Hoe kunnen wij in 2030 van onze hypotheek af zijn (3)

Vorige week schreven we al twee berichten over hoe we onze hypotheek al voor 2030 afgelost willen hebben. Of eigenlijk al voor 2028, het jaar dat ik vijftig wordt. Man wat klinkt dat oud…

We hebben echter ook nog een totaal inflexibele spaarhypotheek die pas in 2036 afloopt en ons nu €347 per maand kost aan rente, inleg en levensverzekering. Dat is ruim 40% van onze totale hypotheeklasten op dit moment. Op dit hypotheekdeel kunnen we niet extra in het spaardepot inleggen en ook niet de looptijd verkorten. We kunnen of mogen alleen aflossen op het hypotheekdeel, maar ook dat houdt een keer op vanwege alle bandbreedte regels. We moeten dus nog een list verzinnen om ook in 2028 van dit hypotheekdeel af te kunnen zijn.

“Hoe kunnen wij in 2030 van onze hypotheek af zijn (3)” verder lezen

Zelf online hypotheekvorm aanpassen: bij onze bank kan het, maar gunstig is het niet

Gisteren kreeg ik een mailtje van onze bank dat ik vanaf nu ook zelf via internetbankieren de aflossingsvrije hypotheek kan veranderen in een andere vorm. Ik noemde dat al even in ons bericht over de hypotheekafschrijving. Een lezer had me daar vorige maand al op gewezen in een reactie van huis van de dag op mijn blog over de extra aflossing van vorige maand.

Sinds vanmorgen kunnen we weer bij de hypotheek voor wijzigingen en dus heb ik gekeken naar het online wijzigen van de hypotheekvorm. Dat lijkt niet gunstig voor ons en voor elke klant.

Het zit namelijk zo. Als je online de hypotheekvorm omzet van aflossingsvrij naar annuïtair of lineair, blijf je dezelfde rente betalen als dat je nu al doet. Terwijl als je in de tabellen op de website van onze bank (ABNAMRO) kijkt, je voor een aflossingsvrije hypotheek een opslag betaalt van 0,2% ten opzichte van die andere twee vormen. Dat vind ik op zijn zachtst gezegd niet fair. Het risico voor de bank wordt kleiner, wat ze bij nieuw af te sluiten hypotheken of bij het aflopen van de rentevaste periode ook belonen, maar bij het tussentijds omzetten van de hypotheekvorm laten ze dat buiten beschouwing..

Door dit deze opslag er niet af te halen bij het omzetten voel ik in ieder geval geen reden om de hypotheekvorm te veranderen. Dat waren we toch al niet van plan, aangezien we ieder jaar 10% willen aflossen op dit deel, zodat we over 9 jaar dit deel volledig afgelost hebben.

Ik heb in ieder geval via de bankmail gevraagd waarom de risico-opslag van de aflossingsvrije hypotheek niet verdwijnt als je het deel omzet. Zodra ik antwoord heb zal ik daarover berichten natuurlijk.

Oh ja, we hebben de hypotheekpagina ook weer geupdate..

Intussen hebben we reactie van de bank gekregen:

Het is inderdaad zo dat de korting die u krijgt op het moment dat u uw leningdeel annuïtair of lineair aflost niet direct verwerkt ziet in uw internetbankieren. De reden hiervoor is het besluit om de extra korting van 0,2% pas toe te voegen op het moment dat uw huidige rente contract afloopt of op het moment dat u uw rente tussentijds wijzigt (rente afkoop of -middelen).

Blogger Bespaarbalans zegt dat eerst wel de 0,2% verrekend werd, en ik dacht me ook te herinneren dat ik daar ook wat over gelezen had. Daar is de bank blijkbaar van teruggekomen.

Voor ons loopt de rentevaste periode nog t/m 2025. Dan hebben we, als we ieder jaar 10% aflossen, ook precies dit hypotheekdeel afgelost. Wij gaan hier zeer waarschijnlijk geen gebruik van maken, tenzij…..

