Waarde eigen woning naar box 3: Een onzalig plan?

Vandaag las ik dat D66, naar aanleiding van het rapport van het CPB, wel oren had naar het verplaatsen van de eigen woning naar box 3. Dit zou gunstig zijn voor jongeren die dan minder kwijt zouden zijn aan hypotheeklasten.
Letterlijk stond er in het artikel: Als de eigen woning inderdaad van box 1 naar box 3 van de belastingaangifte verhuist, is dat goed voor mensen die in verhouding tot hun inkomsten hoge hypotheeklasten hebben – in de praktijk dus jonge werknemers.

Nu ben ik geen fiscalist, maar ik kan die redenering totaal niet volgen. Volgens mij ben je, als iemand met een hoge hypotheek juist meer kwijt wanneer de netto waarde (waarde huis-hypotheekschuld) in box 3 geplaatst wordt. Maar het kan ook best zijn dat ik iets over het hoofd zie. Dan hou ik me natuurlijk aanbevolen om mijn berekeningen aan te passen. Ik zal proberen aan de hand van een voorbeeld te laten zien waarom ik denk dat dit idee niet gunstig is voor woningeigenaren:

In mijn voorbeeld ga ik uit van het volgende:

  • Woningwaarde €200.000 en verandert niet in de looptijd van de hypotheek
  • Hypotheekschuld €200.000 (meer mag binnenkort niet meer)
  • Hypotheekrente 2%
  • Annuïtaire aflossing
  • Looptijd 30 jaar
  • Hypotheekrente aftrek tegen 40,5%
  • Zoveel spaargeld dat elke euro extra belast wordt met vermogensrendementsheffing
Ik hou voor het gemak even geen rekening met het eigen woning forfait.
In beide situaties is het maandbedrag dat je betaalt €729,34 bruto per maand. Per jaar ben je dus €8870,87 bruto kwijt. Ik ga niet voor elk jaar de betaalde rente berekenen, maar voor een aantal jaren heb ik de betaalde rente uitgerekend. En ook de nog openstaande hypotheekschuld.

Einde jaar
woningwaarde
Hypotheekschuld
Netto woningwaarde
Betaalde rente
1
 €  
200.000,00
 €      
195.084,23
 €                   4.915,77
 €      
3.955,10
5
 €  
200.000,00
 €      
174.408,72
 €                 25.591,28
 €      
3.546,04
10
 €  
200.000,00
 €      
146.128,35
 €                 53.871,65
 €      
2.986,51
15
 €  
200.000,00
 €      
114.876,29
 €                 85.123,71
 €      
2.368,19
20
 €  
200.000,00
 €        
80.340,31
 €               119.659,69
 €      
1.684,89
25
 €  
200.000,00
 €        
42.175,32
 €               157.824,68
 €          
929,80
30
 €  
200.000,00
 €                    0,00
 €               200.000,00
 €            
95,36

Huidige situatie
In de huidige situatie betaalt de woningeigenaar in jaar 1 van de €8870,87 aan totale kosten, €3955,10 aan rente, de rest is aflossing. Van deze €3955,10 krijgt hij via de inkomstenbelasting 40,5% terug. Dat is €1.601.82 teruggaaf. Zo heb ik dit ook voor de andere jaren berekend.

Einde jaar
teruggaaf
netto kosten
1
 € 1.601,82
€7.269,05
5
 € 1.436,14
€7.434,72
10
 € 1.209,54
€7.661,33
15
 €    
959,12
€7.911,75
20
 €    
682,38
€8.188,49
25
 €    
376,57
€8.494,30
30
 €      
38,62
€8.832,25

Na de looptijd van de hypotheek betaal je geen belasting. Het huis wordt namelijk niet gezien als vermogen zolang je in die woning blijft wonen.

