Schuldverklaring

Wanneer je een hypotheek aanvraagt wil de geldverstrekker zo goed mogelijk een inschatting maken of jij de lasten van die hypotheek elke maand kunt dragen. Daarvoor kijken zij niet alleen naar je inkomsten en uitgaven, maar ook naar je schulden die bij de BKR geregistreerd staan. Denk daar bij een een persoonlijke lening, een creditcard die niet maandelijks geheel wordt betaald, roodstaan op je betaalrekening, maar ook de lasten van je private lease-auto.

Het liefst zouden de geldverstrekkers ook de lasten die je hebt door aflossing  van je studieschuld meenemen in de berekeningen, maar dat is tot nu toe erg lastig voor die geldverstrekkers. Zelf kunnen ze de gegevens niet opvragen bij de DUO namelijk. En dus is er een deel van de mensen die een hypotheek aanvragen die deze schuld of lasten verzwijgt om zo een hogere hypotheek te kunnen krijgen.

“Schuldverklaring” verder lezen

Wij kunnen ons eigen huis niet meer betalen

Dat klinkt wel als een heel dramatische mededelingen. Wees niet bang, we zitten niet in financiële nood. Wat ik eigenlijk wil zeggen is dat de huizenprijzen bij ons in de wijk zo belachelijk hard aan het stijgen zijn dat wij nu niet voldoende hypotheek zouden kunnen krijgen om onze huidige woning, bij de huidige marktprijzen te kunnen financieren.

Wat is het geval? Vorige week ging er een huis bij ons in de straat in de verkoop. Uit interesse hebben we bij funda ingesteld dat we dan een mailtje krijgen. Dat huis is iets kleiner dan dat van ons, heeft een iets kleinere tuin en is verder van binnen wat gedateerd, maar op het oog nog in prima staat.

Dat huis staat nu te koop voor een vraagprijs van €285.000!!!!

Ter vergelijking, wij kochten ons huis in 2013 voor €191.000. Wij kochten toentertijd dat huis op alleen het inkomen van M. Dat was toen dusdanig ruim voldoende aan inkomen dat we nog een bouwdepot van €10.000 konden meefinancieren en een groter deel van de kosten koper dan heden ten dage het geval is. Daarbij waren we ons oude appartement nog niet kwijt en stond die behoorlijk (10%) onder water.
Intussen is het inkomen van M best wat gestegen, en daarmee, ondanks strengere leenregels, de maximale hypotheek die we op het inkomen van M kunnen krijgen ook. De afgelopen jaren was die stijging ook dusdanig dat je voor dat bedrag een “betere” (lees: grotere, vrijere) woning voor zou kunnen kopen. Dit jaar is dat door de enorme prijsstijgingen echter volledig omgedraaid tot een niveau dat we nu ons eigen huis niet meer zouden kunnen financieren.. Laat staan met een bouwdepot erbij.

Nu hebben we absoluut geen verhuisplannen, en blijven we (voorlopig) lekker zitten waar we zitten, maar het geeft wel te denken.
Aan de andere kant betekent dit dat ook ons huis nog meer waard is dan dat we al dachten en dat we dus, op papier, een nog grotere overwaarde hebben. En hoeveel we ook zelf extra aflossen, op dit moment wordt het grootste gedeelte van die overwaarde toch echt veroorzaakt door de gekte op de woningmarkt.
Met die overwaarde willen we ons overigens niet rijk rekenen, zoals Geldnerd pasgeleden ook al schreef.

Woningen 50% te duur? Of toch niet?

Volgend jaar wordt de grens waarmee je een hypotheek met Nationale HypotheekGarantie kunt afsluiten weer verder verhoogd. Deze grens wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde verkoopprijs van de voorgaande zomer.
Afgelopen zomer was de gemiddelde huizenprijs in juni, juli en augustus respectievelijk €264.362, €264.007 en €268.452. Op basis hiervan wordt de nieuwe NHG-grens vastgesteld op €265.000.

Ik vind dat persoonlijk een fors bedrag. Zeker als je gaat kijken wat voor een inkomen je zou moeten hebben om een dergelijke hypotheek te kunnen krijgen. Een eenverdiener zou voor dit hypotheekbedrag bij onze bank (ABNAMRO) net geen €55.000 bruto moeten verdienen. Met een modaal inkomen dat voor 2018 gesteld is op €37.500 (in 2017 nog €36.500), betekent het dus dat je een inkomen moet hebben van ruim 1,5x modaal om een gemiddeld (oftewel modaal) huis te kunnen financieren.