We in een jaar eerst 10% kunnen aflossen, dan kunnen omzetten en dan nog een keer 10% kunnen aflossen. Dan zouden we er echt een jaar eerder van dit hypotheekdeel af kunnen zijn…

Spaarhypotheek: Meer mogelijk dan gedacht

Gisteravond hadden we een telefonische afspraak staan over de mogelijkheden omtrent onze spaarhypotheek. In het gesprek dat ik al eerder met onze bank had om tot deze afspraak te maken werd al duidelijk dat bij onze hypotheekvorm extra storten in de polis niet mogelijk was. Dat was een tegenvaller, vandaar dat we dit gesprek hadden aangevraagd om na te gaan wat er nog aan andere mogelijkheden water.

Zoals gezegd was hadden we dus gisteravond een afspraak met de hypotheekadviseur van de bank. We werden al een kwartier voor de afspraak gebeld. En uiteindelijk duurde het gesprek ook maar een kwartier.

Want nadat we uitlegden dat we eerder van de hypotheek af wilden, vertelde de adviseur dat we wel “gewoon” 10% per jaar kunnen aflossen op de totale hypotheeksom. Daar had ik zelf nog niet aan gedacht moet ik eerlijk zeggen, ook omdat ik dacht dat dan dat de spaarpolis te veel zou gaan opleveren.

Wat blijkt is dat het inleg bedrag voor de polis ook wordt aangepast bij een extra aflossing op het hypotheekbedrag. Dat betekent dat er eigenlijk eenzelfde soort effect optreedt als bij het aflossen op een annuïtaire hypotheek. Zowel de rente als het af te lossen bedrag per maand wordt minder.

Als voorbeeld:

  • Stel we lossen op deze hypotheek €1000 af. De rente op de hypotheek is 3,1%
  • Dat scheelt ons een bruto jaarlast van €31,00 oftewel €2,58 per maand aan rentebetalingen
  • Maar het scheelt ons ook nog eens netto ca. €3,05 aan rente
  • In totaal levert deze aflossing ons dus ruim €5,60 bruto op per maand.
Ik moet zeggen dat deze besparing wel een stuk lager is dan wanneer je kunt inleggen in de spaarpolis, zoals je kunt berekenen bij geld is tijd maar levert nog altijd meer op dan aflossen op de aflossingsvrije hypotheek.

We kunnen net zo lang aflossen totdat de bandbreedte van 1:10 in de buurt komt. Op dat moment zouden we de looptijd in 1x fors omlaag kunnen brengen. 
We zouden ook na elke aflossing de looptijd kunnen verkorten, maar daar zitten kosten aan verbonden. Voor elke looptijdverkorting worden €150 wijzigingskosten berekend en €350 advieskosten. Gewoon aflossen kost niks.
Dus om de kosten zo laag mogelijk te houden zouden we zo weinig mogelijk keren de looptijd moeten aanpassen. 

Omzetten van dit hypotheekdeel naar een andere hypotheekvorm brengt een stuk meer kosten met zich mee. Ten eerste zijn daar de omzettingskosten, Ik heb niet gevraagd naar die kosten, maar die verwacht ik hoger dan alleen maar verkorten van de looptijd. Daarnaast komt de belastingdienst om de hoek kijken. Omdat de spaarpolis nog maar korter loopt dan 15 jaar, wordt de rente die is gekregen over het saldo in de spaarpolis gezien als inkomen. Dat wordt dan belast als inkomen. Dat zou (bij 52% belastingtarief) al gauw een €1000 betekenen op dit moment.

Alternatief is om te wachten tot 15 jaar met het omzetten. Dan zou dit wel zonder betalen aan de fiscus kunnen.

We gaan dit allemaal nog eens even goed laten bezinken, en ook nog eens wat verder oriënteren op het internet en bij de collega-bloggers, om te kijken of dat aflossen op de spaarhypotheek ook echt zo slim is als we nu denken..

En al jullie tips en adviezen zijn natuurlijk ook van harte welkom….

wordt vervolgd…