelijk in 2024 niet meer dan €5.000 aflossen (10%). Het meerdere zullen we moeten aflossen op de spaarhypotheek. Dat deel heeft een hogere rente wat een grotere besparing in de maandlasten oplevert. Daarnaast zal dan ook de inleg verlaagd worden wat ook weer extra bespaart in de maandlasten. Al die besparingen kunnen in 2025 dan ook weer gebruikt worden voor een extra aflossing.

Lagere maandlasten of de hypotheek inkorten?

Naar aanleiding van een opmerking op ons blog over de eerste aflossing van het jaar van In 10 jaar FO (of Simpelrijkleven) zijn we nogmaals gaan nadenken over aflossen op de annuïtaire hypotheek. Ze schreef daar zelf ook een mooie blog over.

We kunnen in plaats van het verlagen van onze maandlasten na een extra aflossing ook kiezen voor looptijdverkorting. Daarmee hou je het maandbedrag dat je betaalt (nagenoeg) gelijk na een extra aflossing, maar wordt het aantal resterende termijnen aangepast.
Omdat je minder rente betaalt blijft er per maand meer over om regulier af te lossen.

Wij hebben daar dus de afgelopen week ook eens naar gekeken. We kwamen tot zaken die we moesten of wilden uitzoeken voordat we er een besluit over konden nemen:

  • Laten de hypotheekvoorwaarden het toe?
  • Vinden we onze huidige maandlasten al laag genoeg?
  • Hoeveel tijd winnen we er nou echt mee?
Op die eerste twee vragen konden we snel antwoord vinden. De hypotheekvoorwaarden laten looptijdverkorting toe. Er staat ook niets over een vergoeding die daar bij zou horen. Wel is deze mogelijkheid nog niet te kiezen via internetbankieren. We zullen dan weer ouderwets via formulieren moeten werken om extra af te lossen.
Onze maandlasten vinden we laag genoeg. We betalen intussen minder dan de maximale huur voor een sociale huurwoning, inclusief de opbouw in onze spaarhypotheek.
Maar misschien nog wel de belangrijkste vraag: Wat lever het ons aan tijd (en geld) op?
In onze berekeningssheet hebben we eens zitten spelen. Een extra aflossing van ca 350 euro levert ongeveer 3 maanden looptijdverkorting op. 10% extra aflossen lever een verkorting van 60 maanden op. Dat is substantieel.
Onze annuïtaire hypotheek loopt nu tot november 2043. Dus 1 jaar kiezen voor looptijdverkorting levert een einddatum op van november 2038. Als we gewoon elk jaar 10% extra aflossen en kiezen voor lastenverlichting zijn we in 2026 van dit hypotheekdeel af. We zullen dus 3 jaar moeten kiezen voor looptijdverkorting om op dezelfde datum uit te komen. Daarna hoeven we echter niet meer extra af te lossen en zouden we ons kunnen richten op de andere hypotheekdelen.
Binnenkort ga ik eens met de bank bellen om de benodigde papieren in huis te halen om voor op de ouderwetse manier de extra aflossingen te kunnen regelen.
Kiezen jullie voor looptijdverkorting of lastenverlichting?

Spaarhypotheek: Scenario’s uitwerken

Onze hypotheek bestaat uit drie delen. We hebben zowel een annuïtair deel, een aflossingsvrij deel en een spaardeel. 

