Nederlandse hypotheekschulden nog steeds te hoog

Gisteren viel bij ons de FiscAlert weer op de deurmat. Daarin veel over alle nieuwe belastingregels en -tarieven, maar er stond ook een klein artikel in over de Nederlandse hypotheekschulden.

Ondanks dat het volgens het IMF wel beter gaat, is 20% van de hypotheken nog hoger dan de woningen waarvoor die hypotheken zijn afgesloten waard zijn. Ik had hier nog niet veel over gelezen, maar na even gegoogled te hebben vond ik een artikel in de Telegraaf van 8 december.

Het IMF vindt dat de hypotheekrenteaftrek sneller beperkt moet worden en dat uiteindelijk de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde naar 90% of 80% zou moeten. De schuldenlast van huishoudens zou zo dragelijker moeten worden, waardoor huishoudens minder gevoelig zouden zijn voor economische schokken.
Ook zouden huishoudens meer te besteden hebben wat goed voor de economie zou zijn als dat geld daadwerkelijk zou worden uitgegeven.
Opvallend is dat Klaas Knot van De Nederlandsche Bank eigenlijk deze zaken ook al riep in april. Ik schreef daar toen een vrij sceptisch blog over.

Intussen ben ik wel wat bijgedraaid in mijn mening. Na het lezen van “Deflatie in aantocht” en recent ook “Goud en het geheim van geld” (waar binnenkort nog wel een blogje over volgt), ben ik steeds meer van mening dat het niet alleen voor de portemonnee van huishoudens goed is om geen of zo weinig mogelijk schuld te hebben, maar dat dat voor de robuustheid van een hele economie en de welvaart van een land veel beter is dat de schulden zo laag mogelijk zijn.

Ik zou dus zeggen: Kom maar op met die maatregelen, Maximale hypotheek verder afbouwen naar 90% en met de hypotheekrenteaftrek doorgaan met afbouwen.

Hoe kijken jullie tegen dit soort mogelijke maatregelen aan?

Tweeverdieners mogen zich meer in de schulden steken

Een mooie aanvulling op de blog die ik gisteren schreef. Volgend jaar mogen tweeverdieners weer meer lenen dan dit jaar. En dit keer komt het niet eens uit de politiek, maar van het Nibud.

Dat stelt voor dat volgend jaar het tweede salaris meer mag meetellen dan nu het geval is. En om op termijn het tweede salaris geheel te laten meetellen. Dit heeft ermee te maken dat door aangepaste belastingregels tweeverdieners relatief meer van hun salaris overhouden dan kostwinnergezinnen. Daar kun je al van alles van vinden, maar daar gaat het dan niet om.

Met het steeds meer laten meetellen van het tweede inkomen kan het pyramidespel van de huizenprijzen nog een paar jaar worden volgehouden. Door de leenregels te versoepelen kan er weer meer geld worden betaald voor huizen, kan de overheid weer wat meer incasseren (overdrachtsbelastingen, gemeentelijke lasten) en kunnen de hypotheekverstrekkers wat meer renteinkomsten genereren.

Maar stel je mag echt twee volledige inkomens meenemen in de berekening van de leenmogelijkheden. Naast dat je al stel dan een groot risico neemt als je door wat voor reden dan ook minder inkomen krijgt, maar ook voor hypotheekverstrekkers lijkt me dat een ongewenste situatie.

Op het moment dat je twee salarissen nodig hebt om je hypotheeklasten te kunnen dragen, maak je je als huizenbezitters er kwetsbaar voor baanverlies. Maar aan de andere kant geldt dat ook voor de hypotheekverstrekkers. De kans dat degenen aan wie je het geld hebt uitgeleend de lasten niet meer kunnen opbrengen door bijvoorbeeld baanverlies of scheiding, wordt meer dan twee keer zo groot als in de situatie dat er twee mensen werken en alleen het hoogste inkomen nodig is om de lasten te kunnen betalen.

Het zou mij niets verbazen als hypotheekverstrekkers hogere rentes zouden rekenen voor hypotheken die op twee volledige inkomens zijn gebaseerd. En dat zou ik nog terecht vinden ook.

Daarnaast vraag ik me af wat er gebeurt met de woningmarkt als we zover zijn dat beide salarissen volledig mogen meetellen voor de hypotheek.

Voor mij voelt deze maatregel als een kunstmatige manier om de huizenprijzen nog even te kunnen laten stijgen zonder dat de inkomsten van mensen netto echt toenemen. Doordat je meer kunt lenen, en het huizenaanbod nog krap is, zullen de prijzen stijgen.
Maar wat als je dan 2×100% inkomen kan gebruiken voor de hypotheek. Dan kunnen de huizenprijzen daarna alleen nog maar stijgen door echte financiële welvaartsstijging (of inflatie). De huizenprijzen zullen dan veel minder snel stijgen, of gelijkblijven.

Of misschien wel heel snel inzakken.