Dit soort kentallen geeft voor mij aan de woningmarkt geen gezonde markt is. In een ideale markt zou je mijns inziens namelijk met een gemiddeld inkomen een gemiddeld huis moeten kunnen financieren.
Met die gedachte zou je zelfs kunnen zeggen dat woningen in Nederland op dit moment 50% te duur zijn.
Dat die berekening niet meer opgaat komt vooral omdat je een huis op basis van twee inkomens kunt kopen, waarbij het tweede inkomen dit jaar voor 60% wordt meegeteld. Als je er op die manier tegen aankijkt, dan zijn de huizen zelfs nog wat te goedkoop. Een stel met allebei een modaal inkomen kunnen namelijk ruim €360.000 aan hypotheek krijgen. Dus dan zou je kunnen zeggen dat de huizen gemiddeld nog bijna een ton te goedkoop zijn… 🙂

Volgend jaar wordt het tweede inkomen voor 70% meegeteld in de berekening voor de maximale hypotheek. Dat betekent dat de leencapaciteit voor tweeverdieners verder omhoog gaat en mensen zich dus nog verder in de schulden kunnen steken. Dat vind ik overigens geen goede zaak. Wanneer je dan onverhoopt uit elkaar gaat ben je steeds meer genoodzaakt om je huis te verkopen omdat beide partners het huis niet kunnen financieren.

Wat vinden jullie van de ontwikkelingen in de hypotheekregels?

Nederlanders hebben de minste betalingsproblemen op hun hypotheek

Ondanks dat er vaak gewaarschuwd wordt voor de extreem hoge hypotheekschulden van de Nederlanders, (b)lijkt dit niet in grote mate te leiden tot betalingsproblemen. Sterker nog, Nederlanders hebben de minste betalingsproblemen van alle Europeanen.

Van de mensen met een hypotheek heeft slechts 4% maandelijks moeite om de hypotheek te betalen. In Europa is dit gemiddeld 19%. Zelfs in Duitsland, toch vaak geroemd om de lage maximale hypotheek die je kunt krijgen, ligt het percentage mensen met betalingsproblemen een stuk hoger dan bij ons: 11%.

In het onderzoek, dat is uitgevoerd door ING, wordt aangegeven dat het lage aantal mensen met problemen toch ligt aan de strenge eisen die in Nederland gelden voor de maximale hypotheek. Naast een maximum op basis van de waarde van het huis (loan-to-value (LTV)), gelden er in Nederland ook regels voor de maximale hypotheek ten opzichte van het inkomen (loan-to-income (LTI)). In andere landen zijn die regels er niet of zijn de regels minder streng, waardoor mensen in verhouding tot hun inkomen toch in een duurder huis kunnen wonen, mits ze voldoende spaargeld hebben.

Ik denk dat beide ratio’s nuttig zijn en helpen om grote persoonlijke grote financiële problemen te voorkomen. Maar voor problemen met verschillende oorzaken. Een lage LTV leidt er toe dat in een tijd van sterk dalende huizenprijzen mensen minder snel een onderwaarde op hun huis krijgen. Zeker wanneer dit gezien wordt in combinatie met het tegenwoordig bijna verplichte aflossen voor nieuwe hypotheken.

Een lage LTI geeft mogelijk een beetje lucht wanneer het inkomen in een huishouden daalt. Doordat ten opzichte van het inkomen enige buffer is ingebouwd, kunnen er minder snel betalingsproblemen ontstaan.

Zorg voor een structureel begrotingsoverschot

Dat zijn niet mijn woorden, maar die van Klaas Knot, de directeur van De Nederlandsche Bank (DNB).
Hij pleit voor een structureel overschot van 1% op de rijksbegroting. Hij onderbouwt dat met de feiten dat het begrotingssaldo bij de afgelopen 6 recessies met zo’n 3,5 tot 4 % kromp. Met een overschot van 1% blijf je dan precies binnen de normen die binnen de EU zijn afgesproken, namelijk een begrotingstekort van 3%. Zelf schreef ik pasgeleden ook al wat over het aflossen van de staatsschuld.

Daarnaast, al zegt hij dat niet, bouw je zo ook langzaam de staatsschuld wat af. Dat levert misschien in deze tijden van negatieve rentes niets op, maar ooit zal ook de rente op staatsleningen weer gaan stijgen. Dan zal een lagere staatsschuld ervoor zorgen dat de rentelasten ook minder hard stijgen.

Verder zegt Knot in een interview met de Telegraaf nog wat interessante dingen. Hij verwacht bijvoorbeeld dat he ECB-opkoopprogramma na de komende jaarwisseling snel afgebouwd gaat worden. Ik lees daar zelf in dat daarna de rente van ECB ook langzaam omhoog zal gaan, ook al zegt hij dat niet. Wat snel afbouwen is zegt hij niet, dus blijft gissen hoe snel dat echt gaat.

Ook pleit Knot nogmaals om de hypotheekregels zo aan te passen dat je nog maar 90% van de woningwaarde geleend mag worden en om de hypotheekrenteaftrek versneld af te lossen.

Ook vind hij dat pensioensparen best wat minder fiscaal gestimuleerd hoeft te worden, zeker voor de mensen met hoge inkomens. Dat laatste las ik voor het eerst en heb daar nog geen mening over kunnen vormen.

Wat vinden jullie van de ideeën van Klaas Knot?