Nu zijn de annuïtaire hypotheek en het aflossingsvrije deel bij onze bank vrij eenvoudig af te lossen via internet bankieren, maar voor de spaarhypotheek geldt dat niet. Voor dat deel moeten we eerst telefonisch contact met de bank zoeken, de bankmedewerker laten uitrekenen of het kan wat we willen en vervolgens nog een formulier invullen, ondertekenen en weer opsturen. Ook is dit het leningdeel met de langstlopende rentevasteperiode, namelijk tot 2035.
Onze spaarpolis valt voor de belastingdienst onder de noemer kapitaalverzekering eigen woning (KEW). Daarvoor gelden bepaalde regels, om deze polis onbelast te kunnen laten uitkeren. Deze regels zijn:
  • De verzekering moet minimaal 15 jaar gelopen hebben
  • De verzekering moet in 1x uitkeren
  • Er moet ieder jaar geld ingelegd zijn in de verzekering
  • De verhouding tussen de laagste jaarinleg en de hoogste jaarinleg moet kleiner dan 1:10 zijn
  • Bij een looptijd van 15 t/m 19 jaar is het belastingvrije bedrag voor uitkering €36.800 (2016) pp
  • Bij een looptijd van 20 jaar of langer is het belastingvrije bedrag voor uitkering €162.000 (2016) pp
In ons aflosplan voor volgend jaar schreef ik al dat we in 2017 op alle hypotheekdelen het maximale boetevrije bedrag willen aflossen. Ook schreef ik al eerder dat we bij onze spaarhypotheek niet extra mogen storten in de polis, maar alleen kunnen aflossen.
Op dit moment bedraagt onze spaarhypotheek €88.666. Dat is het bedrag dat M afsloot bij de hypotheek van zijn eerste huis. Intussen hebben we een kwart van dat bedrag bij elkaar gespaard.
De inleg die we elke maand betalen €162 en een beetje. Volgens de tool van geld is tijd verdwijnt daar €155,50 per maand van in de spaarpolis. Komend jaar willen we dus 10% aflossen. Daardoor dalen onze rentebetalingen met bijna 23 euro, maar ook de inleg in de spaarpolis zal dalen met bijna 19 euro per maand. 
Als we de looptijd van de hypotheek willen inkorten, kost dat €500 per keer. Als we door aflossen de looptijd gaan verkorten willen we dat maar één keer doen.
Zonder looptijdverkorting
Als we de komende jaren elk jaar 10% zouden aflossen, dan zouden de kosten per maand als volgt dalen.
Openstaande hypotheek
Opgebouwde spaarpolis
Rente
Netto inleg
totaal per maand
besparing per maand
31/12/2016
 € 88.666,00
 € 22.400,00
 € 229,05
 €   
155,50
 €               384,55
 €                –  
31/12/2017
 € 79.799,40
 € 24.653,80
 € 206,15
 €   
126,97
 €               333,12
 €        
51,44
31/12/2018
 € 70.932,80
 € 26.604,70
 € 183,24
 €     
96,34
 €               279,58
 €      
104,97
31/12/2019
 € 62.066,20
 € 28.214,45
 € 160,34
 €     
63,36
 €               223,70
 €      
160,86
31/12/2020
 € 53.199,60
 € 28.547,00
 € 137,43
 €     
27,72
 €               165,15
 €      
219,40
Deze bedragen heb ik met behulp van excel en de spaarhypotheektool van geld is tijd berekend. 
Eind 2020 hebben we er 15 jaar opzitten met de spaarhypotheek. Dan hebben we aan de eerste voorwaarde voldaan. Ook is het gespaarde bedrag onder de €36.800, dus we zouden op dat moment de polis kunnen laten uitkeren.
Er zou dan nog een bedrag open blijven staan van €24.652.60. Daar zouden we dan een andere hypotheekvorm voor moeten afsluiten. Of het in 1x aflossen. Dat vraagt wel een bepaalde spaardiscipline, maar is zeker een mogelijkheid. 
Na 2020 kunnen we niet meer aflossen zonder de looptijd te verkorten. Nogmaals 10% aflossen zou namelijk leiden tot een negatieve inleg in de spaarpolis. De ontvangen rente is op dat moment hoger dan dat het saldo nog zou moeten stijgen.
Nadeel van deze methodiek is dat we het laatste jaar bijna niets meer inleggen in de spaarhypotheek en dat we dat dan na de looptijdverkorting moeten gaan “inhalen”. 
Vanaf nu wordt het lastig. Met de tool lukt het me niet om bedragen af te lossen, maar dat was te omzeilen. Nu er zowel afgelost zou moeten worden en de looptijd verkort, lukte het mij niet meer om verder uit te rekenen.
Ook kunnen we kiezen om op dat moment de looptijd in te korten en vervolgend de resterende jaren ook weer 10% per jaar aflossen.
Looptijdverkorting per 1-1-2017
We kunnen er ook voor kiezen om al bijna per direct de looptijd flink in te korten. Dat is heel goed uit te rekenen met de tool. Als we op die manier met de spaarhypotheek omgaan, dan zal de maandelijkse netto inleg omhoog gaan naar €1.236,36. Dat is een stijging van meer dan duizend euro in de maand, maar dat valt nog wel binnen de bandbreedte regels.
Echter is deze stijging wel te hoog naar onze zin, aangezien we dan bijna geen geld per maand meer zullen overhouden, en al zeker niet om ook nog op de andere hypotheekdelen af te lossen.
We zouden deze looptijdverkorting kunnen combineren met een aflossing van 10%. Als we dat zouden doen, dan zou het maandelijks in te leggen netto bedrag uitkomen op €1.058. Nog steeds een veel te grote stijging van de lasten.
  
