Verhuizen voor lagere lasten?

Al een tijdje denken wij na of we wat met de overwaarde van ons huis zouden moeten doen. En als het antwoord daarop “ja” zou zijn, wat we daarmee dan zouden doen. Eigenlijk gewoon om onze gedachtekronkels eens op een rijtje te krijgen heb ik een aantal mogelijkheden eens opgeschreven. Met een aantal voor- en nadelen erbij.

Ik schrijf dit bericht heerlijk in de tuin na de eerste echt warme dag van deze week. Op kantoor was het al niet echt aangenaam (understatement) en dat gaat de komende dagen er niet beter op worden. Echt productief zal ik dus niet zijn…

Vermogen in stenen

Op dit moment zit het gros van onze nettowaarde in de overwaarde van ons huis. Het zit dus in stenen zogezegd. Bij de laatste tussenstand bedroeg onze netto openstaande hypotheek ruim €139.000. Daar staat ons huis tegenover met een WOZ-waarde van €249.000 (en een marktwaarde van ruim €290.000). We hebben dus een overwaarde tussen de €90.000 en €151.000. Dat is waarde dat we nu niet aan het werk kunnen zetten.

Hypotheek verhogen

Stel dat we een deel van die overwaarde zouden kunnen verzilveren, wat zouden we daar dan mee kunnen doen? En hoeveel van die overwaarde zouden we durven te verzilveren? Voor het gemak ga ik nu even uit van een bedrag van €50.000 zouden durven te verzilveren door onze hypotheek te verhogen. We blijven dan nog prima binnen de NHG-grens met onze hypotheek. Willen we dit bedrag annuïtair in 15 jaar weer aflossen dan levert deze hypotheekverhoging ons €313 aan extra maandlasten op. Willen we daar 20 jaar de tijd voor nemen dan kost dat ons €244 per maand. De rente is voor 10 jaar vast bij onze bank op dit moment 1,62% (met NHG). De rente die we nu betalen op onze hypotheekdelen varieert tussen de 2,7% en 3,56%.

Investeren

We zouden dat bedrag kunnen beleggen op de beurs. Daarmee zou onze beleggingsportefeuille in één keer nagenoeg vervijfvoudigen. Daarmee zouden ook onze dividendinkomsten ongeveer 5 keer zo hoog worden als nu en zouden we dat geld ook maandelijks kunnen herbeleggen. De extra dividendinkomsten schat ik op ca. €200 per maand. Dat is dus minder dan wat de extra hypotheek ons kost, in ieder geval in de eerste maand.

We zouden het extra geleende geld ook kunnen gebruiken om te investeren in een huurpandje. Samen met een vastgoedhypotheek zouden we dan huurinkomsten kunnen genereren. Hoeveel dat is en of dat of dat dan nog echt veel oplevert als je ook nog een groter deel vastgoedhypotheek moet financieren weet ik niet. Daarvoor heb ik me nog niet voldoende verdiept in de materie. De vraag is echter ook of we dat durven.

Als laatste optie zouden we het geld kunnen gebruiken om ons huis flink te verduurzamen. Ons energieverbruik is niet gruwelijk hoog als ik de overzichten van Powerpeers mag geloven, maar betere isolatie, wat zonnepanelen op het dak helpen allicht om dat nog verder naar beneden te krijgen. Maar het zal geen €313 per maand besparen aan energiekosten, want zoveel betalen we nu bij lange na niet.

Uitgeven

We kunnen natuurlijk ook gewoon op een shoppingspree gaan. Lekker alles uitgeven en dingen waar we even, of iets langer dan even, plezier aan beleven maar dan niet meer. We hebben nog best een wensenlijstje… We eindigen dan met een stuk hogere lasten en niets van waarde dat daar tegenover staat. Dat doet de naam van dit blog niet echt eer aan.

Verhuizen?

Wat nu als we verhuizen naar een huis met dezelfde waarde? En laten we zeggen dat we daarvoor uiteindelijk een hypotheek nodig hebben die precies €50.000 hoger is dan de hypotheek die we nu nog hebben openstaan. We vallen dan niet meer onder het NHG tarief maar zullen iets meer aan rente betalen.

Voor de berekening gaan we ervan uit dat we ons huis voor €275.000 kunnen verkopen en dat nieuwe huis voor exact hetzelfde bedrag kunnen kopen. Makelaarskosten bij de verkoop, kosten koper bij de aankoop en verder nog een kleine verbouwing aan het nieuwe huis zorgen ervoor dat we voor dat nieuwe huis een hypotheek van €189.000 nodig hebben. We vallen dan bij onze bank net niet in het laagste rentetarief maar moeten voor 10 jaar rentevaste periode 1,87% gaan betalen. We maken de looptijd van de hypotheek 20 jaar en die loopt dus af in 2039. Onze huidige hypotheekdelen lopen in 2036 en 2043 af, dit ligt dus mooi in het midden.

De bruto maandlasten zouden dan uitkomen op €944. Dat is ruim meer dan de €833 die we nu betalen. Het kan dus allen uit als we niet te veel hoeven te klussen in het nieuwe huis.

 

Al met al lijken alle opties financieel niet heel gunstig, en dan zeg ik het heel netjes, en kunnen we maar beter gewoon blijven zitten waar we zitten en rustig blijven aflossen op onze hypotheek. Dan volgt die renteverlaging vanzelf in 2025 als de eerste rentevaste periode afloopt. En tegen die tijd zijn we al een heel eind op weg met het aflossen van de hypotheek.7

 

5 antwoorden op “Verhuizen voor lagere lasten?”

  1. Verhuizen om lagere lasten te krijgen zou ik niet doen. Althans, nu nog niet. Dan kun je beter doorgaan met aflossen.
    Wij wonen in ons huis omdat we het hier fijn vinden, niet als investering. Als onze hypotheek (ver) is afgelost en we ouder zijn, gaan we misschien kleiner wonen en verzilveren dan de overwaarde.

    Trouwens, in 1x veel geld investeren is niet altijd even handig. Spreiden in tijd is ook handig.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.