Op het moment dat de generatie van mijn ouders ( de babyboomers) ofwel hun huizen verkopen, ofwel overlijden kan er zo maar een overschot aan woningen ontstaan, waardoor de huizenprijzen gaan dalen. En die daling zal dan groter zijn dan nodig omdat we nu de prijzen kunstmatig laten stijgen.
Eigenlijk net zoals er in 2008 gebeurd is. Huizenprijzen in buurlanden met minder ruime leenregels daalden veel minder dan bij ons. Dat kan/zal weer gebeuren.
En degenen die dan de pineut zijn zijn de mensen die dan net een huis gekocht hebben. De starters dus…

Misschien is deze post een beetje een van de hak op de tak verhaal, maar ik zie zo veel bezwaren hiertegen dat ik het allemaal niet heel gestructureerd op een rijtje kreeg… Alvast mijn excuses daarvoor…

Geen soepelere leenregels starters

De financiële Telegraaf heeft een enquête gehouden onder hun lezers over de vraag of starters op de woningmarkt soepeler leenregels zouden moeten krijgen om een huis te kunnen kopen.

Van  de lezers die gereageerd hebben vindt 57% dat de regels niet versoepeld moeten worden. Van die groep vindt een groot deel dat de huidige regels er niet voor niets zijn gekomen na de crisis van 2008. Ook vindt een deel dat eerst sparen en/of langer thuis blijven wonen en om zo voldoende geld voor een huis bij elkaar te sparen ook helemaal geen kwaad kan. Immers, in andere landen gebeurt het niet anders.

Van de mensen die voor soepeler leenregels zijn (38%) vindt de helft dat door de stijgende huizenprijzen en de stijgende studiekosten de mogelijkheden voor starters te veel beperkt worden.

Ik ben het eens met de mensen die tegen soepeler leenregels zijn. De argumentatie van de voorstanders kan ik dan ook niet zo goed volgen.
Het lijkt wel of mensen het recht willen opeisen om zich in onverantwoorde schulden te steken. Of dat iedereen denkt recht te hebben op een koophuis.

Het lijk mij niet meer dan van gezond verstand spreken om eerst te sparen voordat je een huis koopt. Al moet ik wel zeggen dat ik dat wel zeg met de kennis van nu. In de tijd dat ik mijn eerste huis kocht waren de mogelijkheden tot lenen bijna onbeperkt. En zelfs na maximaal lenen hield ik ruim voldoende over om te sparen en, toen nog als vrijgezel, vele leuke dingen te doen.
Als ik echter toen geweten had wat ik nu weet, had ik toen ofwel een goedkoper appartement gekocht of had ik het geld wat minder “verbrast” en was ik netjes gaan aflossen.

Wat vinden jullie, zijn er soepeler leenregels voor starters nodig?

Lease auto van invloed op hypotheek

In de telegraaf las ik vanmiddag een stukje over de invloed van private lease op de maximale hypotheek die je kunt lenen.
Sinds kort wordt namelijk een private lease auto ook aangemeld bij de BKR, waardoor je auto dan ook meetelt in de beoordeling van het bedrag dat je maximaal kunt lenen.
Zo kan een leasebedrag van €200 al leiden tot €50.000 minder leencapaciteit. Dat is bij een modaal salaris ongeveer een derde van de totale leencapaciteit.

Let dus goed op als je een auto leaset met plannen op woongebied…

Telefoonabonnement van invloed op hypotheek

Binnenkort kan je telefoonabonnement van invloed zijn op de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen, las ik gisteren op diverse websites. Dat is het gevolg van nieuwe regelgeving.

Als die regelgeving ingaat wordt de telefoon “die je bij je abonnement erbij krijgt” gezien als een aankoop op afbetaling. En dat zal dan weer geregistreerd worden bij de BKR. En die registratie wordt dan weer meegenomen wanneer je een hypotheek aanvraagt.
Ik vind dit op zich een goed zaak. Doordat je je telefoon niet direct gekocht hebt, kun je niet makkelijk (of bijna helemaal niet) van je telefoonabonnement af, en zijn dit dus lasten die een tijd meelopen. Pas op het eind van de duur van het abonnement ben je pas eigenaar van de telefoon. En alhoewel het allemaal geen wereldschokkende bedragen zijn, kost een beetje high-end smartphone al snel €600-€900. Die lening los je dan bijvoorbeeld af in 2 jaar tijd.
En een telefoon abonnement met een dergelijke telefoon kost al gauw 40-50€ per maand. 
Als je dan uitgaat van een rente van 2% op jaarbasis dan vertegenwoordigt die 50€ per maand een hypotheeksom van €30.000!!! (even uitgegaan van alleen rentekosten en niet een annuïtaire aflossing)
Dat vind ik toch een significant bedrag en is bij onze hypotheek ongeveer 15% van onze originele hypotheeksom.
Wat vinden jullie, is het een goede ontwikkeling om dit soort constructies ook bij de BKR aan te melden?