Iets ertussenin?
Waarschijnlijk ligt de voor ons meest optimale manier om zo snel mogelijk van de spaarhypotheek af te komen. Maar hoe ik dat zou moeten berekenen weet ik nog niet. Misschien kan ik het in excel berekenen of heeft geld-is-tijd toch een tooltje die wel om kan gaan met aflossen in plaats van storten (of kan hij het eenvoudig maken). Daar moet ik nog achteraan gaan.
Voor nu is echter de conclusie dat per direct verkorten van de looptijd geen  optie is. Dan blijft dus over de optie om elk jaar 10% af te lossen op de spaarhypotheek. Dat levert bruto in het eerste jaar al meer dan €50 per maand op.
Hebben jullie een spaarhypotheek en hoe gaan jullie daar mee om?
En speciaal voor geld-is-tijd/rentenier: Heb jij een tooltje om aflossingen op de spaarhypotheek mee te nemen of kun je die eenvoudig maken?

Aflossen hypotheek: nog een keertje de opties bekeken

In dit blog heb ik al een aantal keren wat geschreven over het aflossen op onze hypotheek. Eerst het originele plan waarbij we zouden starten met alleen maar aflossen van €125 per maand op de aflossingsvrije hypotheek, wat we eigenlijk in februari alweer overboord gooiden. In februari losten naast die €125 ook €100 op de annuïteitenhypotheek af.

Na de excel sheet er nog eens bij gepakt te hebben en een aantal scenario’s door te hebben gerekend, zijn we tot de conclusie (en eigenlijk wisten we dat ook wel) gekomen dat extra aflossen op de annuïteitenhypotheek veel meer oplevert in daling van de maandlasten. 
Daarnaast hebben we ook doorgerekend wat de effecten zijn van het terug laten brengen van de looptijd van de hypotheek. Zo hebben we berekend dat bij een extra aflossing van €1000 op de annuïteitenhypotheek, we de looptijd met een half jaar zouden kunnen inkorten zonder dat de maandlasten oplopen. En uiteindelijk levert dat ook meer op dan de maandlasten te laten verlagen bij elke extra aflossing. Eigenlijk werkt dat precies hetzelfde als extra storten in een spaarhypotheek in combinatie met het inkorten van de looptijd.
In ons geval loopt de annuïteitenhypotheek bijna 8 jaar langer door dan de overige twee hypotheekvormen (10-2043 t.o.v. 1-2036). Dit zou betekenen dat wanneer wij €16.000 extra weten te storten in de annuïteitenhypotheek, we alle hypotheekdelen in hetzelfde jaar kunnen laten aflopen. Die €16.000 hoeft natuurlijk niet in 1x gestort te worden. We moeten ook nog rekening houden met het maximaal, boetevrije bedrag dat we per jaar mogen aflossen.
Nu is alleen de vraag of het bij onze bank is toegestaan om door extra aflossen de looptijd te laten verkorten. En eigenlijk geldt hetzelfde voor onze spaarhypotheek. Dat zijn vragen die ik voor de eerste helft van maart wil stellen als ik een gesprek heb met de hypotheekadviseur van de bank.
PS: De berekeningen zal ik binnenkort in een aparte blog eens plaatsen