Nieuwe situatie
Nu dan de situatie waarbij de netto waarde van de woning in box 3 wordt meegerekend. Bij het afsluiten van de hypotheek is de netto woningwaarde 0. De hypotheekschuld is namelijk gelijk aan de woningwaarde. Maar direct na de eerste maandelijkse betaling is de hypotheekschuld lager dan de waarde van de woning en ontstaat er dus een net woningwaarde, die bij het vermogen mag worden opgeteld. Over die waarde dient dus vermogensrendementsheffing betaalt worden. Voor dezelfde jaren is ook uitgerekend wat je dan extra aan vermogensrendementsheffing zou moeten betalen.
Einde jaar
woningwaarde
Hypotheekschuld
Netto woningwaarde
VRH
Totale kosten
1
 €  
200.000,00
 €      
195.084,23
 €                   4.915,77
 €      
58,99
€8.929,86
5
 €  
200.000,00
 €      
174.408,72
 €                 25.591,28
 €    
307,10
€9.177,96
10
 €   200.000,00
 €      
146.128,35
 €                 53.871,65
 €    
646,46
€9.517,33
15
 €  
200.000,00
 €      
114.876,29
 €                 85.123,71
 €
1.021,48
€9.892,35
20
 €  
200.000,00
 €        
80.340,31
 €               119.659,69
 €
1.435,92
€10.306,78
25
 €  
200.000,00
 €        
42.175,32
 €               157.824,68
 €
1.893,90
€10.764,76
30
 €  
200.000,00
 €                    0,00
 €               200.000,00
 €
2.400,00
€11.270,87
Na het aflossen van de hypotheek blijf je je leven lang €2.400 per jaar aan vermogensrendementsheffing betalen. 
De bedragen die in de tabel zijn berekend voor de vermogensrendementsheffing vallen natuurlijk best wel mee, zeker als je het vergelijkt met de hypotheeklasten. Maar daar zit de adder onder het gras. Dit zijn niet de enige kosten die je betaalt. Gedurende de looptijd van de hypotheek betaal je ieder jaar €8.870,87 aan rente en aflossingen. En die kosten zijn in deze situatie netto kosten. 
Vergelijking
Als je beide situaties dan naast elkaar zet, zie je dat de situatie waarin de woning in box 3 wordt geplaatst jaar voor jaar meer kost dan de huidige situatie. Dat is uitgezet in de laatste tabel.
Einde jaar
Box 1
Box 3
Verschil
1
€7.269,05
€8.929,86
-€1.660,81
5
€7.434,72
€9.177,96
-€1.743,24
10
€7.661,33
€9.517,33
-€1.856,00
15
€7.911,75
€9.892,35
-€1.980,60
20
€8.188,49
€10.306,78
-€2.118,30
25
€8.494,30
€10.764,76
-€2.270,46
30
€8.832,25
€11.270,87
-€2.438,62
En na het aflossen van de hypotheek betaal je met je huis in box 3 nog steeds €2.400 per jaar.
Conclusie
Misschien maak ik een gigantische denkfout, maar ik zie niet hoe het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 een voordeel kan opleveren huiseigenaren. Wellicht als vlak na de koop van een huis de woningmarkt helemaal instort en de waarde met 25% daalt. Dan heb je een aantal jaar voordeel wellicht. Maar als dat niet gebeurt, betaal je volgens mij altijd meer belasting dan met het huidige systeem.

4 antwoorden op “Waarde eigen woning naar box 3: Een onzalig plan?”

  1. Mooi voorbeeld! Een paar opmerkingen:
    -iemand die net een huis koopt heeft meestal geen 50.000 aan vermogen op de bank.
    -deze persoon zou in de huidige situatie ruim 600,- per jaar aan eigenwoningforfait moeten betalen. Ik neem aan dat deze belasting in de nieuwe situatie verdwijnt
    -deze maatregel zou een sloot aan geld opleveren, al dnek je alleen maar aan alle afbetaalde huizen in nederland. Het gevolg is dat alle belastingen een beetje omlaag zouden kunnen gaan. Dit zou ook in het voordeel van deze jonge koper kunnen zijn.
    kortom: dit is zo'n ingrijpende maatregel dat het hele belastingstelsel op de schop gaat. Het is dan zeer moeilijk om te voorspellen wat elk percentage etc gaat worden.

    1. Ja precies, het kan alleen gunstig uitpakken als er meer verandert dan alleen het verhuizen naar box 3. En zo lang daar geen duidelijkheid over is, kan niemand roepen dat dit gunstig is voor de jonge huizenkoper.

      Over het spaargeld ben ik het eens trouwens, maar dan rekende het wel makkelijk 🙂

    1. Nee precies. Zonder dat er andere maatregelen genomen worden die de belastingdruk verlagen, levert dit helemaal niets op voor de jongere huizenbezitter.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.